【正文】 如果可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況 ， 打的分?jǐn)?shù)就低于 100；相反 ， 打的分?jǐn)?shù)就高于 100。 – 在這三個(gè)方面的修正中 ， 還可進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正 。 經(jīng)過了交易日期修正后 ， 就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 。 – 如銷售者要求購買者在新建的住宅樓中劃出一部分抵充部分價(jià)格 ， 或要求購買者增加部分公共設(shè)施來抵充部分價(jià)格等 ， 這些交易都會(huì)使出售的房地產(chǎn)價(jià)格偏低 。 在比較修正時(shí)要把它們統(tǒng)一起來 ， 換算為同一內(nèi)涵的價(jià)格 。 ? 與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格類型應(yīng)相同。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。 類似程度越大 ， 比較的效果越好 。因此 ， 任何經(jīng)濟(jì)主體在選擇商品時(shí) ， 必然都會(huì)選擇效用高而價(jià)格低的 。 ? （ 3） 施工質(zhì)量 。 ? 該因素也是影響土地價(jià)格的主要因素之一 。 ? 臨街寬度過窄 ， 影響土地使用 ， 影響土地收益 ， 從而降低地價(jià) 。 – （ 3） 文體娛樂設(shè)施 。 – 心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是很微妙的 ， 也是一個(gè)不可忽視的因素 ， 主要表現(xiàn)為：購買或出售心態(tài) 、 對(duì)居住環(huán)境的認(rèn)同度 、欣賞趣味 、 時(shí)尚風(fēng)氣 、 接近名家住宅心理 、 講究門牌號(hào)碼或土地號(hào)碼 、 講究風(fēng)水 、 價(jià)值觀的變化等 。 ? （ 2） 城市規(guī)劃 、 土地利用規(guī)劃 、 城市發(fā)展戰(zhàn)略 。 ? 如果一個(gè)地區(qū)的教育水準(zhǔn)高 、 科研水平高 ， 則意味著受教育的方便程度提高 ， 科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的可能性增大 ， 因而房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)上升 。 – 人口密度是人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo) 。國民經(jīng)濟(jì)增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收人水平、物價(jià)指數(shù)等經(jīng)濟(jì)因素都會(huì)對(duì)地價(jià)的形成產(chǎn)生影響。 因此 ， 房地產(chǎn)的交易價(jià)格很難在短期內(nèi)達(dá)成 。由于土地具有獨(dú)一無二性，不易于比較。 ? 2. 土地價(jià)格的特征 ? 地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同主要表現(xiàn)在下列 6個(gè)方面： ? （ 1） 生產(chǎn)成本不同 ? 一般物品是勞動(dòng)的產(chǎn)物 ， 而土地本質(zhì)上不是勞動(dòng)創(chuàng)造的 ，是大自然的恩賜 ， 所以 ， 一般物品的價(jià)格必然含有生產(chǎn)成本因素 ， 而地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素 。資產(chǎn)評(píng)估講義 (下 ) 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 ? 1. 根據(jù)權(quán)益： – 所有權(quán)價(jià)格 – 使用權(quán)價(jià)格 – 其他權(quán)利價(jià)格 ? 2. 按價(jià)格形成方式： – 市場(chǎng)交易價(jià)格 ? 協(xié)議價(jià)格 ? 招標(biāo)價(jià)格 ? 拍賣價(jià)格 ? 自由交易價(jià)格 – 評(píng)估價(jià)格 ? ? 3. 按表示單位： ? 房地產(chǎn)總價(jià)格 ? 房地產(chǎn)單位價(jià)格 – 它可以是土地的單位面積價(jià)格，建筑物單位面積的價(jià)格和房地合一狀態(tài)下的單位面積價(jià)格。 如一塊位置和自然風(fēng)光較好 、 適宜建造別墅的未開發(fā)土地 ， 價(jià)格可能很高 ， 但此之前可能并未投入勞動(dòng) 。是不完全市場(chǎng)，而且價(jià)值大，其交易一般需要經(jīng)過長期考慮后才能達(dá)成，因此地價(jià)形成的時(shí)間通常較長。 – 一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他房地產(chǎn)構(gòu)成某一特定地區(qū) ， 而該地區(qū)并非固定不變 ， 尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位經(jīng)常在變化 ， 所以 ， 房地產(chǎn)價(jià)格也是在考慮該房地產(chǎn)過去如何使用 ， 預(yù)計(jì)將來可以做何種使用 ， 總結(jié)這些考慮結(jié)果后才形成房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格 。 – 比如，在國民經(jīng)濟(jì)增長快、國民生產(chǎn)總值大、居民收入水平高、資金充裕地區(qū)，國民生產(chǎn)總值用于投資、消費(fèi)部分加大，用于生產(chǎn)性、投資性或消費(fèi)性等方面的房地產(chǎn)的支出增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 人口密度高的地區(qū) ， 一般房地產(chǎn)的供給相對(duì)缺乏 ， 供不應(yīng)求 ， 因此 ， 該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平趨高 。 一個(gè)地區(qū)若經(jīng)常發(fā)生偷盜 、 搶劫等犯罪案件 ， 則意味著該地區(qū)居民的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障 ， 因此會(huì)造成地價(jià)低落 。 這些因素決定了一個(gè)城市的性質(zhì) 、 發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)模 ， 還決定城市用地結(jié)構(gòu) 、 城市景觀輪廓線 、 地塊用途 、 利用程度等 。 （二）區(qū)域因素 ? 區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì) 、經(jīng)濟(jì) 、 行政 、 技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性 ， 對(duì)該區(qū)域內(nèi)的各塊 土地的價(jià)格水平產(chǎn)生影響 。 主要包括電影院 、 圖書館 、 博物館 、 俱樂部 、 文化館等設(shè)施 。 ? 