【正文】 行政隸屬關(guān)系變更包括級(jí)別升格和管轄權(quán)變更 。 土地被規(guī)劃為住宅區(qū) 、 商業(yè)區(qū) 、 工業(yè)區(qū) 、 農(nóng)業(yè)區(qū)等不同區(qū)域 ， 對(duì)土地價(jià)格影響極大 。 ? 過(guò)去我國(guó)土地?zé)o償無(wú)限期使用 ， 且土地不允許轉(zhuǎn)讓 、 出租 ， 因此地價(jià)水平不存在 ， 隱形的地價(jià)也較低 。 ? （ 5）社會(huì)福利因素。 ? （ 3） 房地產(chǎn)投機(jī)因素 。 同時(shí) ， 人口密度高 ， 有可能刺激商業(yè) 、 服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 從而會(huì)提高土地價(jià)格 。一般來(lái)說(shuō)，第三產(chǎn)業(yè)的比重越大，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)相應(yīng)上升。有關(guān)研究表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期總體趨勢(shì)基本一致。每一種影響因素還可以進(jìn)行細(xì)分。 ? （ 4）房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。 ? （ 2） 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 。 ? （ 6） 供求變化不同 ? 地價(jià)與一般物品的價(jià)格雖然都受供求變化的影響，但由于土地具有不可移動(dòng)性，其供給彈性較小，所以，地價(jià)多受需求方面的影響，并且對(duì)土地的需求是由對(duì)土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引起的需求。不考慮購(gòu)地資本逐漸回收的原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)橘?gòu)地者可以永續(xù)擁有土地，即購(gòu)地資本在擁有土地期間總是以土地實(shí)物形式存在，他可以根據(jù)需要隨時(shí)將其轉(zhuǎn)化為貨幣資本而一次收回，還可能取得一定的增值收益。 從更深的角度考察 ， 一般物品的價(jià)格是 “ 勞動(dòng)價(jià)值 ” 的貨幣表現(xiàn) ， 圍繞著 “ 勞動(dòng)價(jià)值 ” 而上下波動(dòng)；地價(jià)本質(zhì)上不是 “ 勞動(dòng)價(jià)值 ” 的貨幣表現(xiàn) ， 是地租的資本化 。其中樓面地價(jià)在反映某一具體宗地地價(jià)時(shí)，往往比單位地價(jià)更能說(shuō)明地價(jià)水平。對(duì)于單位價(jià)格首先應(yīng)弄清面積單位和面積的含義。用數(shù)學(xué)式表示為 : – 樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格 247。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看 ， 土地價(jià)格在總體上呈上升趨勢(shì) 。因?yàn)樵摰貎r(jià)是一種有限年的使用權(quán)價(jià)格，這種使用權(quán)隨著剩余使用年限的縮短而逐漸減少，當(dāng)達(dá)到規(guī)定的使用年限后將會(huì)被國(guó)家無(wú)償收回，因此。 ? （ 5） 形成時(shí)間不同 – 一般物品由于同類(lèi)型的很多，易于比較，有發(fā)育比較完善的市場(chǎng)，且價(jià)值不很大，因此其價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。 （二）房地產(chǎn)價(jià)格 ? 1. 房地產(chǎn)價(jià)格 ? 房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格的統(tǒng)一，是獲取房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。 并由于房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性 ， 對(duì)影響其價(jià)格的質(zhì)量 、 功能 、 產(chǎn)權(quán) 、 物業(yè)管理等方面的情況在短時(shí)間內(nèi)不易了解 。 – 對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以按兩種方法進(jìn)行分類(lèi)。 ? 1. 經(jīng)濟(jì)因素 ? （ 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。 土地資本還原率與地價(jià)的關(guān)系非常明顯 ， 在地租一定的情況下 ， 土地還原率越高 ， 地價(jià)越低 ， 反之 ， 土地還原率越低 ， 地價(jià)越高 。 人口總量增長(zhǎng) ， 對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增大 ， 房地產(chǎn)價(jià)格一般也就會(huì)上升 ， 反之 ，房地產(chǎn)價(jià)格則下降 。家庭規(guī)模是指社會(huì)或某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)。 ? （ 4） 教育科研水平和治安因素 。主要指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。某些時(shí)期也可能實(shí)行低地價(jià)政策，抑制地價(jià)上漲。 對(duì)某一地區(qū)在稅收 、 管理等方面的優(yōu)惠政策 ， 會(huì)吸引投資 、 增加收益 ， 促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲 。 ? 心理因素 。 – 這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度 ， 道路的級(jí)別 （ 主干道 、 次干道 、 支路 ） 越高 ， 該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高 。 主要包括學(xué)校 、 醫(yī)院 、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 、 銀行 、 儲(chǔ)蓄所 、 郵電局等設(shè)施 。 ? 土地個(gè)別因素，是宗地自身的條件和特征對(duì)該地塊價(jià)格的影響。 ? 一般來(lái)說(shuō) ， 宗地面積必須適宜 ， 規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮 ， 從而降低單位地價(jià) 。 ? 地力又稱(chēng)土地肥沃程度或土地肥力。 ? （ 5） 容積率因素 。 ? 在年地租不變的前提下 ， 土地使用年期越長(zhǎng) ， 地價(jià)越高 。 ? 建筑物形狀 、 設(shè)計(jì)風(fēng)格 、 建筑裝飾應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng) ， 建筑物設(shè)計(jì) 、 設(shè)備是否與其功能相適應(yīng) ， 對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響 。 ? （ 5） 建筑物是否與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào) 。 ? 