房地產(chǎn)評(píng)估ppt課件(2)-閱讀頁(yè)
2025-05-26 12:02本頁(yè)面
【正文】 單價(jià) 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 時(shí)間因素修正系數(shù) 被估房地產(chǎn)面積 二 、 適用對(duì)象及條件 （ 一 ） 市場(chǎng)條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 能夠找到交易案例 （ 二 ） 被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn) 三 、 因素修正及操作步驟 （ 一 ） ?？北还婪康禺a(chǎn) （ 二 ） 收集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料 （ 三 ） 選擇可供比較參考的交易實(shí)例 交易實(shí)例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同 、 所處地區(qū)相同 、 結(jié)構(gòu)相同 、 價(jià)值類型相同籌資條件相似 ， 接近評(píng)估基準(zhǔn)日 ， 正常交易 （ 或可修正 ） 。 T%)=評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格 ? ? S%1 1?交易情況修正系數(shù)＝ 直接比較法： 間接比較法： （ 1） 容積率修正：一般據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系求得 （ 2） 土地使用年期修正 ? ?Q%11?區(qū)域因素修正系數(shù)＝? ?? ?100 100 ?修正系數(shù)＝nmrr)1(11)1(11????年限修正系數(shù)＝估價(jià)對(duì)象狀況 交易案例狀況 （ 五 ） 求取比準(zhǔn)價(jià)格 將交易實(shí)例的價(jià)格與各修正系數(shù)連乘 ,有一個(gè)交易案例就得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 。 [例 ] 待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地 ， 面積為 5,000平方米 ， 要求評(píng)估其 2022年 12月的市場(chǎng)價(jià)格 。 交易實(shí)例 比較交易 A B C D 坐落 略 略 略 略 所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價(jià)格（元 / M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時(shí)間 2022年 10月 2022年 12月 2022年 12月 2022年 12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢(shì) 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 容積率 5 5 評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查 ， 未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況 ， 均作為正常交易看待 ， 故無(wú)需修正 。 交易實(shí)例 B、C的區(qū)域因素修正采用打分法 ， 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 。 （ 2） 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外 ， 交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正 ， 修正計(jì)算如下（ 假定折現(xiàn)率為 8%） ： （ 3） 關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同 ， 故不作修正 ， 交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同 ， 應(yīng)進(jìn)行修正 。 則： 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 9 6 5 %)81/(11 %)81/(11 3530??? ???的使用年限修正系數(shù)及交易實(shí)例 CA個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（ 元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（ 元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（ 元 / M2 ） 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近 ， 故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果： 待估宗地評(píng)估價(jià)值 （ 單價(jià) ） ＝ （ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（ 元 / M2 ） 待估宗地評(píng)估價(jià)值 （ 總價(jià) ） ＝ 1,764 3,000＝ 5,292,000元 第六節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 一 、 基本思路和計(jì)算公式 基本公式 : 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 資金成本銷售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 應(yīng)用較廣泛的公式： 二 、 適用范圍及注意事項(xiàng) 該方法主要適用于：待開(kāi)發(fā) 、 待拆適的土地 、 未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn) 三、操作步驟 四、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 （一）現(xiàn)金流折現(xiàn)法 考慮貨幣時(shí)間價(jià)值采用折現(xiàn)的方式。 五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各參數(shù)的估算 （一）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（二）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 （三）開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi) （四）資金成本（五）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（六）取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（七）折現(xiàn)率 [例 ] 待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開(kāi)發(fā)空地 ， 土地面積為 5,000平方米 ， 土地形狀規(guī)則 ， 規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合 ， 允許容積率 4， 覆蓋率≤ 50%， 土地使用權(quán)年限為 50年 。 該宗地為待建筑土地 ， 適用剩余法進(jìn)行評(píng)估 ， 故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估 。 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為 2年 。 預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米 8,500元 ， 住宅的平均售價(jià)為每平方米 6,500元 。 在未來(lái) 2年的建設(shè)周期中 ， 開(kāi)發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下：第一年需投入 60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 ， 第二年需投入 40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 。 專業(yè)費(fèi)用＝ 3, 6%＝ 租售費(fèi)用及稅費(fèi)＝ 11, 4％ ＝ 投資利潤(rùn)＝ （ 總地價(jià)＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用 ） 20％ ＝總地價(jià) 20％ ＋ （ 3,＋ ） 20％ ＝總地價(jià) 20％ ＋ 總地價(jià)＝ （ 11,－ 3,－ － － ） /(1＋ 20%) ＝ 6,＝ 5, 單位地價(jià)＝ 5,000＝ /平方米 由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價(jià)時(shí)均考慮了貨幣的 時(shí)間價(jià)值，上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利 息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)
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