房地產(chǎn)評(píng)估ppt課件(2)-wenkub.com
2025-05-08 12:02 本頁(yè)面
【正文】 專業(yè)費(fèi)用＝ 3, 6%＝ 租售費(fèi)用及稅費(fèi)＝ 11, 4％ ＝ 投資利潤(rùn)＝ （ 總地價(jià)＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用 ） 20％ ＝總地價(jià) 20％ ＋ （ 3,＋ ） 20％ ＝總地價(jià) 20％ ＋ 總地價(jià)＝ （ 11,－ 3,－ － － ） /(1＋ 20%) ＝ 6,＝ 5, 單位地價(jià)＝ 5,000＝ /平方米 由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價(jià)時(shí)均考慮了貨幣的 時(shí)間價(jià)值，上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利 息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計(jì)算。 預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米 8,500元 ， 住宅的平均售價(jià)為每平方米 6,500元 。 該宗地為待建筑土地 ， 適用剩余法進(jìn)行評(píng)估 ， 故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估 。 地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn) 三、操作步驟 四、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 （一）現(xiàn)金流折現(xiàn)法 考慮貨幣時(shí)間價(jià)值采用折現(xiàn)的方式。 （ 2） 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外 ， 交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正 ， 修正計(jì)算如下（ 假定折現(xiàn)率為 8%） ： （ 3） 關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同 ， 故不作修正 ， 交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同 ， 應(yīng)進(jìn)行修正 。 交易實(shí)例 比較交易 A B C D 坐落 略 略 略 略 所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價(jià)格（元 / M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時(shí)間 2022年 10月 2022年 12月 2022年 12月 2022年 12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢(shì) 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 容積率 5 5 評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查 ， 未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況 ， 均作為正常交易看待 ， 故無(wú)需修正 。 T%)=評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格 ? ? S%1 1?交易情況修正系數(shù)＝ 直接比較法： 間接比較法： （ 1） 容積率修正：一般據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系求得 （ 2） 土地使用年期修正 ? ?Q%11?區(qū)域因素修正系數(shù)＝? ?? ?100 100 ?修正系數(shù)＝nmrr)1(11)1(11????年限修正系數(shù)＝估價(jià)對(duì)象狀況 交易案例狀況 （ 五 ） 求取比準(zhǔn)價(jià)格 將交易實(shí)例的價(jià)格與各修正系數(shù)連乘 ,有一個(gè)交易案例就得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 。 單價(jià)＝ ＝ （ 元 ） 本宗土地使用權(quán)在 2022年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格為 ， 單價(jià)為每平方米 。 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益 ， 適宜采用收益法 。 目前 ， 該類建筑重置價(jià)格為每平方米 2500元 。 年有效毛收入＝ 365 12,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元 （ 1） 管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 %＝ 344,925元 （ 2） 維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 864,000元 （ 3） 保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900＝ 3,098,025元 年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。 目前 ，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元 。 （三）收益倍數(shù)法 BL rrLaB )( ???[例 ] 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅 ， 宅基地面積 200平方米 ， 房屋建筑面積 240平方米 ，月租金 4800元 ， 土地還原利率為 8％ ， 建筑物還原利率為 10％ ， 建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為 25年 ， 用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格 。 根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格 。 ?????用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期。 凈收益 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 有效毛收入 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 △ 求取方法： （ 市場(chǎng)法 ） 尋找相類似房地產(chǎn)的交易案例 ， 對(duì)類似房地產(chǎn)的凈收益 、 價(jià)格等資料 ， 選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式 ， 求出資本化率 ＝ + 資本化率的種類：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、 土地資本化率 。 V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％ ） ＝ 300000 72％ ＝ 216000（ 元 ） 第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一 、 基本思路及步驟 常用計(jì)算公式 ： a－年凈收益 r－折現(xiàn)率 二 、 適用對(duì)象和條件 收益性房地產(chǎn) ， 不適宜公益性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)期 、 量化 ????????? nrraP)1(11三 、 各參數(shù)的估算 （ 一 ） 凈收益的估算 除去各種費(fèi)用后的收益 ， 必須是客觀收益 ， 而非實(shí)際收益 。
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