房地產(chǎn)評估ppt課件(2)-閱讀頁
2025-05-26 12:02本頁面
【正文】 單價 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 時間因素修正系數(shù) 被估房地產(chǎn)面積 二 、 適用對象及條件 （ 一 ） 市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場 ， 能夠找到交易案例 （ 二 ） 被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn) 三 、 因素修正及操作步驟 （ 一 ） 蹋勘被估房地產(chǎn) （ 二 ） 收集較充分的房地產(chǎn)交易實例資料 （ 三 ） 選擇可供比較參考的交易實例 交易實例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同 、 所處地區(qū)相同 、 結(jié)構(gòu)相同 、 價值類型相同籌資條件相似 ， 接近評估基準日 ， 正常交易 （ 或可修正 ） 。 T%)=評估時點價格 ? ? S%1 1?交易情況修正系數(shù)＝ 直接比較法： 間接比較法： （ 1） 容積率修正：一般據(jù)容積率與地價的關(guān)系求得 （ 2） 土地使用年期修正 ? ?Q%11?區(qū)域因素修正系數(shù)＝? ?? ?100 100 ?修正系數(shù)＝nmrr)1(11)1(11????年限修正系數(shù)＝估價對象狀況 交易案例狀況 （ 五 ） 求取比準價格 將交易實例的價格與各修正系數(shù)連乘 ,有一個交易案例就得到一個比準價格 。 [例 ] 待評估宗地為一塊商住用途的空地 ， 面積為 5,000平方米 ， 要求評估其 2022年 12月的市場價格 。 交易實例 比較交易 A B C D 坐落 略 略 略 略 所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價格（元 / M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時間 2022年 10月 2022年 12月 2022年 12月 2022年 12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 容積率 5 5 評估人員經(jīng)過調(diào)查 ， 未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況 ， 均作為正常交易看待 ， 故無需修正 。 交易實例 B、C的區(qū)域因素修正采用打分法 ， 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 。 （ 2） 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外 ， 交易實例 A和 C均需作使用年限因素修正 ， 修正計算如下（ 假定折現(xiàn)率為 8%） ： （ 3） 關(guān)于容積率因素的修正 :交易實例 A與待估宗地的容積率相同 ， 故不作修正 ， 交易實例 B、 C的容積率與待估宗地不同 ， 應(yīng)進行修正 。 則： 交易實例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 9 6 5 %)81/(11 %)81/(11 3530??? ???的使用年限修正系數(shù)及交易實例 CA個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實例 A的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 B的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 C的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（ 元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（ 元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（ 元 / M2 ） 因得到的 3個比準價格較接近 ， 故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價值 （ 單價 ） ＝ （ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（ 元 / M2 ） 待估宗地評估價值 （ 總價 ） ＝ 1,764 3,000＝ 5,292,000元 第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法 一 、 基本思路和計算公式 基本公式 : 待開發(fā)房地產(chǎn)價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)成本 管理費用 資金成本銷售稅費 開發(fā)利潤 取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費 應(yīng)用較廣泛的公式： 二 、 適用范圍及注意事項 該方法主要適用于：待開發(fā) 、 待拆適的土地 、 未完工的房地產(chǎn)項目 。 地價＝預(yù)期樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤 三、操作步驟 四、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 （一）現(xiàn)金流折現(xiàn)法 考慮貨幣時間價值采用折現(xiàn)的方式。 五、假設(shè)開發(fā)法計算中各參數(shù)的估算 （一）開發(fā)經(jīng)營期（二）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 （三）開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費 （四）資金成本（五）開發(fā)利潤（六）取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費（七）折現(xiàn)率 [例 ] 待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開發(fā)空地 ， 土地面積為 5,000平方米 ， 土地形狀規(guī)則 ， 規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合 ， 允許容積率 4， 覆蓋率≤ 50%， 土地使用權(quán)年限為 50年 。 該宗地為待建筑土地 ， 適用剩余法進行評估 ， 故確定采用剩余法進行評估 。 預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為 2年 。 預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米 8,500元 ， 住宅的平均售價為每平方米 6,500元 。 在未來 2年的建設(shè)周期中 ， 開發(fā)費用的投入情況預(yù)計如下：第一年需投入 60%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用 ， 第二年需投入 40%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用 。 專業(yè)費用＝ 3, 6%＝ 租售費用及稅費＝ 11, 4％ ＝ 投資利潤＝ （ 總地價＋總建筑費用＋專業(yè)費用 ） 20％ ＝總地價 20％ ＋ （ 3,＋ ） 20％ ＝總地價 20％ ＋ 總地價＝ （ 11,－ 3,－ － － ） /(1＋ 20%) ＝ 6,＝ 5, 單位地價＝ 5,000＝ /平方米 由于在估算總建筑費用、專業(yè)費用以及總地價時均考慮了貨幣的 時間價值，上述各種費用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利 息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)
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