房地產(chǎn)評(píng)估ppt課件(2)-資料下載頁(yè)
2025-05-11 12:02本頁(yè)面
【正文】 5 5 評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查 ， 未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況 ， 均作為正常交易看待 ， 故無(wú)需修正 。 根據(jù)調(diào)查 ， 2022年 10月以來(lái) ， 土地價(jià)格平均每月上漲 1%， 則： 交易實(shí)例 A交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實(shí)例 B交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實(shí)例 C交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 交易實(shí)例 A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域 ， 無(wú)需作區(qū)域因素修正 。 交易實(shí)例 B、C的區(qū)域因素修正采用打分法 ， 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 。 上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn) ， 即待估宗地的區(qū)域因素分值為100， 則： 交易實(shí)例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ （ 1） 關(guān)于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個(gè)交易實(shí)例的面積 ，對(duì)商業(yè)用地而言 ， 面積大些便于充分利用 ， 經(jīng)過(guò)分析確定 ， 面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高 3%。 （ 2） 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外 ， 交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正 ， 修正計(jì)算如下（ 假定折現(xiàn)率為 8%） ： （ 3） 關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同 ， 故不作修正 ， 交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同 ， 應(yīng)進(jìn)行修正 。 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 ， 土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在4～ 5之間 ， 容積率增加 ， 地價(jià)增加 2%。 則： 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 9 6 5 %)81/(11 %)81/(11 3530??? ???的使用年限修正系數(shù)及交易實(shí)例 CA個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（ 元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（ 元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（ 元 / M2 ） 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近 ， 故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果： 待估宗地評(píng)估價(jià)值 （ 單價(jià) ） ＝ （ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（ 元 / M2 ） 待估宗地評(píng)估價(jià)值 （ 總價(jià) ） ＝ 1,764 3,000＝ 5,292,000元 第六節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 一 、 基本思路和計(jì)算公式 基本公式 : 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 資金成本銷售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 應(yīng)用較廣泛的公式： 二 、 適用范圍及注意事項(xiàng) 該方法主要適用于：待開(kāi)發(fā) 、 待拆適的土地 、 未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 運(yùn)用該方法時(shí)需要注意： （ 1） 正確選擇最佳開(kāi)發(fā)形式 （ 2） 正確預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格 （ 3） 正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本 、 費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間差異 。 地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn) 三、操作步驟 四、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 （一）現(xiàn)金流折現(xiàn)法 考慮貨幣時(shí)間價(jià)值采用折現(xiàn)的方式。 （二）傳統(tǒng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法 考慮貨幣時(shí)間價(jià)值采用計(jì)算利息的方式。 五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各參數(shù)的估算 （一）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（二）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 （三）開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi) （四）資金成本（五）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（六）取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（七）折現(xiàn)率 [例 ] 待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開(kāi)發(fā)空地 ， 土地面積為 5,000平方米 ， 土地形狀規(guī)則 ， 規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合 ， 允許容積率 4， 覆蓋率≤ 50%， 土地使用權(quán)年限為 50年 。 試估算該宗地目前的價(jià)格 。 該宗地為待建筑土地 ， 適用剩余法進(jìn)行評(píng)估 ， 故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估 。 根據(jù)市政規(guī)劃和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) ， 評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開(kāi)發(fā)方式是商業(yè)居住混合 ， 總建筑面積為 20,000平方米 ， 建筑層數(shù)為 8層 ， 各層建筑面積均為 2,500平方米 ， 地上一至二層為商業(yè)用房 ， 建筑面積 5,000平方米 ，三至八層為住宅 ， 建筑面積 15,000平方米 。 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為 2年 。 經(jīng)分析預(yù)測(cè) ， 該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后 ， 其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出 ， 住宅部分的 50%在半年后售出 ， 其余 20%在 1年后售出 。 預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米 8,500元 ， 住宅的平均售價(jià)為每平方米 6,500元 。 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為 4,000萬(wàn)元 ， 專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 6%， 成本利潤(rùn)率為 20%，貸款的年利息率為 6%， 租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的 4%。 在未來(lái) 2年的建設(shè)周期中 ， 開(kāi)發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下：第一年需投入 60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 ， 第二年需投入 40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 。 確定折現(xiàn)率為 8%， 則： 樓價(jià)＝ 8,500 5,000/（ 1＋ 8%） 2＋ 6,500 15,000/（ 1＋ 8%） 2 [30%/（ 1＋ 8%） 0＋ 50%/（ 1＋ 8%） ＋ 20%/（ 1＋ 8%） 1] ＝ 11, 建筑費(fèi)＝ 4,000 60%/（ 1＋ 8%） ＋ 4,000 40%/（ 1＋ 8%） ＝ 3, 各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的 ， 但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便 ， 假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中 ， 故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為 。 專業(yè)費(fèi)用＝ 3, 6%＝ 租售費(fèi)用及稅費(fèi)＝ 11, 4％ ＝ 投資利潤(rùn)＝ （ 總地價(jià)＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用 ） 20％ ＝總地價(jià) 20％ ＋ （ 3,＋ ） 20％ ＝總地價(jià) 20％ ＋ 總地價(jià)＝ （ 11,－ 3,－ － － ） /(1＋ 20%) ＝ 6,＝ 5, 單位地價(jià)＝ 5,000＝ /平方米 由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價(jià)時(shí)均考慮了貨幣的 時(shí)間價(jià)值，上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利 息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計(jì)算。
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