【正文】 中的比例關(guān)系以及房地產(chǎn)業(yè)在其中所占的比重。 土地資本還原率與地價的關(guān)系非常明顯 ， 在地租一定的情況下 ， 土地還原率越高 ， 地價越低 ， 反之 ， 土地還原率越低 ， 地價越高 。 ? 存款利率 、 貸款利率 、 物價上升指數(shù) 、 稅率 、 貸款比例和土地資本還原率等財政金融因素對房地產(chǎn)價格的形成有著密切的關(guān)系 。因此房地產(chǎn)價格總水平與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r成正相關(guān)關(guān)系。 – 比如，在國民經(jīng)濟(jì)增長快、國民生產(chǎn)總值大、居民收入水平高、資金充裕地區(qū)，國民生產(chǎn)總值用于投資、消費(fèi)部分加大，用于生產(chǎn)性、投資性或消費(fèi)性等方面的房地產(chǎn)的支出增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，帶動房地產(chǎn)價格上漲。 ? 1. 經(jīng)濟(jì)因素 ? （ 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。 這些因素通常會對較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生全局性的影響 。以下根據(jù)前一種分類方法對影響房地產(chǎn)價格的因素加以分析。 – 另一種分類方法主要是將影響房地產(chǎn)價格的因素分為：（ 1）供求狀況；（ 2）自身因素；（ 3）環(huán)境因素；（ 4）人口因素；（ 5）經(jīng)濟(jì)因素；（ 6）社會因素；（ 7）行政因素；（ 8）心理因素；（ 9）國際因素；（ 10）其他因素。 – 對影響房地產(chǎn)價格的因素可以按兩種方法進(jìn)行分類。 二、影響房地產(chǎn)價格的因素 – 房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)商品價值的貨幣表現(xiàn) ， 是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個核心問題 ， 它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn) ， 房地產(chǎn)市場運(yùn)行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置 。 – 一般物品由于品質(zhì)相同，可以擁有眾多的買者和賣者，其價格形成通常較客觀，難以受交易者個人因素的左右。 – 一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他房地產(chǎn)構(gòu)成某一特定地區(qū) ， 而該地區(qū)并非固定不變 ， 尤其是社會經(jīng)濟(jì)區(qū)位經(jīng)常在變化 ， 所以 ， 房地產(chǎn)價格也是在考慮該房地產(chǎn)過去如何使用 ， 預(yù)計將來可以做何種使用 ， 總結(jié)這些考慮結(jié)果后才形成房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格 。 并由于房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性 ， 對影響其價格的質(zhì)量 、 功能 、 產(chǎn)權(quán) 、 物業(yè)管理等方面的情況在短時間內(nèi)不易了解 。 ? （ 3） 房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的 。 – 房地產(chǎn)由于不可移動 ， 在交易過程中 ， 可以轉(zhuǎn)移的不是房地產(chǎn)的實(shí)物 ， 而是房地產(chǎn)的所有權(quán) 、 使用權(quán)或其他權(quán)益 。 ? 2. 房地產(chǎn)價格的特征 ? （ 1） 房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大 。 （二）房地產(chǎn)價格 ? 1. 房地產(chǎn)價格 ? 房地產(chǎn)價格是房產(chǎn)價格和土地價格的統(tǒng)一，是獲取房地產(chǎn)所必須付出的代價。因?yàn)橥恋赝梢栽诓煌挠猛局g進(jìn)行選擇，從而一種用途可以擠占其他用途的土地。從全社會的角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的，不會隨著地價的變化而增減。是不完全市場，而且價值大，其交易一般需要經(jīng)過長期考慮后才能達(dá)成，因此地價形成的時間通常較長。 ? （ 5） 形成時間不同 – 一般物品由于同類型的很多，易于比較，有發(fā)育比較完善的市場，且價值不很大，因此其價格形成的時間通常較短。 ? （ 4） 市場性質(zhì)不同 – 一般物品的市場為較完全 、 公開市場 ， 形成的價格較客觀 ， 而土地市場為不完全市場 ， 形成的地價受主觀因素的影響較大 。 ? （ 3） 價格差異不同 – 一般物品 ， 如電冰箱 、 電視機(jī) 、 汽車等商品 ， 人們可以大批量制造 ， 并且同一品牌 、 型號的很多 ， 故其價格能夠趨于一致 。 – 而如果是無限年的土地所有權(quán)，就無須計提折舊，因?yàn)樵谕恋厮袡?quán)交易下，新的土地所有權(quán)人不存在購地資本逐漸回收的問題。因?yàn)樵摰貎r是一種有限年的使用權(quán)價格，這種使用權(quán)隨著剩余使用年限的縮短而逐漸減少，當(dāng)達(dá)到規(guī)定的使用年限后將會被國家無償收回，因此。 – 當(dāng)然也有例外的情況，如一座礦山城鎮(zhèn)，礦物被開采完后如果沒有其他產(chǎn)業(yè)興起，則地價會隨著城鎮(zhèn)的衰落而有逐漸低落的趨勢。 ? （ 2） 折舊不同 – 一般物品的壽命有限，可以大量重復(fù)生產(chǎn)，其價值通常隨著時間的流逝而降低，故有折舊。 如一塊位置和自然風(fēng)光較好 、 適宜建造別墅的未開發(fā)土地 ， 價格可能很高 ， 但此之前可能并未投入勞動 。 