【正文】 綜合的方法主要有：簡單平均數(shù) 、 加權(quán)平均數(shù) 、 中位數(shù) 、 眾數(shù)及混合法 。 ? 交易案例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 ? 上式 T為可比實例房地產(chǎn)相對于估價對象房地產(chǎn)的得分 。 S%（ 當可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高時 ， 為＋ S%；低時 ， 為－ S%） ， 則： ? 交易案例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 ? 具體進行房地產(chǎn)狀況修正的方法 ， 有直接比較修正和間接比較修正兩種 。 ? 房地產(chǎn)狀況修正的方法有百分率法 、 差額法和回歸分析法 。 ? 權(quán)益狀況比較修正的內(nèi)容主要包括 :土地使用年限 、 城市規(guī)劃限制條件 （ 如容積率 ） 等影響房地產(chǎn)價格的因素 。進行區(qū)位狀況修正 ， 是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格 ， 調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格 。 據(jù)調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價格在 2020年 8月底到 2020年 2月底平均比上月上漲 2%， 2020年 2月底到 2020年 6月底平均比上月下降 %。 某小區(qū)一套住宅在 2020年 8月成交價格為2,870元 /平方米 ， 則其到 2020年 12月的價格為： ? 若上例中 ， 價格指數(shù)為環(huán)比指數(shù) ， 即指數(shù)均以上月為 100， 則其到 2020年 12月的價格為： ? 2,870 ＝3,（ 元 /平方米 ） ? 房地產(chǎn)價格變動率 ， 有逐期遞增或遞減和計算期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種 。 S%） 。 在這一期間 ， 房地產(chǎn)市場可能不斷發(fā)生變化 ， 房地產(chǎn)價格可能升高 、 降低或保持不變 。經(jīng)過了交易日期修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。 ? 如果成交日期與估價時點不同 ， 房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化 ， 價格就有可能不同 。有些可以通過計算得出。 – 如政府對一些房地產(chǎn)實行特殊政策 ， 或?qū)σ恍┓康禺a(chǎn)的交易進行計劃干預；政府要求開發(fā)公司在出售微利房時的價格不能高于某 —數(shù)字 ， 必須采取低價優(yōu)惠政策 。 – 如果買方不了解市場行情 ， 盲目購買 ， 往往使交易價格偏高；反之 ， 賣方不了解市場行情 ， 盲目出售 ， 往往使交易價格偏低 。 如賣者急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn) ， 在很短時間內(nèi)將房地產(chǎn)售出 ， 通常會形成偏低的價格；而買者欲急于購買時 ，通常都會出高價 。 ? ? 一些特殊方式的交易 ， 如拍賣 、 招標 。 也就是說 ， 基于特殊情況的交易價格是一種偏差價格 ， 在運用比較法時 ， 不適合作為比較的對象 ， 因而應予以修正 ， 使其成為正常價格 。 ? 面積內(nèi)涵有多種 ， 如建筑面積 、 使用面積 、 營業(yè)面積 、居住面積等 ， 估價時要換算成相同內(nèi)涵的面積 。 ? 統(tǒng)一貨幣單位及單價 – 房地產(chǎn)的價格有時用人民幣作為貨幣單位 ， 有時用美元 、 港元作為貨幣單位 ， 但無論使用哪種 ， 在比較修正以前都要把它們換算成統(tǒng)一的貨幣單位 。 ? 收集的交易實例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。 ? 與估價對象房地產(chǎn)的估價時點應相近 。 ? 與估價對象房地產(chǎn)所處的地區(qū)應相同 ， 或在同一供需圈內(nèi)的類似地區(qū) 。 如果能做到小類用途也相同就更好 ， 如同是綜合服務(wù)樓 ，有的以商業(yè)為主 ， 有的以住宅 、 寫字樓為主 。 名 稱 坐 落 用 途 權(quán)利狀況 賣 方 買 方 成交價格 貨幣種類 成交日期 付款方式 實物 狀況 說明 權(quán)益 狀況 說明 房 地 產(chǎn) 狀 況 說 明 區(qū)位 狀況 說明 交易 情況 說明 坐 落 位置 簡圖 建筑 平面 簡圖 資料來源 調(diào)查日期 調(diào)查人 （二）選取可比實例 ? 估價人員在日常和針對某一估價對象搜集大量的交易實例 ， 但這些實例不一定適合于估價對象 ， 因此需要對它們進行分類整理并從中選擇出三個以上與估價對象最為相似的交易實例 ， 作為供比較參照的交易實例 。 如坐落 、 用途 、 土地狀況 、 建筑物狀況 、 周圍環(huán)境等； – （ 3） 成交日期； – （ 4） 成交價格； – （ 5） 付款方式； – （ 6） 交易情況 。 – 假裝成房地產(chǎn)購買者 ， 與房地產(chǎn)出售者 ， 如房地產(chǎn)開發(fā)商 、 經(jīng)紀代理商等洽談 ， 取得真實的房地產(chǎn)價格資料 。 如房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時申報的成交價格資料 、 交易登記資料 ， 政府出讓土地使用權(quán)的地價資料 ， 政府確定 、 公布的基準地價 、 標定地價和房屋重置價格資料等 。 （一）搜集交易實例 – 運用比較法估價 ， 首先需要擁有大量真實 、 可靠的交易實例 。 供求關(guān)系是影響價格的重要因素 ， 供求情況不同 ， 不可能進行比較 ， 否則 ， 其評估也會失實 。 ? （ 2） 市場資料與評估對象房地產(chǎn)具有類似性 。 ? 因此 ， 市場比較法適用的對象是本身具有交易性的房地產(chǎn) ， 如住宅 、 高檔公寓 、 別墅 、 寫字樓 、 商場 、 標準廠房等 。 比較的結(jié)果使得任何有理性的購買者都不會接受比市場正常價格高的價格成交 ， 任何理性出售者亦不會接受比市場正常價格低的價格成交 ， 最終是類似的房地產(chǎn)價格亦相近 。 也就是說在同一市場上 ， 具有相同使用價值和質(zhì)量的商品 （ 包括房地產(chǎn) ） 應有同一的價格 。 – 市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。 ? 采光 ? 朝向 ? 間距 第三節(jié) 市場比較法 一、市場比較法概念及理論依據(jù) ? 1. 市場比較法的概念 – 市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較 ， 對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?， 以此估算估價對象的可觀合理價格或價值的方法 。 資產(chǎn)評估時應考慮這些法律限制對建筑物價值已經(jīng)產(chǎn)生和可能產(chǎn)生的影響 。 因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良 ， 對建筑物的價格亦有很大影響 。 ? （ 2） 設(shè)計 、 設(shè)備等是否良好 。 ? （ 1） 面積 、 結(jié)構(gòu) 、 材料等 。 ? （ 7） 土地使用年期因素 。 容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系 。 ? 地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。 ? 地質(zhì)條件直接關(guān)系到建筑物的造價和建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計。 ? （ 4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。 ? （ 3）形狀因素。 ? （ 2） 面積因素 、 寬度因素 、 深度因素 。 區(qū)位也叫宗地位置 。 ? 土地的個別因素。 – 以上三類設(shè)施可以用基礎(chǔ)設(shè)施完善度 、 生活設(shè)施完備度 、 文體娛樂設(shè)施完備度等指標來衡量 ， 這些指標一般都對房地產(chǎn)價格成正相關(guān)影響 。 – （ 2） 公共設(shè)施 。 其便捷度越高 ， 房地產(chǎn)價格水平也較高 。 ? 2. 道路通達因素 。 – 這類因素可細分為商服繁華因素 、 道路通達因素 、 交通便捷因素 、 城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素等 。一般而言 ， 由于交通管制 ， 使該地區(qū)道路的通達性及便捷度受到影響 ， 從而降低房地產(chǎn)價格 ， 但在住宅區(qū)內(nèi)禁止貨車通行 ，則可以減少噪聲 ， 保持清凈和行人安全 ， 卻會提高房地產(chǎn)價格 。 行政隸屬關(guān)系變更包括級別升格和管轄權(quán)變更 。 國家宏觀經(jīng)濟政策向某地區(qū)傾斜 ， 會誘發(fā)該地區(qū)房地產(chǎn)價格上漲 。 土地被規(guī)劃為住宅區(qū) 、 商業(yè)區(qū) 、 工業(yè)區(qū) 、 農(nóng)業(yè)區(qū)等不同區(qū)域 ， 對土地價格影響極大 。 ? 根據(jù)對國民經(jīng)濟或地區(qū)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的需要，政府可能推行高地價政策，引起地價上漲。 ? 過去我國土地無償無限期使用 ， 且土地不允許轉(zhuǎn)讓 、 出租 ， 因此地價水平不存在 ， 隱形的地價也較低 。行政因素通過對社會、經(jīng)濟等行為加以一定規(guī)范來影響房地產(chǎn)價格。 ? （ 5）社會福利因素。 ? ③ 當房地產(chǎn)價格跌落時 ， 預測將來房地產(chǎn)價格會上漲的房地產(chǎn)投機商收購房地產(chǎn) ， 造成房地產(chǎn)需求增加 ， 從而抑制房地產(chǎn)價格的進一步下跌；或當房地產(chǎn)價格上漲時 ，囤積房地產(chǎn)的投機商拋出房地產(chǎn) ， 增加房地產(chǎn)供給 ， 從而也能平抑房地產(chǎn)價格 。 ? （ 3） 房地產(chǎn)投機因素 。 ? （ 2）家庭規(guī)模因素。 同時 ， 人口密度高 ， 有可能刺激商業(yè) 、