【正文】 （ ） DOU DAN X 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 例 為評(píng)估某宗地甲的地產(chǎn)價(jià)格 , 選取了乙、丙兩個(gè)參照地塊交易實(shí)例。 ④ 與被評(píng)估房 地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)要相同或相似 ⑤ 與被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng) 接近 , 一般不應(yīng)超過(guò) 2 年 。 ② 與被評(píng)估房地產(chǎn)所處的地區(qū)應(yīng)相同 , 或在同一供求范圍的類(lèi)似地區(qū) 。 ２． 道路通達(dá)因素 3. 交通便捷因素 5. 環(huán)境狀況因素 DOU DAN X 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 ( 三 ) 個(gè)別因素 土地個(gè)別因素 建筑物個(gè)別因素 2. 建筑物的個(gè)別因素 (1） 面積、 結(jié)構(gòu) 、 材料 (2) 設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好 (3） 施工質(zhì)量 (4) 法律限制 (5） 建筑物￡窘否與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào) 1. 土地的個(gè)別因素 (1) 區(qū)位因素 (2) 面積因素、寬庭因素、深度因素 (3) 形狀因素 (4 ） 地質(zhì)因素 ( 5） 容積率因素 (6 ） 用途因素 (7) 土地使用年期因素 DOU DAN X 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的 市場(chǎng)法 一、市場(chǎng)法的基本思路 二、市場(chǎng)法的適用范圍 三、市場(chǎng)法的計(jì)算公式 四、市場(chǎng)法的操作步驟 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 一、市場(chǎng)法的基本思路 將待評(píng)估房地產(chǎn)與在評(píng)估基準(zhǔn)日較近時(shí)期內(nèi)己經(jīng)完成的若干類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較、分析 , 并在交易實(shí)例價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行各種差異因素修正從而得出待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估 價(jià) 方法。 ② F 生活投施 : 主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)、銀行電儲(chǔ)蓄所、 郵電局等設(shè)施。 （ 2） 城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略 （ 3） 稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策 （ 5） 交通管制 （ 4） 行政隸屬關(guān)系變更 4. 心理因素 購(gòu)買(mǎi)或出售心態(tài)、對(duì)居住環(huán)境的認(rèn)同度、欣賞趣味、 時(shí) 尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究門(mén)牌號(hào)碼或土地號(hào)碼、講究風(fēng)水、價(jià) 值 觀的變化等。容積率 ( 五 ) 其他價(jià)格類(lèi)型 公告地價(jià) 申報(bào)地價(jià) 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 二 、房地產(chǎn)價(jià)格的 影響因素 ( 一 ) 一般因素 1. 經(jīng)濟(jì)因素 （ 1） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素 （ 2） 財(cái)政金融因素 （ 3） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素 2. 社會(huì)因素 (1)人口因素 (2） 家庭規(guī)模因素。建筑總面積 建筑總面積 247。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù) , 根據(jù)土地使用年 限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件 , 通過(guò)系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到 , 也可以通過(guò)市場(chǎng)交易資料直接進(jìn)行評(píng)估得到?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估以城市為單位進(jìn)行。 ⑤簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。 ③ 磚混結(jié)構(gòu) 。 建筑物 分類(lèi) ①鋼結(jié)構(gòu) 。 ( 3 ) 土地具有增值性 ( 4 ) 地價(jià)與用途相關(guān)。 PANDUAN 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 ( 三 ) 土地價(jià)格 馬克思 地價(jià)不是土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 , 而是土地所提供的地租的 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 , 因此地價(jià)是地租的資本化。 ③ 教育、科技、文化當(dāng)衛(wèi)生、 體育用地 50 年 。 