《房地產(chǎn)評(píng)估》ppt課件 (2)-文庫(kù)吧
2025-04-26 12:02 本頁(yè)面
【正文】 （ 2） 計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi) （ 3） 根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開(kāi)發(fā)費(fèi)的利息 。 若開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入 ， 則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息 。 （ 五 ） 估算稅費(fèi) （ 六 ） 估算投資利潤(rùn) 利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi) （ 包括管理費(fèi)用 ） ， 也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià) 。 *注意所用利潤(rùn)率的內(nèi)涵 。 [例題 ] 某地塊面積為 80,000平方米 ， 是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的 ，出讓金為 20萬(wàn)元 /畝 ， 拆遷費(fèi) 30萬(wàn)元 /畝 ， 開(kāi)發(fā)費(fèi) 3億元 /平方公里 ， 其他費(fèi)用 （ 包括稅費(fèi) ） 5萬(wàn)元 /畝 ， 土地開(kāi)發(fā)周期為兩年 ， 第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的 40%， 目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%， 銀行貸款利率為 6%， 試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格 。 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi) ＝ 20＋ 30＝ 50萬(wàn)元 /畝＝ 750元 /平方米 土地開(kāi)發(fā)成本＝開(kāi)發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬(wàn)元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計(jì)息期為兩年 ， 土地開(kāi)發(fā)成本分階段均勻投入 ， 則： 資金成本＝ 750 [（ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 375 40% [（ 1＋ 6%） － 1]＋ 375 60% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝ （ 750＋ 375） 10% ＝ /平方米 土地單價(jià)＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價(jià)＝ 1, 80,000＝ 108,044,000元 即該地塊經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格為 108,044,000元。 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +建筑物建造成本 + 管理費(fèi)用 +資金成本 +銷售稅費(fèi) +正常利潤(rùn) 新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +資金成本 +銷售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) （ 一 ） 估算土地取得成本 （ 二 ） 估算土地開(kāi)發(fā)成本與建筑物建造成本 （ 開(kāi)發(fā)成本 ） （三）估算管理費(fèi) （ 四 ） 估算資金成本 （ 五 ） 估算銷售稅費(fèi) （ 六 ） 估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟 注意 :土地的重新取得價(jià)格需考慮由于土地使用權(quán)年限縮短所造成的土地價(jià)值減損 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物貶值 與新建房地產(chǎn)不同 ， 舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的 、 處于全新?tīng)顟B(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本 ， 即重置成本 ， 然后估算舊有房地產(chǎn)的貶值 。 建筑物貶值購(gòu)建價(jià)建筑物重新或重新開(kāi)發(fā)價(jià)土地重新取得價(jià)舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝ ??（ 一 ） 估算重新構(gòu)建價(jià)格 可采用房地分估的方式 。 土地的重新構(gòu)建價(jià)格可采用市場(chǎng)法 ， 收益法基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法 。 注意建筑物重新構(gòu)建價(jià)格 （ 重置成本 ） 有兩種： (1) 復(fù)原重置成本 （ Reproduction cost） (2) 更新重置成本 （ Replacement cost） 復(fù)原重置成本適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物評(píng)估 ， 更新重置成本適用于一般建筑物 。 （ 1） 單位比較法 （ 2） 分部分項(xiàng)法 （ 3） 工料測(cè)量法 （ 工料估算法 ） 該種方法評(píng)估中一般較少用 。 （ 4） 指數(shù)調(diào)整法 （二）估算建筑物貶值 實(shí)體性 、 功能性 、 經(jīng)濟(jì)性三種貶值 （ 1） 年限法 （ 直線法 ） 建筑物貶值率 =建筑物已使用年限 /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限 /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 已使用年限應(yīng)采用 “ 有效年限 ” ， 缺陷：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命難以預(yù)計(jì) 注意：土地使用權(quán)年限的影響 （ 2） 觀察法 （ 評(píng)分法 ） 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B （ 3） 成新率折扣法 （ 4） 銷售資料法 （ 市場(chǎng)法 ) （ 5） 資本化收益法 （ 租金損失法 ） [例題 ] 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)分 ， 結(jié)構(gòu)部分 80分 ， 裝修部分 70分 ， 設(shè)備部分 60分 。 再經(jīng)查得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ， 成新率＝ （ 80 +70 +60 ） 247。 100 100％ ＝ ％ 在實(shí)踐中 ， 也往往將年限法和觀察法得出的結(jié)論加權(quán)平均 ， 得出成新率 。 對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜 、 設(shè)備落后 、 式樣過(guò)時(shí)的建筑物 ， 還應(yīng)考慮其功能性貶值因素 。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正 。 [例題 ] 某套住宅重新建造價(jià)為 300000元 ， 經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu) 、 裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察 ， 確定其成新率為 80％ ， 但該住宅廳小且暗 ， 廚房和衛(wèi)生間均小 ， 光線亦不足 。 經(jīng)分析和估測(cè) ， 決定在成新率的基礎(chǔ)作 10％ 的減價(jià)修正 。 V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％ ） ＝ 300000 72％ ＝ 216000（ 元 ） 第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一 、 基本思路及步驟 常用計(jì)算公式 ： a－年凈收益 r－折現(xiàn)率 二 、 適用對(duì)象和條件 收益性房地產(chǎn) ， 不適宜公益性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)期 、 量化 ????????? nrraP)1(11三 、 各參數(shù)的估算 （ 一 ） 凈收益的估算 除去各種費(fèi)用后的收益 ， 必須是客觀收益 ， 而非實(shí)際收益 。 因此需
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