房地產(chǎn)評(píng)估ppt課件(2)-文庫吧資料
2025-05-17 12:02本頁面
【正文】 19200（ 元 ） 故歸屬于建筑物的年純收益為： 43280－ 19200＝ 24080（ 元 ） 建筑物折舊率＝ 1/25 100％ ＝ 4％ 建筑物價(jià)格＝ 24080247。 3000＝ 1040（ 元 /m2） ? ? LB rdrBaL )( ????（二）建筑物殘余法 )()( drrLaB BL ???? 若純收益 a不含折舊，則： 注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。 （ 1） 計(jì)算房地合一純收益 100 2022 60％ 12－ 720220＝ 720220（ 元 ） （ 2） 計(jì)算建筑物的純收益 240 （ 12％ +1/20） ＝ （ 萬元 ） （ 3） 計(jì)算屬于土地的純收益 72－ ＝ （ 萬元 ） （ 4） 土地的價(jià)格為： 247。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租 ， 使用面積為建筑面積的 60％ ， 不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬元 。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟(jì)壽命房地合一四、收益法的派生方法 （ 一 ） 土地殘余法 由于房地合一凈收益中含有折舊 ， 故在計(jì)算土地凈收益時(shí) ， 應(yīng)扣除建筑物折舊 。 但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷 。 資本化率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 （三）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)建筑物 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評(píng)土地 —— 土地使用權(quán)年限 （ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 ， 然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 。 （ 二 ） 資本化率的估算 實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 （ 收益率 ） 。 因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取 。 經(jīng)分析和估測(cè) ， 決定在成新率的基礎(chǔ)作 10％ 的減價(jià)修正 。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正 。 100 100％ ＝ ％ 在實(shí)踐中 ， 也往往將年限法和觀察法得出的結(jié)論加權(quán)平均 ， 得出成新率 。 （ 4） 指數(shù)調(diào)整法 （二）估算建筑物貶值 實(shí)體性 、 功能性 、 經(jīng)濟(jì)性三種貶值 （ 1） 年限法 （ 直線法 ） 建筑物貶值率 =建筑物已使用年限 /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限 /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 已使用年限應(yīng)采用 “ 有效年限 ” ， 缺陷：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命難以預(yù)計(jì) 注意：土地使用權(quán)年限的影響 （ 2） 觀察法 （ 評(píng)分法 ） 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B （ 3） 成新率折扣法 （ 4） 銷售資料法 （ 市場(chǎng)法 ) （ 5） 資本化收益法 （ 租金損失法 ） [例題 ] 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)分 ， 結(jié)構(gòu)部分 80分 ， 裝修部分 70分 ， 設(shè)備部分 60分 。 注意建筑物重新構(gòu)建價(jià)格 （ 重置成本 ） 有兩種： (1) 復(fù)原重置成本 （ Reproduction cost） (2) 更新重置成本 （ Replacement cost） 復(fù)原重置成本適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物評(píng)估 ， 更新重置成本適用于一般建筑物 。 建筑物貶值購建價(jià)建筑物重新或重新開發(fā)價(jià)土地重新取得價(jià)舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝ ??（ 一 ） 估算重新構(gòu)建價(jià)格 可采用房地分估的方式 。 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi) ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝＝ 750元 /平方米 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計(jì)息期為兩年 ， 土地開發(fā)成本分階段均勻投入 ， 則： 資金成本＝ 750 [（ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 375 40% [（ 1＋ 6%） － 1]＋ 375 60% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米 開發(fā)利潤(rùn)＝ （ 750＋ 375） 10% ＝ /平方米 土地單價(jià)＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價(jià)＝ 1, 80,000＝ 108,044,000元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為 108,044,000元。 *注意所用利潤(rùn)率的內(nèi)涵 。 若開發(fā)費(fèi)是均勻投入 ， 則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息 。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 是從農(nóng)村征地取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)出讓取得土地使用權(quán) 。 但是單純?cè)u(píng)估建筑物價(jià)格時(shí) ， 成本法較適宜 。 第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一 、 基本思路及基本公式 評(píng)估價(jià)值＝重新購建價(jià)格－建筑物貶值 二 、 適用對(duì)象和條件 主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流 （ 收益 ） ， 又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn) 。 假使兩幅土地的其他條件相同 ， 問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì) ？ （三）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格 如：租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等 （四）市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格 三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 （一）土地取得成本 土地取得成本 =購置土地應(yīng)支付的價(jià)款 +稅費(fèi) （二）開發(fā)成本 包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)和稅費(fèi) （三）管理費(fèi)用 （四）資金成本 （五）銷售稅費(fèi) 包括：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi) （六）開發(fā)利潤(rùn) 四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 （ 一 ） 一般因素 （ 二 ） 區(qū)域因素 對(duì)于不同用途的區(qū)域 ， 以上因素的影響程度 、 影響方向等會(huì)有區(qū)別 。 容積率
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