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房地產(chǎn)評(píng)估ppt課件(2)-資料下載頁(yè)

2025-05-11 12:02本頁(yè)面
  

【正文】 5 5 評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查 , 未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況 , 均作為正常交易看待 , 故無(wú)需修正 。 根據(jù)調(diào)查 , 2022年 10月以來(lái) , 土地價(jià)格平均每月上漲 1%, 則: 交易實(shí)例 A交易時(shí)間修正系數(shù)= 114/100= 交易實(shí)例 B交易時(shí)間修正系數(shù)= 112/100= 交易實(shí)例 C交易時(shí)間修正系數(shù)= 107/100= 交易實(shí)例 A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域 , 無(wú)需作區(qū)域因素修正 。 交易實(shí)例 B、C的區(qū)域因素修正采用打分法 , 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 。 上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn) , 即待估宗地的區(qū)域因素分值為100, 則: 交易實(shí)例 B區(qū)域因素修正系數(shù)= 100/86= 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)= 100/93= ( 1) 關(guān)于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個(gè)交易實(shí)例的面積 ,對(duì)商業(yè)用地而言 , 面積大些便于充分利用 , 經(jīng)過(guò)分析確定 , 面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高 3%。 ( 2) 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外 , 交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正 , 修正計(jì)算如下( 假定折現(xiàn)率為 8%) : ( 3) 關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同 , 故不作修正 , 交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同 , 應(yīng)進(jìn)行修正 。 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 , 土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是:容積率在4~ 5之間 , 容積率增加 , 地價(jià)增加 2%。 則: 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)= 110/100= 9 6 5 %)81/(11 %)81/(11 3530??? ???的使用年限修正系數(shù)及交易實(shí)例 CA個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下: 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù)= = 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù)= = 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù)= = A= 1,550 = 1,758( 元 / M2 ) B= 1,200 = 1,771( 元 / M2 ) C= 1,400 = 1,762( 元 / M2 ) 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近 , 故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果: 待估宗地評(píng)估價(jià)值 ( 單價(jià) ) = ( 1,758+ 1,771+ 1,762) /3 = 1,764( 元 / M2 ) 待估宗地評(píng)估價(jià)值 ( 總價(jià) ) = 1,764 3,000= 5,292,000元 第六節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 一 、 基本思路和計(jì)算公式 基本公式 : 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 資金成本銷售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 應(yīng)用較廣泛的公式: 二 、 適用范圍及注意事項(xiàng) 該方法主要適用于:待開(kāi)發(fā) 、 待拆適的土地 、 未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 運(yùn)用該方法時(shí)需要注意: ( 1) 正確選擇最佳開(kāi)發(fā)形式 ( 2) 正確預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格 ( 3) 正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本 、 費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間差異 。 地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn) 三、操作步驟 四、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 (一)現(xiàn)金流折現(xiàn)法 考慮貨幣時(shí)間價(jià)值采用折現(xiàn)的方式。 (二)傳統(tǒng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法 考慮貨幣時(shí)間價(jià)值采用計(jì)算利息的方式。 五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各參數(shù)的估算 (一)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期(二)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 (三)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi) (四)資金成本(五)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(六)取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(七)折現(xiàn)率 [例 ] 待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開(kāi)發(fā)空地 , 土地面積為 5,000平方米 , 土地形狀規(guī)則 , 規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合 , 允許容積率 4, 覆蓋率≤ 50%, 土地使用權(quán)年限為 50年 。 試估算該宗地目前的價(jià)格 。 該宗地為待建筑土地 , 適用剩余法進(jìn)行評(píng)估 , 故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估 。 根據(jù)市政規(guī)劃和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) , 評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開(kāi)發(fā)方式是商業(yè)居住混合 , 總建筑面積為 20,000平方米 , 建筑層數(shù)為 8層 , 各層建筑面積均為 2,500平方米 , 地上一至二層為商業(yè)用房 , 建筑面積 5,000平方米 ,三至八層為住宅 , 建筑面積 15,000平方米 。 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為 2年 。 經(jīng)分析預(yù)測(cè) , 該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后 , 其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出 , 住宅部分的 50%在半年后售出 , 其余 20%在 1年后售出 。 預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米 8,500元 , 住宅的平均售價(jià)為每平方米 6,500元 。 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為 4,000萬(wàn)元 , 專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 6%, 成本利潤(rùn)率為 20%,貸款的年利息率為 6%, 租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的 4%。 在未來(lái) 2年的建設(shè)周期中 , 開(kāi)發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下:第一年需投入 60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 , 第二年需投入 40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 。 確定折現(xiàn)率為 8%, 則: 樓價(jià)= 8,500 5,000/( 1+ 8%) 2+ 6,500 15,000/( 1+ 8%) 2 [30%/( 1+ 8%) 0+ 50%/( 1+ 8%) + 20%/( 1+ 8%) 1] = 11, 建筑費(fèi)= 4,000 60%/( 1+ 8%) + 4,000 40%/( 1+ 8%) = 3, 各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的 , 但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便 , 假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中 , 故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為 。 專業(yè)費(fèi)用= 3, 6%= 租售費(fèi)用及稅費(fèi)= 11, 4% = 投資利潤(rùn)= ( 總地價(jià)+總建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用 ) 20% =總地價(jià) 20% + ( 3,+ ) 20% =總地價(jià) 20% + 總地價(jià)= ( 11,- 3,- - - ) /(1+ 20%) = 6,= 5, 單位地價(jià)= 5,000= /平方米 由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價(jià)時(shí)均考慮了貨幣的 時(shí)間價(jià)值,上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值,這其中已經(jīng)包含了投資利 息的因素,因此,投資利息不再重復(fù)計(jì)算。
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