【正文】 （ 2） 計息基礎＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費 （ 3） 根據開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息 。 若開發(fā)費是均勻投入 ， 則按資金投入時間的一半計息 。 （ 五 ） 估算稅費 （ 六 ） 估算投資利潤 利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費 （ 包括管理費用 ） ， 也可以是開發(fā)后土地的地價 。 *注意所用利潤率的內涵 。 [例題 ] 某地塊面積為 80,000平方米 ， 是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的 ，出讓金為 20萬元 /畝 ， 拆遷費 30萬元 /畝 ， 開發(fā)費 3億元 /平方公里 ， 其他費用 （ 包括稅費 ） 5萬元 /畝 ， 土地開發(fā)周期為兩年 ， 第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的 40%， 目前市場上地產開發(fā)的投資報酬率為 10%， 銀行貸款利率為 6%， 試評估該土地經開發(fā)后的價格 。 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費 ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝＝ 750元 /平方米 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計息期為兩年 ， 土地開發(fā)成本分階段均勻投入 ， 則： 資金成本＝ 750 [（ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 375 40% [（ 1＋ 6%） － 1]＋ 375 60% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米 開發(fā)利潤＝ （ 750＋ 375） 10% ＝ /平方米 土地單價＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價＝ 1, 80,000＝ 108,044,000元 即該地塊經開發(fā)后的價格為 108,044,000元。 四、新建房地產評估的操作步驟 新建房地產價格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 + 管理費用 +資金成本 +銷售稅費 +正常利潤 新建建筑物價格＝建筑物建造成本 +管理費用 +資金成本 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 （ 一 ） 估算土地取得成本 （ 二 ） 估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本 （ 開發(fā)成本 ） （三）估算管理費 （ 四 ） 估算資金成本 （ 五 ） 估算銷售稅費 （ 六 ） 估算開發(fā)利潤 五、舊房地產運用成本法評估的操作步驟 注意 :土地的重新取得價格需考慮由于土地使用權年限縮短所造成的土地價值減損 舊建筑物價格＝建筑物的重新構建價格－建筑物貶值 與新建房地產不同 ， 舊房地產評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產功能相同的 、 處于全新狀態(tài)下的房地產的全部合理成本 ， 即重置成本 ， 然后估算舊有房地產的貶值 。 建筑物貶值購建價建筑物重新或重新開發(fā)價土地重新取得價舊有房地產價格＝ ??（ 一 ） 估算重新構建價格 可采用房地分估的方式 。 土地的重新構建價格可采用市場法 ， 收益法基準地價修正法等方法 。 注意建筑物重新構建價格 （ 重置成本 ） 有兩種： (1) 復原重置成本 （ Reproduction cost） (2) 更新重置成本 （ Replacement cost） 復原重置成本適用于有特殊保護價值的建筑物評估 ， 更新重置成本適用于一般建筑物 。 （ 1） 單位比較法 （ 2） 分部分項法 （ 3） 工料測量法 （ 工料估算法 ） 該種方法評估中一般較少用 。 （ 4） 指數(shù)調整法 （二）估算建筑物貶值 實體性 、 功能性 、 經濟性三種貶值 （ 1） 年限法 （ 直線法 ） 建筑物貶值率 =建筑物已使用年限 /建筑物總經濟壽命 100% 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限 /建筑物總經濟壽命 100% 已使用年限應采用 “ 有效年限 ” ， 缺陷：建筑物經濟壽命難以預計 注意：土地使用權年限的影響 （ 2） 觀察法 （ 評分法 ） 成新率＝結構部分合計得分 G+裝修部分合計得分 S+設備部分合計得分 B （ 3） 成新率折扣法 （ 4） 銷售資料法 （ 市場法 ) （ 5） 資本化收益法 （ 租金損失法 ） [例題 ] 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經評估人員現(xiàn)場勘察評分 ， 結構部分 80分 ， 裝修部分 70分 ， 設備部分 60分 。 再經查得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ， 成新率＝ （ 80 +70 +60 ） 247。 100 100％ ＝ ％ 在實踐中 ， 也往往將年限法和觀察法得出的結論加權平均 ， 得出成新率 。 對于一些平面布置不合時宜 、 設備落后 、 式樣過時的建筑物 ， 還應考慮其功能性貶值因素 。 可以在成新率確定的基礎作適當減價修正 。 [例題 ] 某套住宅重新建造價為 300000元 ， 經對其結構 、 裝修和設備三大部分的各具體項目觀察 ， 確定其成新率為 80％ ， 但該住宅廳小且暗 ， 廚房和衛(wèi)生間均小 ， 光線亦不足 。 經分析和估測 ， 決定在成新率的基礎作 10％ 的減價修正 。 V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％ ） ＝ 300000 72％ ＝ 216000（ 元 ） 第四節(jié) 收益法在房地產評估中的應用 一 、 基本思路及步驟 常用計算公式 ： a－年凈收益 r－折現(xiàn)率 二 、 適用對象和條件 收益性房地產 ， 不適宜公益性房地產 房地產的收益和風險可以預期 、 量化 ????????? nrraP)1(11三 、 各參數(shù)的估算 （ 一 ） 凈收益的估算 除去各種費用后的收益 ， 必須是客觀收益 ， 而非實際收益 。 因此需