【正文】 讓房地產(chǎn)時申報的成交價格資料 、 交易登記資料 ， 政府出讓土地使用權的地價資料 ， 政府確定 、 公布的基準地價 、 標定地價和房屋重置價格資料等 。 – – 參加房地產(chǎn)交易展示會 ， 了解房地產(chǎn)價格行情 ，搜集有關信息 ， 索取有關資料 。 – 假裝成房地產(chǎn)購買者 ， 與房地產(chǎn)出售者 ， 如房地產(chǎn)開發(fā)商 、 經(jīng)紀代理商等洽談 ， 取得真實的房地產(chǎn)價格資料 。估價機構或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例和經(jīng)手的估價案例資料。 如坐落 、 用途 、 土地狀況 、 建筑物狀況 、 周圍環(huán)境等； – （ 3） 成交日期； – （ 4） 成交價格； – （ 5） 付款方式； – （ 6） 交易情況 。 ? 搜集房地產(chǎn)交易實例時，估價人員最好針對不同類型房地產(chǎn)事先制作統(tǒng)一的表格，如表 6－ 1，按此表填寫調(diào)查內(nèi)容，既方便又能避免遺漏重要事項，另外也便于計算機進行信息處理，建立數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)快速查詢和調(diào)用。 名 稱 坐 落 用 途 權利狀況 賣 方 買 方 成交價格 貨幣種類 成交日期 付款方式 實物 狀況 說明 權益 狀況 說明 房 地 產(chǎn) 狀 況 說 明 區(qū)位 狀況 說明 交易 情況 說明 坐 落 位置 簡圖 建筑 平面 簡圖 資料來源 調(diào)查日期 調(diào)查人 （二）選取可比實例 ? 估價人員在日常和針對某一估價對象搜集大量的交易實例 ， 但這些實例不一定適合于估價對象 ， 因此需要對它們進行分類整理并從中選擇出三個以上與估價對象最為相似的交易實例 ， 作為供比較參照的交易實例 。 ? 具體說 ， 選取的實例應做到： – 與估價對象房地產(chǎn)的用途相同 。 如果能做到小類用途也相同就更好 ， 如同是綜合服務樓 ，有的以商業(yè)為主 ， 有的以住宅 、 寫字樓為主 。 建筑結構主要指大類建筑結構 ， 如簡易結構 、 磚木結構 、 磚混結構 、鋼筋混凝土結構 、 鋼結構等 。 ? 與估價對象房地產(chǎn)所處的地區(qū)應相同 ， 或在同一供需圈內(nèi)的類似地區(qū) 。 ? 與估價對象房地產(chǎn)的價格類型應相同。 ? 與估價對象房地產(chǎn)的估價時點應相近 。 這里的“ 相似 ” 的含義是相對的 ， 即是相對房地產(chǎn)市場的情況而言的 ， 也就是說 ， 如果房地產(chǎn)市場很穩(wěn)定 ， 價格變化幅度不大 ， 那么一年前的交易實例用于現(xiàn)在比較修正也是有效的；相反 ， 如果房地產(chǎn)市場變化很快 ， 那么比較的有效期就要縮短 ， 可能近幾個月 、 幾周內(nèi)發(fā)生的交易案例才有效 。 ? 收集的交易實例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。 （三）建立價格可比基礎 ? 選取可比交易實例后 ， 應對可比實例的成交價格進行換算處理 ， 建立價格可比基礎 ， 統(tǒng)一其表達方式和內(nèi)涵 。 ? 統(tǒng)一貨幣單位及單價 – 房地產(chǎn)的價格有時用人民幣作為貨幣單位 ， 有時用美元 、 港元作為貨幣單位 ， 但無論使用哪種 ， 在比較修正以前都要把它們換算成統(tǒng)一的貨幣單位 。 ? 統(tǒng)一房地產(chǎn)的面積單位和面積內(nèi)涵 ? 表示房地產(chǎn)面積的單位有平方米 （ M2） 、 平方英尺 （ 香港 ） 、 及坪 （ 臺灣 ） 等概念 ， 土地中也會使用公頃 、 畝這樣的面積計量單位 。 ? 面積內(nèi)涵有多種 ， 如建筑面積 、 使用面積 、 營業(yè)面積 、居住面積等 ， 估價時要換算成相同內(nèi)涵的面積 。 在比較修正時要把它們統(tǒng)一起來 ， 換算為同一內(nèi)涵的價格 。 也就是說 ， 基于特殊情況的交易價格是一種偏差價格 ， 在運用比較法時 ， 不適合作為比較的對象 ， 因而應予以修正 ， 使其成為正常價格 。 – 例如親友之間 ， 有利害關系的公司之間 ， 企業(yè)與職工之間 ， 公司或機構內(nèi)部各部門之間 ， 以及企業(yè)與上級主管部門之間等的房地產(chǎn)交易 ， 通常均以低于時價的價格進行 。 ? ? 一些特殊方式的交易 ， 如拍賣 、 招標 。 ? 交易時有特殊的動機 。 如賣者急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn) ， 在很短時間內(nèi)將房地產(chǎn)售出 ， 通常會形成偏低的價格；而買者欲急于購買時 ，通常都會出高價 。 ? 購買相鄰房地產(chǎn)，由于該相鄰房地產(chǎn)與原有房地產(chǎn)合并后，會增加原有房地產(chǎn)的效用，所以購買價格有時要高于該房地產(chǎn)單獨出售時的正常價格。 – 如果買方不了解市場行情 ， 盲目購買 ， 往往使交易價格偏高；反之 ， 賣方不了解市場行情 ， 盲目出售 ， 往往使交易價格偏低 。 – 如銷售者要求購買者在新建的住宅樓中劃出一部分抵充部分價格 ， 或要求購買者增加部分公共設施來抵充部分價格等 ， 這些交易都會使出售的房地產(chǎn)價格偏低 。 – 如政府對一些房地產(chǎn)實行特殊政策 ， 或?qū)σ恍┓康禺a(chǎn)的交易進行計劃干預；政府要求開發(fā)公司在出售微利房時的價格不能高于某 —數(shù)字 ， 必須采取低價優(yōu)惠政策 。 ? 以上種種特殊交易情況都需要修正。有些可以通過計算得出。 （五）進行交易日期修正 ? 可比實例的成交價格是其成交日期時的價格 ， 是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的 。 ? 如果成交日期與估價時點不同 ， 房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化 ， 價格就有可能不同 。這種調(diào)整稱為交易日期修正 。經(jīng)過了交易日期修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。 經(jīng)過了交易日期修正后 ， 就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格 。 在這一期間 ， 房地產(chǎn)市場可能不斷發(fā)生變化 ， 房地產(chǎn)價格可能升高 、 降低或保持不變 。 S%表示 ， S為變化率 。 S%） 。 ? 價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)之分。 某小區(qū)一套住宅在 2020年 8月成交價格為2,870元 /平方米 ， 則其到 2020年 12月的價格為： ? 若上例中 ， 價格指數(shù)為環(huán)比指數(shù) ， 即指數(shù)均以上月為 100， 則其到 2020年 12月的價格為： ? 2,870 ＝3,（ 元 /平方米 ） ? 房地產(chǎn)價格變動率 ， 有逐期遞增或遞減和計算期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種 。 價格變動率 ） 期數(shù) ? 采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為： ? 交易案例在估價時點時的價格＝交易案例在成交日期時的價格 （ 1177。 據(jù)調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價格在 2020年 8月底到 2020年 2月底平均比上月上漲 2%， 2020年 2月底到 2020年 6月底平均比上月下降 %。 – 在這三個方面的修正中 ， 還可進一步細分為若干因素的修正 。進行區(qū)位狀況修正 ， 是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格 ， 調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格 。 ? 權益狀況修正 – 權益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權益因素的狀況 。 ? 權益狀況比較修正的內(nèi)容主要包括 :土地使用年限 、 城市規(guī)劃限制條件 （ 如容積率 ） 等影響房地產(chǎn)價格的因素 。進行實物狀況修正 ， 是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格 ， 調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格 。 ? 房地產(chǎn)狀況修正的方法有百分率法 、 差額法和回歸分析法 。 房地產(chǎn)狀況修正額 – 在百分率法中 ， 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準來確定 。 S%（ 當可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高時 ， 為＋ S%；低時 ， 為－ S%） ， 則： ? 交易案例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 ? 具體進行房地產(chǎn)狀況修正的方法 ， 有直接比較修正和間接比較修正兩種 。 如果可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況 ， 打的分數(shù)就低于 100；相反 ， 打的分數(shù)就高于 100。 ? 交易案例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 ? 上式 T為可比實例房地產(chǎn)相對于估價對象房地產(chǎn)的得分 。 100T100 21?T? （ 七 ） 求出比準價格 – 采用市場比較法評估對象房地產(chǎn)時 ， 首先對交易案例房地產(chǎn)的價格進行交易情況修正 、 交易日期修正 、 房地產(chǎn)狀況修正后 ，可以把交易案例房地產(chǎn)的價格轉(zhuǎn)變?yōu)閷ο蠓康禺a(chǎn)的價格 。 綜合的方法主要有：簡單平均數(shù) 、 加權平均數(shù) 、 中位數(shù) 、 眾數(shù)及混合法