房地產(chǎn)評(píng)估ppt課件(2)-在線(xiàn)瀏覽
2025-06-28 12:02本頁(yè)面
【正文】 的土地價(jià)值減損 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物貶值 與新建房地產(chǎn)不同 ， 舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的 、 處于全新?tīng)顟B(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本 ， 即重置成本 ， 然后估算舊有房地產(chǎn)的貶值 。 土地的重新構(gòu)建價(jià)格可采用市場(chǎng)法 ， 收益法基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法 。 （ 1） 單位比較法 （ 2） 分部分項(xiàng)法 （ 3） 工料測(cè)量法 （ 工料估算法 ） 該種方法評(píng)估中一般較少用 。 再經(jīng)查得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ， 成新率＝ （ 80 +70 +60 ） 247。 對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜 、 設(shè)備落后 、 式樣過(guò)時(shí)的建筑物 ， 還應(yīng)考慮其功能性貶值因素 。 [例題 ] 某套住宅重新建造價(jià)為 300000元 ， 經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu) 、 裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察 ， 確定其成新率為 80％ ， 但該住宅廳小且暗 ， 廚房和衛(wèi)生間均小 ， 光線(xiàn)亦不足 。 V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％ ） ＝ 300000 72％ ＝ 216000（ 元 ） 第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一 、 基本思路及步驟 常用計(jì)算公式 ： a－年凈收益 r－折現(xiàn)率 二 、 適用對(duì)象和條件 收益性房地產(chǎn) ， 不適宜公益性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)期 、 量化 ????????? nrraP)1(11三 、 各參數(shù)的估算 （ 一 ） 凈收益的估算 除去各種費(fèi)用后的收益 ， 必須是客觀收益 ， 而非實(shí)際收益 。 ＝ ＝ 具體估算可以分為出租型 、 直接經(jīng)營(yíng)型及自用型進(jìn)行 。 凈收益 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 有效毛收入 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 △ 求取方法： （ 市場(chǎng)法 ） 尋找相類(lèi)似房地產(chǎn)的交易案例 ， 對(duì)類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益 、 價(jià)格等資料 ， 選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式 ， 求出資本化率 ＝ + 資本化率的種類(lèi)：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、 土地資本化率 。 （ 2） 假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期 。 ?????用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期。 [例題 ]在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2022m2的房屋 ， 根據(jù)成本法 ， 建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為 2022 1200＝ 240（ 萬(wàn)元 ） ， 該建筑物尚可使用 20年 ， 還原利率 12％ ， 土地的還原利率為 10％ 。 根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格 。 10％ ＝ 312（ 萬(wàn)元 ） 單方土地價(jià)格為： 312247。 （三）收益倍數(shù)法 BL rrLaB )( ???[例 ] 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅 ， 宅基地面積 200平方米 ， 房屋建筑面積 240平方米 ，月租金 4800元 ， 土地還原利率為 8％ ， 建筑物還原利率為 10％ ， 建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為 25年 ， 用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格 。 （ 10％ +4％ ） ｛ 1－ [1/（ 1+14％ ） 25]｝ =172022 ＝ （ 元 ） 建筑物每平方米價(jià)格為： 247。 目前 ，該類(lèi)型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝?lèi)型寫(xiě)字樓的租金一般為每天每平方米 ， 空置率在 10%左右 ，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %， 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 資本化率確定為6%。 年有效毛收入＝ 365 12,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元 （ 1） 管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 %＝ 344,925元 （ 2） 維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 864,000元 （ 3） 保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900＝ 3,098,025元 年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。 12,000 ＝ 8,703元 經(jīng)評(píng)估 ， 該寫(xiě)字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價(jià)格為 104,434,671元 ， 單價(jià)為每平方米 8,703元 。 目前 ， 該類(lèi)建筑重置價(jià)格為每平方米 2500元 。 另?yè)?jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米 50元 ， 空置率為 10％ ， 每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 ％ ， 維修費(fèi)為重置價(jià)的 ％ ， 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元 ，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 ％ ， 土地資本化率 7％ ， 建筑物資本化率 8％ 。 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益 ， 適宜采用收益法 。 年總收益＝ 50 12 900 （ 1－ 10％ ） ＝ 486000（ 元 ） （ 1） 年管理費(fèi)＝ 486000 ％ ＝ 17010（ 元 ） （ 2） 年維修費(fèi)＝ 2500 900 ％ ＝ 33750（ 元 ） （ 3） 年稅金＝ 20 900＝ 18000（ 元 ） （ 4） 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 2500 900 ％ ＝ 4500（ 元 ） 年總費(fèi)用＝ （ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ＝ 17010+33750+18000+4500＝ 73260（ 元 ） 年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用 ＝ 486000－ 73260＝ 412740（ 元 ） （ 1） 計(jì)算年折舊費(fèi) 。 單價(jià)＝ ＝ （ 元 ） 本宗土地使用權(quán)在 2022年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格為 ， 單價(jià)為每平方米 。 被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例
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