房地產(chǎn)評(píng)估ppt課件-在線瀏覽
2025-06-28 12:02本頁(yè)面
【正文】 聯(lián)排 多層 小高層（ 12層） 3 高層（ 13層以上） 5 房地產(chǎn)評(píng)估概述 17 容積率與社區(qū)規(guī)模 楓華府第（ ） —— 總面積 94000平方米 銀馬公寓（ ） —— 總面積 44500平方米 容積率與規(guī)劃布局 遠(yuǎn)洋杭一棉地塊 荷塘月色 綠城西子 紫蘭公寓 容積率與建筑密度 凱德視界（ ） —— 高層 名城燕園（ 2） —— 連排、多層、高層 房地產(chǎn)評(píng)估概述 18 ： ?市場(chǎng)交易價(jià)格；評(píng)估價(jià)格 ： ? 拍賣(mài)價(jià)格；招標(biāo)價(jià)格；協(xié)議價(jià)格 ： ?所有權(quán)價(jià)格；使用權(quán)價(jià)格；其他權(quán)利價(jià)格 房地產(chǎn)評(píng)估概述 19 （二）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 （ 1 ） 經(jīng)濟(jì)因素 （ 2 ） 社會(huì)因素 （ 3 ） 政策因素 （ 4 ） 心理因素 （ 1 ） 商業(yè)繁華度 （ 2 ） 道路通達(dá)度 （ 3 ） 交通便捷度 （ 4 ） 設(shè)施完善度 （ 5 ） 環(huán)境質(zhì)量狀況 對(duì)于不同性質(zhì)的區(qū)域 ， 以上因素的影響程度會(huì)略有區(qū)別 。 （ 1 ） 影響土地價(jià)格的個(gè)別因素 區(qū)位 、 面積 、 寬度 、 深度 、 形狀 、 地力 、 地質(zhì) 、 地勢(shì) 、 地形 、 容積率 、 用途 、 使用年期等 。 房地產(chǎn)評(píng)估概述 21 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 一 、 基本思路及基本公式 評(píng)估值＝重新購(gòu)建價(jià)格－各種貶值 二 、 適用范圍 主要適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟 ， 成交實(shí)例不多 ， 不產(chǎn)生現(xiàn)金流 （ 收益 ） ， 無(wú)法利用市場(chǎng)法 、 收益法等方法評(píng)估的情況 。 注意： 土地的價(jià)格主要由其效用決定 ， 而非成本 ， 因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí) ， 其應(yīng)用范圍受到限制 ， 尤其是商業(yè)用地 。 三 、 新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟 土地價(jià)格＝土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤(rùn) +土地增值收益 22 （ 一 ） 計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)用 取決于土地使用權(quán)是如何取得的：是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán) 。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 若開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入 ， 則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息 。 *注意 所用利潤(rùn)率的內(nèi)涵 。 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 24 例 41 某地塊面積為 80,000平方米 ， 是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的 ， 出讓金為 20萬(wàn)元 /畝 ， 拆遷費(fèi) 30萬(wàn)元 /畝 ， 開(kāi)發(fā)費(fèi) 3億元 /平方公里 ， 其他費(fèi)用 （ 包括稅費(fèi) ） 5萬(wàn)元 /畝 ， 土地開(kāi)發(fā)周期為兩年 ， 第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的 40%， 目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%， 銀行貸款利率為 6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格 。 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 26 面積換算表 1畝 =60平方丈 =6000平方尺 ； 1平方米 =9平方尺 ； 1畝 =6000247。 試用耐用年限法估算 （ 定額法 ） 其現(xiàn)值 。 再經(jīng)查表得出修正系數(shù) G＝ ， S＝ ， B＝ ， 成新率＝ （ 80 +70 +60 ） 247。 對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜 、 設(shè)備落后 、 式樣過(guò)時(shí)的建筑物 ， 還應(yīng)考慮其功能性貶值因素 。 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 33 例 44 某套住宅重新建造價(jià)為 300000元 ， 經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu) 、 裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察 ， 確定其成新率為 80％ ， 但該住宅廳小且暗 ， 廚房和衛(wèi)生間均小 ， 光線亦不足 。 V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％ ） ＝ 300000 72％ ＝ 216000（ 元 ） 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 34 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 一 、 基本思路及步驟 無(wú)限期：房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益 /資本化率 （ 1） 有限期： （ 2） ????????? nrrAP)1(11二 、 適用范圍 適用于有收益的房地產(chǎn) ， 如：商場(chǎng) 、 寫(xiě)字樓 、旅館 、 公寓等 。 35 三 、 各參數(shù)的估算 （ 一 ） 凈收益 除去各種費(fèi)用后的收益 ， 必須是客觀收益 ， 而非實(shí)際收益 。 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 凈收益 客觀總收益 客觀總費(fèi)用 = 最佳利用狀態(tài)下； 對(duì)有偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，提出其中特殊的、偶然的因素。 36 △ 求取方法： 收益與售價(jià)比法 （ 市場(chǎng)法 ） 尋找相類(lèi)似的交易案例 ， 通過(guò)交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率 ， 至少三個(gè)交易案例 。 累加法 （ 二 ） 資本化率 （ 還原利率 ） 實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 （ 收益率 ） 。 （ 2） 假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期 。 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 38 四、收益法的計(jì)算公式 （ 一 ） 房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率 房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用 ＝管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 39 例 45 某房地產(chǎn)公司于 2022年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2022年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓 ， 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 3,800元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年 。 該大樓總建筑面積為12,000平方米 ， 全部用于出租 。 試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫(xiě)字樓在 2022年 5月的價(jià)格 。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 42 （二）單獨(dú)評(píng)土地價(jià)值 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 由土地收益評(píng)土地價(jià)值 一般適用于空地出租 土地價(jià)值＝土地純收益 /土地資本化率 房地合一評(píng)土地 土地價(jià)值 =房地產(chǎn)價(jià)值 建筑物現(xiàn)值 ＝建筑物重置價(jià)－年貶值額 已使用年數(shù) ＝（建筑物重置價(jià)－殘值）／耐用年限 土地資本化率建筑物凈收益房地產(chǎn)凈收益或者：土地價(jià)值 ??43 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 （ 三 ） 單獨(dú)評(píng)建筑物價(jià)值 建筑物價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－土地價(jià)值 建筑物資本化率土地凈收益房地產(chǎn)凈收益或者：建筑物價(jià)值 ??注： ； ，在實(shí)務(wù)中需注意土地的使用年期。 目前 ， 該類(lèi)建筑重置價(jià)格為每平方米 2500元 。 另?yè)?jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米 50元 ， 空置率為 10％ ， 每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 ％ ， 維修費(fèi)為重置價(jià)的 ％ ， 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元 ， 保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 ％ ， 土地資本化率 7％ ， 建筑物資本化率 8％ 。 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 45
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