【正文】 － 1]＋ 375 60% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米 開發(fā)利潤＝ （ 750＋ 375） 10% ＝ /平方米 土地單價＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價＝ 1, 80,000＝ 108,044,000元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為 108,044,000元。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 假使兩幅土地的其他條件相同 ， 問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì) ？ （三）所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格 如：租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格等 （四）市場交易價格和評估價格 三、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 （一）土地取得成本 土地取得成本 =購置土地應(yīng)支付的價款 +稅費 （二）開發(fā)成本 包括：勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費和稅費 （三）管理費用 （四）資金成本 （五）銷售稅費 包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費 （六）開發(fā)利潤 四、影響房地產(chǎn)價格的因素 （ 一 ） 一般因素 （ 二 ） 區(qū)域因素 對于不同用途的區(qū)域 ， 以上因素的影響程度 、 影響方向等會有區(qū)別 。資產(chǎn)評估學(xué) 第二篇 資產(chǎn)評估實務(wù) 第五章 房地產(chǎn)評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格 及其影響因素 第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估 中的應(yīng)用 第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的 應(yīng)用 第五節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的 應(yīng)用 第六節(jié) 假設(shè)開發(fā) 法 第七節(jié) 基準(zhǔn)地價修正法 * 第八節(jié) 路線價法 * 第九節(jié) 在 建工程評估 * 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、房地產(chǎn)及其特性 （一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的三種形態(tài)：土地、建筑物、房產(chǎn)（房地合一） 房地產(chǎn)分為物質(zhì)實體、權(quán)益及區(qū)為三個方面 （二）房地產(chǎn)的特性 土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)價格特征、市場的特征及房地產(chǎn)評估的特殊性。 甲地的容積率為 5， 單價為1000元 /平方米；乙地的容積率為 3， 單價為 800元 /平方米 。 （ 1） 國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費用 ， 包 括：土地補(bǔ)償費 、 地上附著物和青苗補(bǔ)償費及安置補(bǔ)助費 。 [例題 ] 某地塊面積為 80,000平方米 ， 是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的 ，出讓金為 20萬元 /畝 ， 拆遷費 30萬元 /畝 ， 開發(fā)費 3億元 /平方公里 ， 其他費用 （ 包括稅費 ） 5萬元 /畝 ， 土地開發(fā)周期為兩年 ， 第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的 40%， 目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為 10%， 銀行貸款利率為 6%， 試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格 。 再經(jīng)查得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ， 成新率＝ （ 80 +70 +60 ） 247。 ＝ ＝ 具體估算可以分為出租型 、 直接經(jīng)營型及自用型進(jìn)行 。 [例題 ]在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2022m2的房屋 ， 根據(jù)成本法 ， 建筑物的現(xiàn)行價格為 2022 1200＝ 240（ 萬元 ） ， 該建筑物尚可使用 20年 ， 還原利率 12％ ， 土地的還原利率為 10％ 。 （ 10％ +4％ ） ｛ 1－ [1/（ 1+14％ ） 25]｝ =172022 ＝ （ 元 ） 建筑物每平方米價格為： 247。 12,000 ＝ 8,703元 經(jīng)評估 ， 該寫字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價格為 104,434,671元 ， 單價為每平方米 8,703元 。 年總收益＝ 50 12 900 （ 1－ 10％ ） ＝ 486000（ 元 ） （ 1） 年管理費＝ 486000 ％ ＝ 17010（ 元 ） （ 2） 年維修費＝ 2500 900 ％ ＝ 33750（ 元 ） （ 3） 年稅金＝ 20 900＝ 18000（ 元 ） （ 4） 年保險費＝ 2500 900 ％ ＝ 4500（ 元 ） 年總費用＝ （ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ＝ 17010+33750+18000+4500＝ 73260（ 元 ） 年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用 ＝ 486000－ 73260＝ 412740（ 元 ） （ 1） 計算年折舊費 。 [例 ] 待評估宗地為一塊商住用途的空地 ， 面積為 5,000平方米 ， 要求評估其 2022年 12月的市場價格 。 則： 交易實例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 9 6 5 %)81/(11 %)81/(11 3530??? ???的使用年限修正系數(shù)及交易實例 CA個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實例 A的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 B的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 C的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（ 元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（ 元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（ 元 / M2 ） 因得到的 3個比準(zhǔn)價格較接近 ， 故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價值 （ 單價 ） ＝ （ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（ 元 / M2 ） 待估宗地評估價值 （ 總價 ） ＝ 1,764 3,000＝ 5,292,000元 第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法 一 、 基本思路和計算公式 基本公式 : 待開發(fā)房地產(chǎn)價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)成本 管理費用 資金成本銷售稅費 開發(fā)利潤 取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 應(yīng)用較廣泛的公式： 二 、 適用范圍及注意事項 該方法主要適用于：待開發(fā) 、 待拆適的土地 、 未完工的房地產(chǎn)項目 。 預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為 2