【正文】 (４ )收集有關(guān)法定參數(shù) 第九節(jié) 在建工程評(píng)估 三、在建工程評(píng)估的主要方法 在建工程價(jià)值 ＝ 建造完成后工程形象 工程形象進(jìn)度百分比 (1 一折扣率） 一、形象進(jìn)度法 折扣率的確定應(yīng)考慮營(yíng)銷支出、廣告費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)收益等因素 二、成本法 三、假設(shè)開發(fā)法 第九節(jié) 在建工程評(píng)估 四、在建工程評(píng)估方法的選擇 屬于停建的在建工程 , 要查明停建的原因 , 確因工程 的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的 , 要考慮在 建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值 , 進(jìn)行 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。 ( 4 ) 建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大 ( 5 ) 在建工程的價(jià)格受后續(xù)工程的影響。 適用范圍 前提條件 第八節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的路線價(jià)格法 ( 二 ) 蘇慕斯法則 蘇慕斯經(jīng)過調(diào)查證明 １００ 英尺深的土地 價(jià)值 , 前半臨街 50 英尺部分占全宗地總價(jià) % 后半 50 英尺部分占 %, 若再深 50 英尺 , 則該宗地所增的價(jià)值僅為 15% 。臨接同 一街道的宗地由于其與街道的距離有差別 , 其地價(jià)水平也會(huì)有差別 , 用 不同的區(qū)段地價(jià)來表示它們與街道距離的差別 , 這個(gè)區(qū)段地價(jià)就是路線價(jià)。 d 一臨街寬度 。 6. 確定期日修正系數(shù) 7. 確定容積率修正系數(shù) ８．評(píng)估宗地地價(jià) 被沽宗地地價(jià) 待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià) 年期修正系數(shù) 日期修正系數(shù) ＝ 容積率修正系數(shù) 其他因素修正系數(shù) Ｘ Ｘ Ｘ Ｘ 第八節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的路線價(jià)格法 第八節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的 路線價(jià)格法 一、路線價(jià)的涵義及表示方法 二、深度百分率原理 三、路線價(jià)估價(jià)法 四、 幾個(gè)路線 價(jià) 法則介紹 五、路線價(jià)估價(jià)法應(yīng)用舉例 第八節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的路線價(jià)格法 路線價(jià)：面對(duì)特定街道而接近距離相等的臨街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取該 標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均價(jià)格并附設(shè)于其所臨接的特定街道或路 線上，該價(jià)格就稱之為路線價(jià) 一、路線價(jià)的涵義及表示方法 道路 臨街深度 價(jià)格 0 １．路線價(jià)的涵義 第八節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的路線價(jià)格法 ２．路線價(jià)的表示 標(biāo)準(zhǔn)宗地： 美國(guó)： １英尺 １００英尺 日本： ３．６３米 １６．３６米 臺(tái)灣： １ 米 １８米 寬 深 （１）總價(jià)表示法：以標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)表示，即以標(biāo)準(zhǔn)宗地作為計(jì)價(jià)的面積單位 （２）單價(jià)表示法：以標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均單價(jià)表示，單位是 元／平方米 第八節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的路線價(jià)格法 二、深度百分率原理 深度百分率 , 又稱深度指數(shù) 是指待估宗 地 的單位價(jià)格與標(biāo)準(zhǔn)宗地 單 位價(jià)格的比率。 第七節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的 操作步驟 1. 收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料 2. 確定修正系數(shù)表 3. 調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件 4. 制定被估宗地因素修正系數(shù) 5. 確定被估宗地使用年期修正系數(shù) nmrr)1(11)1(11????年限修正系數(shù)＝Ｋ K 一一將可比實(shí)例年期修正到被評(píng)估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù) 。 ⑥引 導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置 DOU DAN X 第七節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 二、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路 利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果 , 按照替代原則 , 將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較 , 并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正 , 從而求取被估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。 