經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理告訴我們 ， 經(jīng)濟(jì)主體在市場(chǎng)上進(jìn)行各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí) ， 總是想以最小的代價(jià) （ 或費(fèi)用 ） 去獲取最大的效用 （ 或收益 ） 。 ? 替代原理的作用，可以通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)已知的交易價(jià)格的比較求得對(duì)象房地產(chǎn)的未知價(jià)格，這是比較法得以成立的理論依據(jù)。 在選擇交易實(shí)例比較時(shí) ， 選擇對(duì)象應(yīng)是同一地區(qū)或同一供需圈具有相同條件的類(lèi)似的房地產(chǎn) 。只有擁有了大量真實(shí) 、 可靠的交易實(shí)例 ， 才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情 ， 才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格 。 – 同行之間相互提供。 這些實(shí)例應(yīng)具有下列性質(zhì)： – 是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)； – 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近 ， 不宜超過(guò)一年； – 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 市場(chǎng)比較法是以替代原理為其理論依據(jù) ， 用來(lái)比較參照的交易實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)之間要具有替代關(guān)系；因此 ， 交易實(shí)例必須是在同一供需圈內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中的房地產(chǎn)交易 ， 如能做到在同一地區(qū)就更好 。所謂正常交易，是指交易應(yīng)當(dāng)是公開(kāi)、平等、自愿的，即在公開(kāi)市場(chǎng)，完全競(jìng)爭(zhēng)、信息暢通，交易雙方平等自愿，沒(méi)有私自利益關(guān)系的情況下的交易。 ? 統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵 ? 房地產(chǎn)價(jià)格有多種內(nèi)涵 ， 如期房?jī)r(jià)格 、 現(xiàn)房?jī)r(jià)格 、 買(mǎi)賣(mài)價(jià)格 、 抵押價(jià)格 、 租賃價(jià)格等 。 在這種情況下 ， 由于一般購(gòu)買(mǎi)者不易參加 ， 所以價(jià)格通常也是低于或高于正常價(jià)格 。 ? 附帶有特殊條件的交易 。有些則需要測(cè)定殊情況使正常價(jià)格發(fā)生偏差的程度如何，這些都需要估價(jià)人員依靠日常積累的經(jīng)驗(yàn)加以判斷。 ? 交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正 。 ? 交易日期的修正還可以根據(jù)價(jià)格指數(shù)或房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調(diào)整 。 對(duì)該交易案例進(jìn)行交易日期修正 ， 修正到 2020年 5月底的價(jià)格為： ? 3,875 （ 1＋ 2%） 4 （ 1－ %） 3＝ 4,（元 /平方米） （六）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正 – 房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正 、 權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正 。 ? 實(shí)物狀況修正 – 實(shí)物狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況 。 %11S?? 直接比較修正 – 直接比較修正一般是采用評(píng)分的辦法 ， 以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) （ 通常定為 100分 ） ， 將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分 。 ) (100100) () (100 ??案例狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常市場(chǎng)價(jià)格 ??。 然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率 。 ? 實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，主要包括：成新程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 ? 區(qū)位狀況修正 – 區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況 。 ? 例 6－ 1 某城市住宅從 2020年 6月到 12月的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （ 以 2020年 1月為 100， 定基指數(shù) ） 。 ? 交易實(shí)例的交易日期與待評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日往往有一段時(shí)間差 。 要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ， 應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的 。 ? 政府的政策 、 計(jì)劃和管理的影響 。 這里主要有急欲拋售或急欲購(gòu)買(mǎi) 。 （四）進(jìn)行交易情況修正 – 由于房地產(chǎn)具有種種特性 ， 不易實(shí)現(xiàn)完全的市場(chǎng)交易 ， 其交易價(jià)格 ， 往往因個(gè)別交易而形成 ， 其價(jià)格受個(gè)別情況的影響很大 ，所以必須排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差 ， 使其正常化 。具體應(yīng)包括下列內(nèi)容： ? 統(tǒng)一付款方式 – 房地產(chǎn)成交時(shí) ， 可以一次性付款 ， 也可以分次付款 ， 在進(jìn)行比較修正時(shí) ， 為了計(jì)算的準(zhǔn)確性 ， 應(yīng)把發(fā)生在不同時(shí)間的價(jià)格 ，通過(guò)貼現(xiàn)的方法 ， 變?yōu)橥粫r(shí)間的的價(jià)格 。價(jià)格類(lèi)型也主要指大類(lèi)價(jià)格類(lèi)型，主要有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格、投保價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格等。 這里主要指以下各類(lèi)房地產(chǎn)的用途 ， 如辦公樓 、 零售店鋪 、 住宅 、 酒店 、 工業(yè)廠房 、 倉(cāng)庫(kù)等 。 ? 在搜集交易實(shí)例時(shí) ， 需要搜集哪些內(nèi)容很重要 ， 一般應(yīng)包括： – （ 1） 交