在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相 分離 的制度 , 土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓 , 土 地使用權(quán)出讓最高年限 ① 居住用地 70 年 。 ( 2 ) 質(zhì)量的差異性 ( 3 ) 不可再生性。 按土地的開(kāi)發(fā)程 度劃分 未開(kāi)發(fā)的 土地即 生地 , 已經(jīng)開(kāi)發(fā)可供直接建設(shè)的土地即 熟地 , 介于生地與熟 地之間的 毛地 。 按土地的 經(jīng)濟(jì)地理位置 城市土地分為城市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊 區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)、邊遠(yuǎn)區(qū)等 , 現(xiàn)實(shí)中這種分類(lèi)形式通常是以土地的等級(jí)表現(xiàn) 出來(lái)的 , 如城市一級(jí)地、二級(jí)地等。 土地的自然供給 : 地球提供給人類(lèi)可利用的土地?cái)?shù)量 .它反映了土地供人類(lèi)使用的天然特性 , 其數(shù) 量包括已利用的土地 和未來(lái)可供利用的土地 , 即后備土地資源 o 土地的經(jīng)濟(jì)供給： 在土地的自然供給的范圍內(nèi) , 對(duì) 土地進(jìn)行了開(kāi)發(fā)、規(guī)劃和整治 , 以滿(mǎn)足人類(lèi)不同需求的土地供 給。 廣義地看 , 土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素 ， 是由土壤、氣候、地 質(zhì)、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。 在評(píng)估中可以分為 土地使用權(quán) 評(píng)估和 建筑物 評(píng)估 。第四章 房地產(chǎn)評(píng)估 房地產(chǎn) 評(píng)估 第四章 房地產(chǎn)評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 及其影響因素 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 第七節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 第八節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的路線價(jià)格法 第九節(jié) 在建工程評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、土地、 土地權(quán)利及土地價(jià)格 二、 建筑物 三、 房地產(chǎn)及其特性 四、 房地產(chǎn)評(píng)估原則 五、 房地產(chǎn)評(píng)估的一般程序 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 房地產(chǎn)的概念： 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱(chēng) 。 也就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng) 歐美國(guó)家沒(méi)有房地產(chǎn)的概念 ， 將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱(chēng)為 不動(dòng)產(chǎn) 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、土地、 土地權(quán)利及土地價(jià)格 地球表面的陸地部分 , 包括內(nèi)陸水域和灘涂。 土地具有兩重性 , 因?yàn)樗粌H是資源 , 也是資產(chǎn)。 （一） 土地及其分類(lèi) 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、土地、 土地權(quán)利及土地價(jià)格 按土地的經(jīng)濟(jì)用途可分為 工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、交通用地、公用事業(yè)用地每 。 按 土 地的所有權(quán)歸屬劃分 國(guó)家所有和集體所有 。 土地 的分類(lèi)： DUO DAN PANDUAN 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 （二） 土地的特性 1. 土地的自然特性 ( 1 ) 位置的固定性。 ( 4 )效用永續(xù)性 2. 土地的經(jīng)濟(jì)特性 （ 1） 供給的稀缺性 （ 2）可壟斷性 ( 3 ) 土地利用多方向性 ( 4 ) 效益級(jí)差性 ( 5 ) 政策敏感性主在我國(guó) ( 6 ) 保值增值性 DUO DAN DUO DAN 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 ( 三 ) 土地權(quán)利 土地權(quán) 所有權(quán) 使用權(quán) 租賃權(quán) 抵押權(quán) 在我國(guó) , 城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家 , 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 , 除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外 , 屬于農(nóng)民集體所有。 ② 工業(yè)用地 50 年 。 ④ 商 業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年 ⑤ 綜合或者其他用地 50 年。 地價(jià)的特征 : ( 1 ) 地價(jià)是地租的資本化 ( 2 ) 地價(jià)是權(quán)益價(jià)格。 ( 5 ) 地價(jià)具有個(gè)別性 ( 6 ) 地價(jià)具有可比性 DOU DAN X 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 二、 建筑物 建筑物 房屋 構(gòu)筑物 地基、墻、門(mén)、窗、柱和屋頂 橋梁、水井、隧道、水壩、煙囪、水塔、道路 建筑物不僅包括了房屋和構(gòu)筑物 , 而且還包括了與其不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)利。 ② 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 。 ④ 磚木結(jié)構(gòu) 。 DOU DAN X PANDUAN 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 三、 房地產(chǎn)及其特性 ( 1 ) 立位置固定性及區(qū)域性 ( 2 )長(zhǎng)期使用性 ( 3 ) 大量投資性 ( 4 ) 保值與增值性 ( 5 ) 投資風(fēng)險(xiǎn)性 ( 6 ) 政策限制性 ( 7 )關(guān)聯(lián)性 ( 房地不可分割性 ) ( 8 ) 價(jià)格互動(dòng)性言 DOU DAN X 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 四、 房地產(chǎn)評(píng)估原則 ( 一 ) 最有效使用原則 ( 二 ) 不完全可替代性原則 ( 三 ) 合法原則 ( 四 ) 房地分估合一原則 ( 五 ) 地域原則 DOU DAN X 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 五、 房地產(chǎn)評(píng)估的一般程序 (一 ) 明確評(píng)估基本事項(xiàng) ( l ) 明確評(píng)估目的 (2 )了解評(píng)估對(duì)象 (4 ) 簽訂評(píng)估合同 (3 ) 確定評(píng)估基準(zhǔn)日 ( 二 ) 制定評(píng)估工作計(jì)劃 ( 四 ) 選擇評(píng)估方法并測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值 ( 三 ) 實(shí)地勘察與收集資料 （ 五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果并撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告書(shū) DOU DAN X 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其 影響因素 一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi) 二 、房地產(chǎn)價(jià)格的 影響因素 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi) （ 一 ） 根據(jù)權(quán)益的不同可分為 所有權(quán)價(jià)格 使用權(quán)價(jià)格 其他權(quán)利 價(jià)格 ( 二 ) 按價(jià)格形成方式可分為 市場(chǎng)交易價(jià)格 評(píng)估價(jià)格 ( 三 ) 按房地產(chǎn)前實(shí)物形態(tài)可劃分為 土地價(jià)格 建筑物價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià) 按照城市土地 級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí) 別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 標(biāo)定地價(jià) 市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常地產(chǎn)市場(chǎng)中 , 具體宗地在一定使 用年期內(nèi)的價(jià)格。 ( 四 ) 按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、整體價(jià)格 樓面地價(jià) = 土地總價(jià)格 247。土地總面積 = 容積率 樓面地價(jià) = 土地單價(jià) 247。 （ 3) 房地產(chǎn)投機(jī)因素 (5) 社會(huì)福利因素 (4) 教育科研水平和治安因素 3. 行政因素 （ 1） 土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。 DOU DAN X 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 ( 二 ) 區(qū)域因素 1. 商服繁華因素 4. 城市設(shè)施狀況因素 ① 基礎(chǔ)設(shè)施 : 主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。 ③ 文體娛樂(lè)設(shè)施 : 主要包括電 影院、圖書(shū)館、博物館、俱樂(lè)部、 文化館等設(shè)施。 修正因素 ： 交易情況、交易日 期、區(qū)域因素和個(gè)別因素 二、市場(chǎng)法的適用范圍 有類(lèi)似的房地產(chǎn)交易實(shí)例 三、市場(chǎng)法的計(jì)算公式 被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià)交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù)時(shí)間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積 DOU DAN X 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 四、市場(chǎng)法的操作步驟 （ 二）可比交易案例確定 （ 一）交易資料收集 案例應(yīng)符合以下條件 : ① 與被評(píng)估房地產(chǎn)的用途相同 。 ③與被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估目的及其相 對(duì)應(yīng)的價(jià)值類(lèi)型相同 。 ⑥交易實(shí)例必須是正常交易或可以修正為 正常交易。 已知乙地塊的交易雙方具有某種關(guān)聯(lián)關(guān)系 , 其土地使用權(quán)交 易價(jià)格為 6800 元 / 平方米 , 丙