一 、基準(zhǔn)地價(jià)的含義及作用 基準(zhǔn)地價(jià)的作 用 : ①具有政府公告作用 。 基準(zhǔn)地價(jià)的基本要點(diǎn) : ① 基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)區(qū)域性的平均地價(jià) , 它可以是級(jí)別或區(qū)段的平均地價(jià) , 也可以 是路段的平均值 。日 , 出租率為 85%, 管理費(fèi)用為年租金的 2%, 維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的 %, 保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的 %， 稅金為年租金 的 %, 貸款利率為 6%, 房地產(chǎn)綜合還原利率為 7%, 開發(fā)商要求的利潤(rùn)率為地價(jià)和開發(fā)成本 ( 建筑費(fèi)用 + 專業(yè)費(fèi)用 ) 之和的 20%, 試評(píng) 估該宗地地價(jià)。 C 一投資利息 。只有當(dāng)市場(chǎng)情況明朗、國(guó)家政策穩(wěn)定的時(shí)候 , 運(yùn)用剩余法才會(huì)得到較為合理的結(jié)論。 (2) 將生地開發(fā)成熟地的土地估價(jià) 用開發(fā)完成后的熟地價(jià)減去土地開發(fā)費(fèi)用 , 就得到生地地價(jià)。 50)=7980000( 元 ) (3) 建筑物評(píng)估價(jià)格的確定 被評(píng)估倉(cāng)庫(kù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等良好 , 不存在功能性損耗 。 土地開發(fā)費(fèi) =4 億元 / 平方公里 =400( 元 / 平方米 ) (3) 計(jì)算投資利息 土地取得費(fèi)的計(jì)息期為 2 年 , 土地開發(fā)費(fèi) 為 分段均勻投入 則 : 土地取得費(fèi)利息 =450 [ 〈 1+6% 〉 1] =( 元 / 平方米 ) 土地開發(fā)費(fèi)利息 =40OX35% [〈 1 十 6%) 1] +40OX65%X[(1+6%) 1] = 十 =( 元 / 平方米 ) (4) 計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)。 (3) 建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的確定 經(jīng)濟(jì)性 貶值額 = 〈 建筑物年收益凈 損失額／ 建筑物 還 原利率 ) 1 1 （ 1+ r） n 經(jīng)濟(jì)性貶值額 = 建筑物年收益損失額 （ P/A,ｒ， n ） ｒ 一建筑物還原利率 ｎ 一預(yù)計(jì)建筑物收益損失持續(xù)的時(shí)間。 經(jīng)分析和估測(cè) ， 決定在成新 率的基礎(chǔ)作 10％ 的減價(jià)修正 。 100 100％ ＝ ％ 在實(shí)踐中 ， 也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均 ， 得出成新率 。 (R 十 S)X100% 綜合評(píng)分法 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B G 一結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù) S 一裝修部分的評(píng)分修正系數(shù) B 一設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù) 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 （ 一）估算重新購(gòu)建價(jià)格 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場(chǎng) 法，因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開發(fā)的土地。 （ 3） 其他銷售稅費(fèi) : 包括應(yīng)當(dāng)由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)等。 （ 三 ) 開發(fā)利潤(rùn) 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 管理費(fèi)用主要是指開辦費(fèi)和開發(fā)過程中管理人員的工資等。 目前 , 土地增值收益率通常為 10% ~25% 。 土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入 , 銷售后收回 , 若土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入 , 則計(jì)息期為開發(fā)期的一半。 （ 二） 計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用 （１） 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。 1000=7３０ 9( 元 ) 47 7. 