房地產(chǎn)評(píng)估課件-在線瀏覽
2025-02-24 17:58本頁(yè)面
【正文】 1． 基本思路 2． 計(jì)算方法： （ 1） 純收益：實(shí)際純收益與客觀純收益 客觀總收益 （ 年收益 ） －客觀總費(fèi)用 （ 2） 資本化率：綜合折現(xiàn)率 、 土地折現(xiàn)率 、 建筑物折現(xiàn)率 14 （ 1） 適應(yīng)于單獨(dú)評(píng)估土地或建筑物的價(jià)值時(shí) （ 2） 可以檢驗(yàn)建筑物與土地價(jià)值是否匹配 收益法的派生－－殘余法 15 案例 例 1：某用于出租寫字樓 ， 占地面積 1000平方米 ，建筑物容積率 2， 每年來(lái)自土地的總收益 20萬(wàn)元 ， 總費(fèi)用 5萬(wàn)元 ， 建筑物折現(xiàn)率 12%， 綜合折現(xiàn)率 10%， 使用期限假設(shè)為無(wú)限期 ， 該建筑物現(xiàn)時(shí)價(jià)格 150萬(wàn)元 ， 求樓面地價(jià)和土地折現(xiàn)率 。出租期間每月實(shí)收租金 3萬(wàn)元。 17 （ 二 ） 市場(chǎng)法 （ p166） ： 3． 計(jì)算方法：交易情況的調(diào)整 、 交易時(shí)間差異的調(diào)整 、 區(qū)域因素的調(diào)整 、 個(gè)別因素如年限 、容積率面積等的調(diào)整 －－基準(zhǔn)地價(jià)修正法 18 （三）成本法（ p148） 思路：房地產(chǎn)價(jià)值 =土地價(jià)格 +建筑物價(jià)格 損耗 適用范圍：成本易確定的較新建筑物和折舊易確定的舊建筑物 ， 及市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)資料缺乏的不動(dòng)產(chǎn)類型的評(píng)估 。 19 ? 土地成本：土地價(jià)值 =土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 +利息 +稅費(fèi)＋利潤(rùn) ? （ 1）取得費(fèi)：征用農(nóng)業(yè)土地；城鎮(zhèn)征地補(bǔ)償 ? （ 2）開(kāi)發(fā)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；公共事業(yè)配套費(fèi)；小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi) 20 （ 3）投資利息：借入和自有資金；計(jì)息期；計(jì)算基數(shù) （ 4）投資利
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