宗地臨街深度過淺 、 過深 ， 都不適合土地最佳利用 ， 從而影響地價(jià)水平 。 容積率越大 ，地價(jià)越高；反之 ， 容積率越小 ， 地價(jià)越低 。 – 建筑物的施工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本 ， 更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用的安全性 、 方便性和舒適性 。 ? 這種經(jīng)濟(jì)主體選擇行為產(chǎn)生的結(jié)果就是效用均等的物品之間會(huì)產(chǎn)生替代作用 ， 即在市場(chǎng)上具有同樣效用的商品價(jià)格 ， 或類似房地產(chǎn)價(jià)格 ， 會(huì)互相接近 。 ? （ 3） 買賣房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在供求關(guān)系上應(yīng)是一致的 。 ? 在搜集交易實(shí)例時(shí) ， 需要搜集哪些內(nèi)容很重要 ， 一般應(yīng)包括： – （ 1） 交易雙方的基本情況及交易目的； – （ 2） 交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況 。價(jià)格類型也主要指大類價(jià)格類型，主要有買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格、投保價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格等。 （四）進(jìn)行交易情況修正 – 由于房地產(chǎn)具有種種特性 ， 不易實(shí)現(xiàn)完全的市場(chǎng)交易 ， 其交易價(jià)格 ， 往往因個(gè)別交易而形成 ， 其價(jià)格受個(gè)別情況的影響很大 ，所以必須排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差 ， 使其正常化 。 ? 政府的政策 、 計(jì)劃和管理的影響 。 ? 交易實(shí)例的交易日期與待評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日往往有一段時(shí)間差 。 ? 區(qū)位狀況修正 – 區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況 。 然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率 。 %11S?? 直接比較修正 – 直接比較修正一般是采用評(píng)分的辦法 ， 以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) （ 通常定為 100分 ） ， 將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分 。 對(duì)該交易案例進(jìn)行交易日期修正 ， 修正到 2020年 5月底的價(jià)格為： ? 3,875 （ 1＋ 2%） 4 （ 1－ %） 3＝ 4,（元 /平方米） （六）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正 – 房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正 、 權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正 。 ? 交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正 。 ? 附帶有特殊條件的交易 。 ? 統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵 ? 房地產(chǎn)價(jià)格有多種內(nèi)涵 ， 如期房價(jià)格 、 現(xiàn)房價(jià)格 、 買賣價(jià)格 、 抵押價(jià)格 、 租賃價(jià)格等 。 市場(chǎng)比較法是以替代原理為其理論依據(jù) ， 用來比較參照的交易實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)之間要具有替代關(guān)系；因此 ， 交易實(shí)例必須是在同一供需圈內(nèi)的類似地區(qū)中的房地產(chǎn)交易 ， 如能做到在同一地區(qū)就更好 。 – 同行之間相互提供。 在選擇交易實(shí)例比較時(shí) ， 選擇對(duì)象應(yīng)是同一地區(qū)或同一供需圈具有相同條件的類似的房地產(chǎn) 。 ? 經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理告訴我們 ， 經(jīng)濟(jì)主體在市場(chǎng)上進(jìn)行各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí) ， 總是想以最小的代價(jià) （ 或費(fèi)用 ） 去獲取最大的效用 （ 或收益 ） 。 ? 建筑物形狀 、 設(shè)計(jì)風(fēng)格 、 建筑裝飾應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng) ， 建筑物設(shè)計(jì) 、 設(shè)備是否與其功能相適應(yīng) ， 對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響 。 ? （ 5） 容積率因素 。 ? 一般來說 ， 宗地面積必須適宜 ， 規(guī)模過大或過小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮 ， 從而降低單位地價(jià) 。 主要包括學(xué)校 、 醫(yī)院 、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 、 銀行 、 儲(chǔ)蓄所 、 郵電局等設(shè)施 。 ? 心理因素 。某些時(shí)期也可能實(shí)行低地價(jià)政策，抑制地價(jià)上漲。 ? （ 4） 教育科研水平和治安因素 。 人口總量增長 ， 對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增大 ， 房地產(chǎn)價(jià)格一般也就會(huì)上升 ， 反之 ，房地產(chǎn)價(jià)格則下降 。 ? 1. 經(jīng)濟(jì)因素 ? （ 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。 并由于房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性 ， 對(duì)影響其價(jià)格的質(zhì)量 、 功能 、 產(chǎn)權(quán) 、 物業(yè)管理等方面的情況在短時(shí)間內(nèi)不易了解 。 ? （ 5） 形成時(shí)間不同 – 一般物品由于同類型的很多，易于比較，有發(fā)育比較完善的市場(chǎng)，且價(jià)值不很大，因此其價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。 從長遠(yuǎn)來看 ， 土地價(jià)格在總體上呈上升趨勢(shì) 。對(duì)于單位價(jià)格首先應(yīng)弄清面積單位和面積的含義。 從更深的角度考察 ， 一般物品的價(jià)格是 “ 勞動(dòng)價(jià)值 ” 的貨幣表現(xiàn) ， 圍繞著 “ 勞動(dòng)價(jià)值 ” 而上下