【正文】 土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度 ， 國有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓 ， 土地二級(jí)市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán) 。 容積率 [例題 ] 投資者面對(duì)甲 、 乙兩幅土地 。 是從農(nóng)村征地取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)出讓取得土地使用權(quán) 。 *注意所用利潤率的內(nèi)涵 。 （ 4） 指數(shù)調(diào)整法 （二）估算建筑物貶值 實(shí)體性 、 功能性 、 經(jīng)濟(jì)性三種貶值 （ 1） 年限法 （ 直線法 ） 建筑物貶值率 =建筑物已使用年限 /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限 /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 已使用年限應(yīng)采用 “ 有效年限 ” ， 缺陷：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命難以預(yù)計(jì) 注意：土地使用權(quán)年限的影響 （ 2） 觀察法 （ 評(píng)分法 ） 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B （ 3） 成新率折扣法 （ 4） 銷售資料法 （ 市場法 ) （ 5） 資本化收益法 （ 租金損失法 ） [例題 ] 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場勘察評(píng)分 ， 結(jié)構(gòu)部分 80分 ， 裝修部分 70分 ， 設(shè)備部分 60分 。 因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取 。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟(jì)壽命房地合一四、收益法的派生方法 （ 一 ） 土地殘余法 由于房地合一凈收益中含有折舊 ， 故在計(jì)算土地凈收益時(shí) ， 應(yīng)扣除建筑物折舊 。 年房租總收入＝ 4800 12＝ 57600（ 元 ） 年總費(fèi)用： 房租損失準(zhǔn)備費(fèi) （ 以半月租金計(jì) ） ＝ 2400（ 元 ） 房產(chǎn)稅 （ 按年租金的 12％ 計(jì) ） ＝ 57600 12％ ＝ 6912（ 元 ） 土地使用稅 （ 每年按每平方米 2元計(jì) ） ＝ 200 2＝ 400（ 元 ） 管理費(fèi) （ 按年租金 3％ 計(jì) ） ＝ 57600 3％ ＝ 1728（ 元 ） 修繕費(fèi) （ 按年租金 4％ 計(jì) ） ＝ 57600 4％ ＝ 2304（ 元 ） 保險(xiǎn)費(fèi)每年＝ 576（ 元 ） 年總費(fèi)用＝ 2400+6912+400+1728+2304+576＝ 14320（ 元 ） 年總純收益＝ 57600－ 14320＝ 43280（ 元 ） 另運(yùn)用市場比較法求得土地價(jià)格為每平方米 1200元 ， 則土地總價(jià)為： 1200 200＝ 240000（ 元 ） 歸屬于土地的年純收益為： 240000 8％ ＝ 19200（ 元 ） 故歸屬于建筑物的年純收益為： 43280－ 19200＝ 24080（ 元 ） 建筑物折舊率＝ 1/25 100％ ＝ 4％ 建筑物價(jià)格＝ 24080247。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。 總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益 。 （ 六 ） 確定被估房地產(chǎn)價(jià)格 應(yīng)綜合分析后確定 （ 可比性分析 ， 修正準(zhǔn)確性分析 ） 。 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 ， 土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在4～ 5之間 ， 容積率增加 ， 地價(jià)增加 2%。 根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測 ， 評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合 ， 總建筑面積為 20,000平方米 ， 建筑層數(shù)為 8層 ， 各層建筑面積均為 2,500平方米 ， 地上一至二層為商業(yè)用房 ， 建筑面積 5,000平方米 ，三至八層為住宅 ， 建筑面積 15,000平方米 。 。 經(jīng)分析預(yù)測 ， 該開發(fā)項(xiàng)目完成后 ， 其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出 ， 住宅部分的 50%在半年后售出 ， 其余 20%在 1年后售出 。 運(yùn)用該方法時(shí)需要注意： （ 1） 正確選擇最佳開發(fā)形式 （ 2） 正確預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格 （ 3） 正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本 、 費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間差異 。 評(píng)估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料 ， 選出 3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物 ， 交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示 。 （ 2） 計(jì)算房屋現(xiàn)值 （ 假設(shè)房屋收益年期為無限年期 ） ： 房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi) 已使用年數(shù) ＝ 2500 900－ 46875 4＝ 2062500（ 元 ） （ 3） 計(jì)算房屋純收益： 房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值 房屋資本化率 ＝ 2062500 8％ ＝ 165000（ 元 ） （元）＝＝使用年限建筑物重置價(jià)年折舊費(fèi)＝ 4 6 8 7 548 9 0 02 5 0 0 ? 土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益 ＝ 412740－ 165000＝ 247740（ 元 ） 土地使用權(quán)在 2022年 3月的剩余使用年期為 50－ 6＝ 44（ 年 ） 。 [例題 ] 某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2022元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年 ，殘值率為 2％ 。 240＝ （ 元 ） [例 ] 某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2022年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 3,800元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年 。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租 ， 使用面積為建筑面積的 60％ ， 不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬元 。 （ 二 ） 資本化率的估算 實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 （ 收益率 ） 。 100 100％ ＝ ％ 在實(shí)踐中 ， 也往往將年限法和觀察法得出的結(jié)論加權(quán)平均 ， 得出成新率 。 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi) ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝＝ 750元 /平方米 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計(jì)息期為兩年 ， 土地開發(fā)成本分階段均勻投入 ， 則： 資金成本＝ 750 [（ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 375 40% [（ 1＋ 6%）