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《房地產(chǎn)評(píng)估》ppt課件 (2)-預(yù)覽頁(yè)

 

【正文】 計(jì)算利息; ( 2) 計(jì)息基礎(chǔ)=土地取得成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi) ( 3) 根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開(kāi)發(fā)費(fèi)的利息 。 [例題 ] 某地塊面積為 80,000平方米 , 是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的 ,出讓金為 20萬(wàn)元 /畝 , 拆遷費(fèi) 30萬(wàn)元 /畝 , 開(kāi)發(fā)費(fèi) 3億元 /平方公里 , 其他費(fèi)用 ( 包括稅費(fèi) ) 5萬(wàn)元 /畝 , 土地開(kāi)發(fā)周期為兩年 , 第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的 40%, 目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%, 銀行貸款利率為 6%, 試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格 。 土地的重新構(gòu)建價(jià)格可采用市場(chǎng)法 , 收益法基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法 。 再經(jīng)查得出修正系數(shù) C= , S= , B= , 成新率= ( 80 +70 +60 ) 247。 [例題 ] 某套住宅重新建造價(jià)為 300000元 , 經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu) 、 裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察 , 確定其成新率為 80% , 但該住宅廳小且暗 , 廚房和衛(wèi)生間均小 , 光線亦不足 。 = = 具體估算可以分為出租型 、 直接經(jīng)營(yíng)型及自用型進(jìn)行 。 ( 2) 假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期 。 [例題 ]在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2022m2的房屋 , 根據(jù)成本法 , 建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為 2022 1200= 240( 萬(wàn)元 ) , 該建筑物尚可使用 20年 , 還原利率 12% , 土地的還原利率為 10% 。 10% = 312( 萬(wàn)元 ) 單方土地價(jià)格為: 312247。 ( 10% +4% ) { 1- [1/( 1+14% ) 25]} =172022 = ( 元 ) 建筑物每平方米價(jià)格為: 247。 據(jù)調(diào)查 , 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? , 空置率在 10%左右 ,每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %, 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %, 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%, 其他稅為租金收入的 6%, 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %, 資本化率確定為6%。 12,000 = 8,703元 經(jīng)評(píng)估 , 該寫字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價(jià)格為 104,434,671元 , 單價(jià)為每平方米 8,703元 。 另?yè)?jù)調(diào)查 , 當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元 , 空置率為 10% , 每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 % , 維修費(fèi)為重置價(jià)的 % , 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元 ,保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 % , 土地資本化率 7% , 建筑物資本化率 8% 。 年總收益= 50 12 900 ( 1- 10% ) = 486000( 元 ) ( 1) 年管理費(fèi)= 486000 % = 17010( 元 ) ( 2) 年維修費(fèi)= 2500 900 % = 33750( 元 ) ( 3) 年稅金= 20 900= 18000( 元 ) ( 4) 年保險(xiǎn)費(fèi)= 2500 900 % = 4500( 元 ) 年總費(fèi)用= ( 1) +( 2) +( 3) +( 4) = 17010+33750+18000+4500= 73260( 元 ) 年房地產(chǎn)純收益=年總收益-年總費(fèi)用 = 486000- 73260= 412740( 元 ) ( 1) 計(jì)算年折舊費(fèi) 。 被估房地產(chǎn)價(jià)格=交易實(shí)例單價(jià) 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 時(shí)間因素修正系數(shù) 被估房地產(chǎn)面積 二 、 適用對(duì)象及條件 ( 一 ) 市場(chǎng)條件:充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng) , 能夠找到交易案例 ( 二 ) 被評(píng)估對(duì)象:具有廣泛交易性的房地產(chǎn) 三 、 因素修正及操作步驟 ( 一 ) ??北还婪康禺a(chǎn) ( 二 ) 收集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料 ( 三 ) 選擇可供比較參考的交易實(shí)例 交易實(shí)例應(yīng)符合的條件: 與被房地產(chǎn)用途相同 、 所處地區(qū)相同 、 結(jié)構(gòu)相同 、 價(jià)值類型相同籌資條件相似 , 接近評(píng)估基準(zhǔn)日 , 正常交易 ( 或可修正 ) 。 [例 ] 待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地 , 面積為 5,000平方米 , 要求評(píng)估其 2022年 12月的市場(chǎng)價(jià)格 。 交易實(shí)例 B、C的區(qū)域因素修正采用打分法 , 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 。 則: 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)= 110/100= 9 6 5 %)81/(11 %)81/(11 3530??? ???的使用年限修正系數(shù)及交易實(shí)例 CA個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下: 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù)= = 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù)= = 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù)= = A= 1,550 = 1,758( 元 / M2 ) B= 1,200 = 1,771( 元 / M2 ) C= 1,400 = 1,762( 元 / M2 ) 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近 , 故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果: 待估宗地評(píng)估價(jià)值 ( 單價(jià) ) = ( 1,758+ 1,771+ 1,762) /3 = 1,764( 元 / M2 ) 待估宗地評(píng)估價(jià)值 ( 總價(jià) ) = 1,764 3,000= 5,292,000元 第六節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 一 、 基本思路和計(jì)算公式 基本公式 : 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 資金成本銷售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 應(yīng)用較廣泛的公式: 二 、 適用范圍及注意事項(xiàng) 該方法主要適用于:待開(kāi)發(fā) 、 待拆適的土地 、 未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各參數(shù)的估算 (一)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期(二)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 (三)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi) (四)資金成本(五)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(六)取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(七)折現(xiàn)率 [例 ] 待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開(kāi)發(fā)空地 , 土地面積為 5,000平方米 , 土地形狀規(guī)則 , 規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合 , 允許容積率 4, 覆蓋率≤ 50%, 土地使用權(quán)年限為 50年 。 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為 2年 。 在未來(lái) 2年的建設(shè)周期中 , 開(kāi)發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下:第一年需投入 60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 , 第二年需投入 40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)
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