評(píng)估結(jié)果 本宗土地使用權(quán)在 2023 年 1 月的土地使用權(quán)價(jià)格為 7308760 元 , 單價(jià)為每平方米 7309 元 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的 成本法 一、成本法的基本思路 二、成本法的適用范圍 三、土地價(jià)格評(píng)估的成本法操作步驟 六、成本法應(yīng)用舉例 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估 中 成本法操作步驟 五 、 舊房 地 產(chǎn)評(píng)估 中 成本法操作步驟 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 一、成本法的基本思路 以開發(fā) 土 地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ) ， 加上一定的開發(fā) 商 利潤(rùn)和應(yīng)繳納的稅金來確定土地價(jià)格的一種估價(jià)方法 適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā) 育 不成熟 , 成交實(shí)例不多 , 無法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行估價(jià)的情況。 (3) 計(jì)算房屋純收益。 1. 計(jì)算總收益 總收益應(yīng)該為客觀收益而禾是實(shí)際收益。評(píng)估基準(zhǔn)日 , 該類建筑重置價(jià)格為每平方米 2500 元。 建筑物還原利率 運(yùn)用以上公式求取房地產(chǎn)純收益 , 都是通過房地產(chǎn)總收益減去房地產(chǎn)總費(fèi)用而得到的。 土單還原利率 土地純收益 = 土地總收益一土地總費(fèi)用 土地總費(fèi)用 = 管理費(fèi)十維護(hù)費(fèi) + 稅金 2. 由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值 (1) 土地價(jià)值 = 房地產(chǎn)價(jià)值一建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值 = 建筑物重置價(jià)一年貶值額 X 已使用年數(shù) 年貶值額 =( 建筑物重量?jī)r(jià)一殘值 ) 247。 但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷 。 Rm 一一 抵押貸款還原利率 (%), 第 1 年還本息額與抵押貸款的比率 。 3. 排序插入法 收集市場(chǎng) 上 各種投資的收益率資料 , 然后把各項(xiàng)投資按收益率的大小排隊(duì)。 例 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中 搜 集到四個(gè)與待估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例 , ( 假設(shè)收益期為 無 限年期 ) 。 r1 一土地資本化率 。這時(shí)采用的純收益是建筑物 自身所產(chǎn)生的純收益 , 把房地產(chǎn)整體收益去中的土地純收益排除在外。 (4) 尚未使用或自用的房地產(chǎn) 可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有 資料按王述相應(yīng)的方式 計(jì)算凈收益 , 或直接比較得出凈收益。 收益法運(yùn)用的前提條件 －－－ 是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)期和 量化。 4) 。 100X106 247。 103 100 247。 100 100 247。 100=762 B 85OX111 247。 11OX100 247。 類似的 4 宗地 A 、 B 、 C 、 D, 具體情況如 下 表 所示。 ｒ 一一還原系數(shù)（還原利率） 。 100 X100%=100% 丙的個(gè)別因素修正率 =100 247。 100=% 丙的期日因素修正率 :(100 十 9) 247。 已知乙地塊的交易雙方具有某種關(guān)聯(lián)關(guān)系 , 其土地使用權(quán)交 易價(jià)格為 6800 元 / 平方米 , 丙地塊系拍賣轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) , 拍賣價(jià) 格為 9000 元 / 平方米 。 ③與被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估目的及其相 對(duì)應(yīng)的價(jià)值類型相同 。 ③ 文體娛樂設(shè)施 : 主要包括電 影院、圖書館、博物館、俱樂部、 文化館等設(shè)施。 （ 3) 房地產(chǎn)投機(jī)因素 (5) 社會(huì)福利因素 (4) 教育科研水平和治安因素 3. 行政因素 （ 1） 土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。 ( 四 ) 按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、整體價(jià)格 樓面地價(jià) = 土地總價(jià)格 247。 DOU DAN X PANDUAN 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 三、 房地產(chǎn)及其特性 ( 1 ) 立位置固定性及區(qū)域性 ( 2 )長(zhǎng)期使用性 ( 3 ) 大量投資性 ( 4 ) 保值與增值性 ( 5 ) 投資風(fēng)險(xiǎn)性 ( 6 ) 政策限制性 ( 7 )關(guān)聯(lián)性 ( 房地不可分割性 ) ( 8 ) 價(jià)格互動(dòng)性言 DOU DAN X 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 四、 房地產(chǎn)評(píng)估原則 ( 一 ) 最有效使用原則 ( 二 ) 不完全可替代性原則 ( 三 ) 合法原則 ( 四 ) 房地分估合一原則 ( 五 ) 地域原則 DOU DAN X 第一節(jié) 房地