房地產(chǎn)評估ppt課件(2)-資料下載頁
2025-05-11 12:02本頁面
【正文】 5 5 評估人員經(jīng)過調(diào)查 ， 未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況 ， 均作為正常交易看待 ， 故無需修正 。 根據(jù)調(diào)查 ， 2022年 10月以來 ， 土地價格平均每月上漲 1%， 則： 交易實例 A交易時間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實例 B交易時間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實例 C交易時間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 交易實例 A與待估對象處于同一區(qū)域 ， 無需作區(qū)域因素修正 。 交易實例 B、C的區(qū)域因素修正采用打分法 ， 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 。 上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標準 ， 即待估宗地的區(qū)域因素分值為100， 則： 交易實例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ 交易實例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ （ 1） 關(guān)于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個交易實例的面積 ，對商業(yè)用地而言 ， 面積大些便于充分利用 ， 經(jīng)過分析確定 ， 面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高 3%。 （ 2） 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外 ， 交易實例 A和 C均需作使用年限因素修正 ， 修正計算如下（ 假定折現(xiàn)率為 8%） ： （ 3） 關(guān)于容積率因素的修正 :交易實例 A與待估宗地的容積率相同 ， 故不作修正 ， 交易實例 B、 C的容積率與待估宗地不同 ， 應(yīng)進行修正 。 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析 ， 土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在4～ 5之間 ， 容積率增加 ， 地價增加 2%。 則： 交易實例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 9 6 5 %)81/(11 %)81/(11 3530??? ???的使用年限修正系數(shù)及交易實例 CA個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實例 A的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 B的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 C的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（ 元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（ 元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（ 元 / M2 ） 因得到的 3個比準價格較接近 ， 故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價值 （ 單價 ） ＝ （ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（ 元 / M2 ） 待估宗地評估價值 （ 總價 ） ＝ 1,764 3,000＝ 5,292,000元 第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法 一 、 基本思路和計算公式 基本公式 : 待開發(fā)房地產(chǎn)價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)成本 管理費用 資金成本銷售稅費 開發(fā)利潤 取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費 應(yīng)用較廣泛的公式： 二 、 適用范圍及注意事項 該方法主要適用于：待開發(fā) 、 待拆適的土地 、 未完工的房地產(chǎn)項目 。 運用該方法時需要注意： （ 1） 正確選擇最佳開發(fā)形式 （ 2） 正確預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格 （ 3） 正確預(yù)期各項成本以及注意成本 、 費用與收益發(fā)生的時間差異 。 地價＝預(yù)期樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤 三、操作步驟 四、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 （一）現(xiàn)金流折現(xiàn)法 考慮貨幣時間價值采用折現(xiàn)的方式。 （二）傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法 考慮貨幣時間價值采用計算利息的方式。 五、假設(shè)開發(fā)法計算中各參數(shù)的估算 （一）開發(fā)經(jīng)營期（二）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 （三）開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費 （四）資金成本（五）開發(fā)利潤（六）取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費（七）折現(xiàn)率 [例 ] 待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開發(fā)空地 ， 土地面積為 5,000平方米 ， 土地形狀規(guī)則 ， 規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合 ， 允許容積率 4， 覆蓋率≤ 50%， 土地使用權(quán)年限為 50年 。 試估算該宗地目前的價格 。 該宗地為待建筑土地 ， 適用剩余法進行評估 ， 故確定采用剩余法進行評估 。 根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測 ， 評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合 ， 總建筑面積為 20,000平方米 ， 建筑層數(shù)為 8層 ， 各層建筑面積均為 2,500平方米 ， 地上一至二層為商業(yè)用房 ， 建筑面積 5,000平方米 ，三至八層為住宅 ， 建筑面積 15,000平方米 。 預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為 2年 。 經(jīng)分析預(yù)測 ， 該開發(fā)項目完成后 ， 其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出 ， 住宅部分的 50%在半年后售出 ， 其余 20%在 1年后售出 。 預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米 8,500元 ， 住宅的平均售價為每平方米 6,500元 。 預(yù)計總建筑費為 4,000萬元 ， 專業(yè)費為建筑費的 6%， 成本利潤率為 20%，貸款的年利息率為 6%， 租售費用和稅費合計為售樓價的 4%。 在未來 2年的建設(shè)周期中 ， 開發(fā)費用的投入情況預(yù)計如下：第一年需投入 60%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用 ， 第二年需投入 40%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用 。 確定折現(xiàn)率為 8%， 則： 樓價＝ 8,500 5,000/（ 1＋ 8%） 2＋ 6,500 15,000/（ 1＋ 8%） 2 [30%/（ 1＋ 8%） 0＋ 50%/（ 1＋ 8%） ＋ 20%/（ 1＋ 8%） 1] ＝ 11, 建筑費＝ 4,000 60%/（ 1＋ 8%） ＋ 4,000 40%/（ 1＋ 8%） ＝ 3, 各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的 ， 但為了折現(xiàn)計算的方便 ， 假定各年的建筑費的投入集中在各年的年中 ， 故上述計算中折現(xiàn)年數(shù)分別為 。 專業(yè)費用＝ 3, 6%＝ 租售費用及稅費＝ 11, 4％ ＝ 投資利潤＝ （ 總地價＋總建筑費用＋專業(yè)費用 ） 20％ ＝總地價 20％ ＋ （ 3,＋ ） 20％ ＝總地價 20％ ＋ 總地價＝ （ 11,－ 3,－ － － ） /(1＋ 20%) ＝ 6,＝ 5, 單位地價＝ 5,000＝ /平方米 由于在估算總建筑費用、專業(yè)費用以及總地價時均考慮了貨幣的 時間價值，上述各種費用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利 息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計算。
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