【正文】 計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格 土地使用權(quán)在 2022年 3月的剩余使用年期為 50－ 6＝ 44（ 年 ） 。 地價(jià)＝賣樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)－利息－稅費(fèi)－利潤 一、基本思路和計(jì)算公式 57 例 48 有一宗 “ 七通一平 ” 的待開發(fā)建筑用地 ， 土地面積為 2022平方米 ， 建筑容積率為 ， 擬開發(fā)建設(shè)寫字樓 ， 建設(shè)期為 2年 ， 建筑費(fèi)為 3000元 /平方米 ，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10％ ， 建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入 。 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外 ， 交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正 ， 修正計(jì)算如下 （ 假定折現(xiàn)率為 8%） ： 9 6 5 %)81/(11 %)81/(11 3530??? ???的使用年限修正系數(shù)及交易實(shí)例 CA 關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同 ， 故不作修正 ，交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同 ， 應(yīng)進(jìn)行修正 。 另據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元 ， 空置率為 10％ ， 每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 ％ ， 維修費(fèi)為重置價(jià)的 ％ ， 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元 ， 保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 ％ ， 土地資本化率 7％ ， 建筑物資本化率 8％ 。 累加法 （ 二 ） 資本化率 （ 還原利率 ） 實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 （ 收益率 ） 。 試用耐用年限法估算 （ 定額法 ） 其現(xiàn)值 。 注意： 土地的價(jià)格主要由其效用決定 ， 而非成本 ， 因此成本法在評估土地價(jià)值時(shí) ， 其應(yīng)用范圍受到限制 ， 尤其是商業(yè)用地 。 土地使用權(quán)使用期限屆滿 ， 土地使用者可申請續(xù)期 ，否則國家將無償收回土地使用權(quán) 。 (4)旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所、度假村等。 學(xué)習(xí)要求 了解房地產(chǎn)及其評估的相關(guān)概念。 1. 從實(shí)體的角度去認(rèn)識 2. 從權(quán)益的角度去認(rèn)識 房地產(chǎn)評估概述 5 (二 )房地產(chǎn)的分類 1. 按房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)用途劃分可劃分 (1)居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議 、 招標(biāo)和拍賣三種方式 。 （ 2 ） 影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素 面積 、 結(jié)構(gòu) 、 材料 、 設(shè)計(jì) 、 設(shè)備 、 質(zhì)量 、 法律限制 、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性等 。 估算土地取得成本 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi) ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝＝ 750元 /平方米 估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米 房地產(chǎn)評估的成本法 25 估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計(jì)息期為兩年 ， 土地開發(fā)成本分階段均勻投入 ， 則： 投資利息＝ 750 [（ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 375 40% [（ 1＋ 6%） － 1]＋ 375 60% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米 估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤＝ （ 750＋ 375） 10%＝ /平方米 計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價(jià)＝ 1, 80,000＝ 108,044,000元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為 108,044,000元。 管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金，不包含折舊費(fèi)。 44 例 4６ 某房地產(chǎn)公司于 2022年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2022年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2022元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年 ， 殘值率為 2％ 。 進(jìn)行交易時(shí)間修正 根據(jù)調(diào)查 ， 2022年 10月以來 ， 土地價(jià)格平均每月上漲 1%， 則： 交易實(shí)例 A交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實(shí)例 B交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實(shí)例 C交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 進(jìn)行區(qū)域因素修正 交易實(shí)例 A與待估對象處于同一區(qū)域 ， 無需作區(qū)域因素修正 。 房地產(chǎn)評估的剩余法 58 （ 1）確定評估方法 現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，計(jì)算公式為： 地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－利息－銷售稅費(fèi)－利潤 （ 2）計(jì)算樓價(jià) 樓價(jià)＝ 2022 9000＝ 45000000（元） （ 3）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)＝ 3000 2022 ＝ 15000000（元） 專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi) 10％ ＝ 15000000 10％ ＝ 1500000（元） 房地產(chǎn)評估的剩余法 59 （ 4）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi) 銷售費(fèi)用＝ 45000000 ％＝ 1125000（元） 銷售稅費(fèi)＝ 45000000 ％＝ 2925000（元） （ 5）計(jì)算利潤 利潤＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)） 10％ ＝（地價(jià)＋ 16500000） 10％ （ 6）計(jì)算利息 利息＝地價(jià) [（ 1＋ 6％） 2－ 1]＋（ 15000000＋ 1500000） [（ 1+6％） 11] ＝ 地價(jià)＋ 990000 房地產(chǎn)評估的剩余法 60 （ 7）求取地價(jià) 地價(jià)＝ 地價(jià) 地價(jià) 990000 地價(jià)＝ 21810000/＝ 17824452（元） （ 8）評估結(jié)果 單位地價(jià)＝ 17824452/2022＝ 8912（元 /平方米） 樓面地價(jià)＝ 8912/＝ 3565（元 /平方米） 房地產(chǎn)評估的剩余法 61 一 、 基準(zhǔn)地價(jià)的涵義 是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè) 、住宅 、 工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格 。 被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià) 時(shí)間因素修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 土地使用年期修正系數(shù) 二 、 適用對象及條件 （ 一 ） 市場條件： 充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少 3個(gè)交易案例 （ 二 ） 被評估對象： 具有廣泛交易性的房地產(chǎn) 49 三 、 市場法操作步驟及因素修正 （ 一 ） 勘察被估房地產(chǎn) （ 二 ） 收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例 交易實(shí)例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同 、 所處地區(qū)相同 、 結(jié)構(gòu)相同 、 價(jià)值類型相同籌資條件相似 ， 接近評估基準(zhǔn)日 ， 正常交易 （ 或可修正 ） 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ， 每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的%， 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 資本化率確定為 6%。 經(jīng)分析和估測 ， 決定在成新率的基礎(chǔ)作 10％ 的減價(jià)修正 。 （ 二 ） 計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)