《房地產(chǎn)評估》ppt課件 (2)-預(yù)覽頁
【正文】 計算利息； （ 2） 計息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費 （ 3） 根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息 。 [例題 ] 某地塊面積為 80,000平方米 ， 是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的 ，出讓金為 20萬元 /畝 ， 拆遷費 30萬元 /畝 ， 開發(fā)費 3億元 /平方公里 ， 其他費用 （ 包括稅費 ） 5萬元 /畝 ， 土地開發(fā)周期為兩年 ， 第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的 40%， 目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為 10%， 銀行貸款利率為 6%， 試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格 。 土地的重新構(gòu)建價格可采用市場法 ， 收益法基準地價修正法等方法 。 再經(jīng)查得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ， 成新率＝ （ 80 +70 +60 ） 247。 [例題 ] 某套住宅重新建造價為 300000元 ， 經(jīng)對其結(jié)構(gòu) 、 裝修和設(shè)備三大部分的各具體項目觀察 ， 確定其成新率為 80％ ， 但該住宅廳小且暗 ， 廚房和衛(wèi)生間均小 ， 光線亦不足 。 ＝ ＝ 具體估算可以分為出租型 、 直接經(jīng)營型及自用型進行 。 （ 2） 假設(shè)未來收益無限期 。 [例題 ]在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2022m2的房屋 ， 根據(jù)成本法 ， 建筑物的現(xiàn)行價格為 2022 1200＝ 240（ 萬元 ） ， 該建筑物尚可使用 20年 ， 還原利率 12％ ， 土地的還原利率為 10％ 。 10％ ＝ 312（ 萬元 ） 單方土地價格為： 312247。 （ 10％ +4％ ） ｛ 1－ [1/（ 1+14％ ） 25]｝ =172022 ＝ （ 元 ） 建筑物每平方米價格為： 247。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ，每年需支付的管理費用一般為年租金的 %， 維修費為建筑物重置價的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險費為建筑物重置價的 %， 資本化率確定為6%。 12,000 ＝ 8,703元 經(jīng)評估 ， 該寫字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價格為 104,434,671元 ， 單價為每平方米 8,703元 。 另據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元 ， 空置率為 10％ ， 每年需支付的管理費為年租金的 ％ ， 維修費為重置價的 ％ ， 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元 ，保險費為重置價的 ％ ， 土地資本化率 7％ ， 建筑物資本化率 8％ 。 年總收益＝ 50 12 900 （ 1－ 10％ ） ＝ 486000（ 元 ） （ 1） 年管理費＝ 486000 ％ ＝ 17010（ 元 ） （ 2） 年維修費＝ 2500 900 ％ ＝ 33750（ 元 ） （ 3） 年稅金＝ 20 900＝ 18000（ 元 ） （ 4） 年保險費＝ 2500 900 ％ ＝ 4500（ 元 ） 年總費用＝ （ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ＝ 17010+33750+18000+4500＝ 73260（ 元 ） 年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用 ＝ 486000－ 73260＝ 412740（ 元 ） （ 1） 計算年折舊費 。 被估房地產(chǎn)價格＝交易實例單價 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 時間因素修正系數(shù) 被估房地產(chǎn)面積 二 、 適用對象及條件 （ 一 ） 市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場 ， 能夠找到交易案例 （ 二 ） 被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn) 三 、 因素修正及操作步驟 （ 一 ） ?？北还婪康禺a(chǎn) （ 二 ） 收集較充分的房地產(chǎn)交易實例資料 （ 三 ） 選擇可供比較參考的交易實例 交易實例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同 、 所處地區(qū)相同 、 結(jié)構(gòu)相同 、 價值類型相同籌資條件相似 ， 接近評估基準日 ， 正常交易 （ 或可修正 ） 。 [例 ] 待評估宗地為一塊商住用途的空地 ， 面積為 5,000平方米 ， 要求評估其 2022年 12月的市場價格 。 交易實例 B、C的區(qū)域因素修正采用打分法 ， 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 。 則： 交易實例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 9 6 5 %)81/(11 %)81/(11 3530??? ???的使用年限修正系數(shù)及交易實例 CA個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實例 A的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 B的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 C的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（ 元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（ 元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（ 元 / M2 ） 因得到的 3個比準價格較接近 ， 故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價值 （ 單價 ） ＝ （ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（ 元 / M2 ） 待估宗地評估價值 （ 總價 ） ＝ 1,764 3,000＝ 5,292,000元 第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法 一 、 基本思路和計算公式 基本公式 : 待開發(fā)房地產(chǎn)價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)成本 管理費用 資金成本銷售稅費 開發(fā)利潤 取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費 應(yīng)用較廣泛的公式： 二 、 適用范圍及注意事項 該方法主要適用于：待開發(fā) 、 待拆適的土地 、 未完工的房地產(chǎn)項目 。 五、假設(shè)開發(fā)法計算中各參數(shù)的估算 （一）開發(fā)經(jīng)營期（二）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 （三）開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費 （四）資金成本（五）開發(fā)利潤（六）取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費（七）折現(xiàn)率 [例 ] 待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開發(fā)空地 ， 土地面積為 5,000平方米 ， 土地形狀規(guī)則 ， 規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合 ， 允許容積率 4， 覆蓋率≤ 50%， 土地使用權(quán)年限為 50年 。 預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為 2年 。 在未來 2年的建設(shè)周期中 ， 開發(fā)費用的投入情況預(yù)計如下：第一年需投入 60%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用 ， 第二年需投入 40%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費
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