從長遠(yuǎn)來看 ， 土地價格在總體上呈上升趨勢 。 一般情況下 ， 土地價格是指公開市場條件下形成的土地價格 。樓面地價是一個比較有用的價格指標(biāo)。 容積率 – 以上房地產(chǎn)單位價格和樓面地價都是反映房地產(chǎn)價格水平高低的指標(biāo)。用數(shù)學(xué)式表示為 : – 樓面地價＝土地總價格 247。 – 如住宅面積含義包括建筑面積和使用面積等。我國在房地產(chǎn)計量方面通常使用每平方米作為面積單位。資產(chǎn)評估講義 (下 ) 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格 一、房地產(chǎn)價格的種類 ? 1. 根據(jù)權(quán)益： – 所有權(quán)價格 – 使用權(quán)價格 – 其他權(quán)利價格 ? 2. 按價格形成方式： – 市場交易價格 ? 協(xié)議價格 ? 招標(biāo)價格 ? 拍賣價格 ? 自由交易價格 – 評估價格 ? ? 3. 按表示單位： ? 房地產(chǎn)總價格 ? 房地產(chǎn)單位價格 – 它可以是土地的單位面積價格，建筑物單位面積的價格和房地合一狀態(tài)下的單位面積價格。對于單位價格首先應(yīng)弄清面積單位和面積的含義。面積含義因房地產(chǎn)的種類不同亦有所差異。 ? 樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。 建筑總面積 – 或 樓面地價＝土地單價 247。其中樓面地價在反映某一具體宗地地價時，往往比單位地價更能說明地價水平。 ? 4. 其他 ? 課稅價格 二、房地產(chǎn)價格的主要形式 ? （ 一 ） 土地價格 ? 1. 土地價格 – 土地價格也稱地價 ， 其實(shí)質(zhì)是地租的資本化 。 – 土地是一種特殊的商品 ， 其價格實(shí)際上是土地的權(quán)益價格 ， 它有強(qiáng)烈的區(qū)域性 ， 由土地需求來決定 。 ? 2. 土地價格的特征 ? 地價與一般物品價格的不同主要表現(xiàn)在下列 6個方面： ? （ 1） 生產(chǎn)成本不同 ? 一般物品是勞動的產(chǎn)物 ， 而土地本質(zhì)上不是勞動創(chuàng)造的 ，是大自然的恩賜 ， 所以 ， 一般物品的價格必然含有生產(chǎn)成本因素 ， 而地價不一定含有生產(chǎn)成本因素 。 從更深的角度考察 ， 一般物品的價格是 “ 勞動價值 ” 的貨幣表現(xiàn) ， 圍繞著 “ 勞動價值 ” 而上下波動；地價本質(zhì)上不是 “ 勞動價值 ” 的貨幣表現(xiàn) ， 是地租的資本化 。 – 而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價格通常隨著時間的流逝而自然升高，不僅無折舊，而且有增值。 – 中國大陸有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個特例，在這種情況下土地應(yīng)計提折舊。購地者必須在其使用年限內(nèi)將包括購地資本在內(nèi)的所有投入收回。不考慮購地資本逐漸回收的原因很簡單，因?yàn)橘彽卣呖梢杂览m(xù)擁有土地，即購地資本在擁有土地期間總是以土地實(shí)物形式存在，他可以根據(jù)需要隨時將其轉(zhuǎn)化為貨幣資本而一次收回，還可能取得一定的增值收益。由于土地具有獨(dú)一無二性 ， 所以基本上是一宗土地一個價格 ，而且不同的土地之間價格差異較大 ， 有的寸土寸金 （ 如城市中心商業(yè)地段 ） ， 有的可能一文不值 （ 如沙漠 ） 。如土地供應(yīng)政策直接影響土地的價格 。由于土地具有獨(dú)一無二性，不易于比較。 ? （ 6） 供求變化不同 ? 地價與一般物品的價格雖然都受供求變化的影響，但由于土地具有不可移動性，其供給彈性較小，所以，地價多受需求方面的影響，并且對土地的需求是由對土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引起的需求。但對于某種特定用途的土地來說，土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。如農(nóng)業(yè)土地可以轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為商業(yè)或居住用地。通常用貨幣表示，也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付，如以房地產(chǎn)作價入股換取設(shè)備、技術(shù)專利等。 ? （ 2） 房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格 。 實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn) ， 權(quán)益狀況可能千差萬別 ， 甚至實(shí)物狀況好的 ，由于權(quán)益過小 ， 如土地使用年限很短或產(chǎn)權(quán)有爭議 ， 價值較低；相反 ， 實(shí)物狀況差的 ， 由于權(quán)益較大 ， 如產(chǎn)權(quán)清晰 、 完整 ， 價值可能較高 。 – 房地產(chǎn)的價值大 ， 人們對其交易一般是謹(jǐn)慎的 。 因此 ， 房地產(chǎn)的交易價格很難在短期內(nèi)達(dá)成 。 ? （ 4）房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響。房地產(chǎn)由于不能搬到一處作比較，具有獨(dú)一無二性，要認(rèn)識房地產(chǎn)，只有親自到實(shí)地查勘， – 而且由于房地產(chǎn)價值大，相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)的幾個買者和賣者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個買者和一個賣者，所以，房地產(chǎn)價格一般隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別因素（如年齡、職業(yè)、收入、生活方式等）的影響。