房地產(chǎn)評估ppt課件-文庫吧資料
2025-05-17 12:02本頁面
【正文】 ?????一：可采用以下兩種方法之土地使用權年限，建筑物經(jīng)濟壽命收益期據(jù)土地使用權年限確定土地使用權年限，建筑物經(jīng)濟壽命房地合一.（ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期 ， 然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值 。 資本化率 無風險報酬率 風險調整值 ＝ + 資本化率的種類：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、 土地資本化率 。 管理費、維修費、保險費、稅金，不包含折舊費。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取 。 不適宜公益性房地產(chǎn) 。 經(jīng)分析和估測 ， 決定在成新率的基礎作 10％ 的減價修正 。 可以在成新率確定的基礎作適當減價修正 。 100 100％ ＝ ％ 在實踐中 ， 也往往將年限法 （ 40％ ） 和打分法 （ 60％ ） 得出的結論加權平均 ， 得出成新率 。 V＝ 800000－ 19200 7＝ 665600（ 元 ） 非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率 鋼筋混凝土結構： 60年 ， 0％ 磚混結構一等： 50年 ， 2％ 磚混結構二等： 50年 ， 2％ 磚木結構一等： 40年 ， 6％ 磚木結構二等： 40年 ， 4％ 磚木結構三等： 40年 ， 3％ 簡易結構： 10年 ， 0％ 耐用年限＝建筑物已使用年限 +尚可使用年限 房地產(chǎn)評估的成本法 31 （ 2） 成新折扣法 （ 觀察法 ） 成新率＝結構部分合計得分 G+裝修部分合計得分 S+設備部分合計得分 B 不同結構類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫 鋼筋混凝 土結構 混合結構 磚木結構 其他結構 結構 部分 G 裝修部分 S 設備部分B 結構部分G 裝修部分 S 設備部分B 結構部分G 裝修部分 S 設備部分B 結構部分G 裝修部分 S 設備部分B 單層 二至三層 四至五層 六層 七層以上 房地產(chǎn)評估的成本法 32 例 43 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分 ， 結構部分 80分 ， 裝修部分 70分 ， 設備部分 60分 。 9＝ …… 平方米 （平時說的市畝也就是畝 ,主要是為了與公畝區(qū)分） 1公頃 =100公畝 =10000平方米 =15畝 1平方千米 =100公頃 =10000公畝 =1000000平方米 1頃 =100畝 = 房地產(chǎn)評估的成本法 27 （ 一 ） 土地取得費用 （ 二 ） 開發(fā)成本 勘察設計和前期工程費 基礎設施建設費 建安工程費 公共設施建設費 開發(fā)過程的稅費及其他間接費 （ 三）管理費用 （開辦費、開發(fā)過程中管理人員工資等） （ 四 ） 投資利息 （ 五 ） 銷售稅費 銷售費用 銷售稅金及附加 其他銷售稅費 （ 六 ） 開發(fā)利潤 房地產(chǎn)評估的成本法 新建房地產(chǎn)價格＝土地取得費用 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +正常利潤 四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 28 五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟 舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物貶值 房地產(chǎn)評估的成本法 29 注意：估算貶值 估算土地的貶值 土地損耗率＝已使用年限 /法定使用年限 估算建筑物的貶值 有形貶值 （ 理化因素 ） 無形貶值 （ 社會經(jīng)濟因素 ） NRCNSCD ????? 1 房地產(chǎn)評估的成本法 （ 1） 直線折扣法 （ 使用年限法 ） 假設建筑物的價值損耗是均勻的 ， 則建筑物每年的貶值為： 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟性貶值 五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟 舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物貶值 30 例 42 某建筑物建筑面積為 320m2， 重置價為 2500元 /m2， 耐用年限為 40年 ， 已使用 7年 ， 殘值率為 4％ 。 估算土地取得成本 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費 ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝＝ 750元 /平方米 估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米 房地產(chǎn)評估的成本法 25 估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計息期為兩年 ， 土地開發(fā)成本分階段均勻投入 ， 則： 投資利息＝ 750 [（ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 375 40% [（ 1＋ 6%） － 1]＋ 375 60% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米 估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤＝ （ 750＋ 375） 10%＝ /平方米 計算土地價格 土地單價＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價＝ 1, 80,000＝ 108,044,000元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為 108,044,000元。 （ 六 ） 確定土地增值收益 主要是由于土地用途的改變或土地功能變化而引起的 。 （ 四 ） 計算稅費 （ 五 ） 計算投資利潤 利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費 （ 包括管理費用 ） ，也可以是開發(fā)后土地的地價 。 （ 二 ） 計算土地開發(fā)費用 基礎設施建設費 公共配套設施建設費 房地產(chǎn)評估的成本法 23 （ 三 ） 計算投資利息 注意： （ 1） 無論是自有資金 ， 還是借入資金均應計算利息； （ 2） 計息基礎＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費 （ 3） 根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息 。 從城鎮(zhèn)取得土地 （ 1） 為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆
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