【正文】 相分離的制度 ， 國(guó)有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓 ， 土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán) 。 （ 1） 為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用 。 對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜 、 設(shè)備落后 、 式樣過(guò)時(shí)的建筑物 ， 還應(yīng)考慮其功能性貶值因素 。 根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格 。 目前 ， 該類建筑重置價(jià)格為每平方米 2500元 。 交易實(shí)例 比較交易 A B C D 坐落 略 略 略 略 所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價(jià)格（元 / M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時(shí)間 2022年 10月 2022年 12月 2022年 12月 2022年 12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢(shì) 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 容積率 5 5 評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查 ， 未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況 ， 均作為正常交易看待 ， 故無(wú)需修正 。 預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米 8,500元 ， 住宅的平均售價(jià)為每平方米 6,500元 。 該宗地為待建筑土地 ， 適用剩余法進(jìn)行評(píng)估 ， 故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估 。 T%)=評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格 ? ? S%1 1?交易情況修正系數(shù)＝ 直接比較法： 間接比較法： （ 1） 容積率修正：一般據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系求得 （ 2） 土地使用年期修正 ? ?Q%11?區(qū)域因素修正系數(shù)＝? ?? ?100 100 ?修正系數(shù)＝nmrr)1(11)1(11????年限修正系數(shù)＝估價(jià)對(duì)象狀況 交易案例狀況 （ 五 ） 求取比準(zhǔn)價(jià)格 將交易實(shí)例的價(jià)格與各修正系數(shù)連乘 ,有一個(gè)交易案例就得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 。 年有效毛收入＝ 365 12,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元 （ 1） 管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 %＝ 344,925元 （ 2） 維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 864,000元 （ 3） 保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900＝ 3,098,025元 年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。 ?????用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期。 （ 1） 單位比較法 （ 2） 分部分項(xiàng)法 （ 3） 工料測(cè)量法 （ 工料估算法 ） 該種方法評(píng)估中一般較少用 。 三 、 新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟 新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 +資金成本 +稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn) （ 一 ） 估算取得待開發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的 。 ?????農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國(guó)家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)???出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 （ 一 ） 土地價(jià)格 、 建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格 （ 1） 基準(zhǔn)地價(jià) （ 2） 標(biāo)定地價(jià) （ 3） 出讓底價(jià) （ 4） 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 （ 5） 其他價(jià)格 （ 抵押價(jià)格 、 課稅價(jià)格等 ） 上述 （ 1） ～ （ 3） 屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格 ， 由政府壟斷定價(jià) 。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正 。 （ 1） 計(jì)算房地合一純收益 100 2022 60％ 12－ 720220＝ 720220（ 元 ） （ 2） 計(jì)算建筑物的純收益 240 （ 12％ +1/20） ＝ （ 萬(wàn)元 ） （ 3） 計(jì)算屬于土地的純收益 72－ ＝ （ 萬(wàn)元 ） （ 4） 土地的價(jià)格為： 247。該建筑物占地面積 500平方米 ， 建筑面積為 900平方米 ， 現(xiàn)用于出租 ， 每月平均實(shí)收租金為 3萬(wàn)元 。 根據(jù)調(diào)查 ， 2022年 10月以來(lái) ， 土地價(jià)格平均每月上漲 1%， 則： 交易實(shí)例 A交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實(shí)例 B交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實(shí)例 C交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 交易實(shí)例 A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域 ， 無(wú)需作區(qū)域因素修正 。 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為 4,000萬(wàn)元 ， 專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 6%， 成本利潤(rùn)率為 20%，貸款的年利息率為 6%， 租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的 4%。 試估算該宗地目前的價(jià)格 。 （ 四 ） 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) （ 五 ） 差異因素的比較修正 交易實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) =交易實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 交易實(shí)例成交價(jià)格 (1177。 試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在 2022年 5月的價(jià)格 。 但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷 。