【正文】 19200（ 元 ） 故歸屬于建筑物的年純收益為： 43280－ 19200＝ 24080（ 元 ） 建筑物折舊率＝ 1/25 100％ ＝ 4％ 建筑物價格＝ 24080247。 3000＝ 1040（ 元 /m2） ? ? LB rdrBaL )( ????（二）建筑物殘余法 )()( drrLaB BL ???? 若純收益 a不含折舊，則： 注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離。 （ 1） 計算房地合一純收益 100 2022 60％ 12－ 720220＝ 720220（ 元 ） （ 2） 計算建筑物的純收益 240 （ 12％ +1/20） ＝ （ 萬元 ） （ 3） 計算屬于土地的純收益 72－ ＝ （ 萬元 ） （ 4） 土地的價格為： 247。 假定該房地產以每月每平方米 100元的租金標準出租 ， 使用面積為建筑面積的 60％ ， 不含折舊費的年租賃費用為72萬元 。地使用權年限確定收益土地使用權年限，據(jù)土建筑物經濟壽命房地合一四、收益法的派生方法 （ 一 ） 土地殘余法 由于房地合一凈收益中含有折舊 ， 故在計算土地凈收益時 ， 應扣除建筑物折舊 。 但是在計算凈收益時應扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷 。 資本化率 無風險報酬率 風險報酬率 （三）收益期的確定 單獨評建筑物 —— 建筑物的經濟壽命 單獨評土地 —— 土地使用權年限 （ 1） 先據(jù)建筑物的經濟壽命確定收益期 ， 然后計算土地超出建筑物經濟壽命部分的價值 。 （ 二 ） 資本化率的估算 實質：房地產投資的報酬率 （ 收益率 ） 。 因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取 。 經分析和估測 ， 決定在成新率的基礎作 10％ 的減價修正 。 可以在成新率確定的基礎作適當減價修正 。 100 100％ ＝ ％ 在實踐中 ， 也往往將年限法和觀察法得出的結論加權平均 ， 得出成新率 。 （ 4） 指數(shù)調整法 （二）估算建筑物貶值 實體性 、 功能性 、 經濟性三種貶值 （ 1） 年限法 （ 直線法 ） 建筑物貶值率 =建筑物已使用年限 /建筑物總經濟壽命 100% 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限 /建筑物總經濟壽命 100% 已使用年限應采用 “ 有效年限 ” ， 缺陷：建筑物經濟壽命難以預計 注意：土地使用權年限的影響 （ 2） 觀察法 （ 評分法 ） 成新率＝結構部分合計得分 G+裝修部分合計得分 S+設備部分合計得分 B （ 3） 成新率折扣法 （ 4） 銷售資料法 （ 市場法 ) （ 5） 資本化收益法 （ 租金損失法 ） [例題 ] 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經評估人員現(xiàn)場勘察評分 ， 結構部分 80分 ， 裝修部分 70分 ， 設備部分 60分 。 注意建筑物重新構建價格 （ 重置成本 ） 有兩種： (1) 復原重置成本 （ Reproduction cost） (2) 更新重置成本 （ Replacement cost） 復原重置成本適用于有特殊保護價值的建筑物評估 ， 更新重置成本適用于一般建筑物 。 建筑物貶值購建價建筑物重新或重新開發(fā)價土地重新取得價舊有房地產價格＝ ??（ 一 ） 估算重新構建價格 可采用房地分估的方式 。 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費 ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝＝ 750元 /平方米 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計息期為兩年 ， 土地開發(fā)成本分階段均勻投入 ， 則： 資金成本＝ 750 [（ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 375 40% [（ 1＋ 6%） － 1]＋ 375 60% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米 開發(fā)利潤＝ （ 750＋ 375） 10% ＝ /平方米 土地單價＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價＝ 1, 80,000＝ 108,044,000元 即該地塊經開發(fā)后的價格為 108,044,000元。 *注意所用利潤率的內涵 。 若開發(fā)費是均勻投入 ， 則按資金投入時間的一半計息 。 （ 2） 支付給政府的土地使用權出讓金 。 （ 2） 支付給政府的土地使用權出讓金 。 是從農村征地取得土地使用權還是從城鎮(zhèn)出讓取得土地使用權 。 但是單純評估建筑物價格時 ， 成本法較適宜 。 第三節(jié) 成本法在房地產評估中的應用 一 、 基本思路及基本公式 評估價值＝重新購建價格－建筑物貶值 二 、 適用對象和條件 主要適用于既不產生現(xiàn)金流 （ 收益 ） ， 又很少有交易案例的公益性房地產；以及無需計算損耗的新建房地產 。 假使兩幅土地的其他條件相同 ， 問投資者應該選擇哪一幅土地進行投資更為經濟 ？ （三）所有權價格、使用權價格和其他權益價格 如：租賃權價格、抵押權價格等 （四）市場交易價格和評估價格 三、房地產價格的構成 （一）土地取得成本 土地取得成本 =購置土地應支付的價款 +稅費 （二）開發(fā)成本 包括：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他工程費和稅費 （三）管理費用 （四）資金成本 （五）銷售稅費 包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費 （六）開發(fā)利潤 四、影響房地產價格的因素 （ 一 ） 一般因素 （ 二 ） 區(qū)域因素 對于不同用途的區(qū)域 ， 以上因素的影響程度 、 影響方向等會有區(qū)別 。 容積率