【正文】 對于整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成 , 只是尚未交付使用的在 建工程 , 可采用工程形象進度法進行評估 對于實際完成工程量較少的在建工程 , 可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進行評估 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 (２ ) 評估人員到工程現(xiàn)場查勘工程進度和工程形象進度 , 明確工程竣工、 達到交付使用的日期以及評估基準日工程形象進度是否與總工程進度 計劃相符 (３ ) 了解開發(fā)商有關(guān)情況 , 檢查工程質(zhì)量。 一、 在建工程的 涵義與特點 在建工程指在估時點尚未完工或雖然已經(jīng)完工 , 但尚未竣工驗收、交付使用的建設(shè)項目 , 以及為建設(shè)項目備用的材料、設(shè)備等資產(chǎn)。 ( 2 )在建工程之間可比性較差 ( 3 )在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度。 克利夫蘭法則 100英尺 50英尺 % % 15% 道路 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 霍夫曼法則是 1866年紐約市法官霍夫曼所創(chuàng)造的 深度 100 英尺的 宗 地 , 在最初 50 英尺的價值應(yīng)占全宗地價值的 2/3 在此基礎(chǔ)上 深度 １００ 英尺的宗地 , 最初的 ２５ 英尺等于 %, 最初的一半 , 即 50 英 尺等于 67%, 75 英尺等于 %, 全體的 １ oo 英尺等于 100% （ 三）霍夫曼法則 100英尺 % % % % 道路 75英尺 50英尺 25英尺 67% % 100% 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 五、路線價估價法應(yīng)用舉例 某路線價區(qū)段 , 標準深度為 16～ 18 米 , 路線價為 ２ 400 元 / 平方 米 , 待估宗地為一臨街矩形地塊 , 臨街深度 為 15 米 ， 臨街寬 度 為 2０ 米 , 該路線價區(qū)段的深度指數(shù)如表所示 , 試估算該 宗 地的價格。 是 一 種快速的土地價格估算方法 , 這是它相對于其他方法的優(yōu)點 , 但是其不足之處在 于 路線價法評估的土地價格過于粗糙 , 不能作為買賣交易中的依據(jù)。 同一路線價區(qū)段內(nèi)的宗地 , 雖然距街道基本相同 , 但由于宗地的深度、形狀、面積等仍存在差異 , 因此需要在路線價的基礎(chǔ)上進行上述各因素差異的修正 , 這一修正系數(shù)即為深度修正系數(shù)。在同一街道上 , 各宗地價值隨其臨街深度的增加而遞減， 同一宗地越接近街道 , 價值越高 , 離開街道越遠 , 價值越低。 f 一臨街深度 i ｖ 2. 累計深度百分率 V=SX d Xd ｖ 3. 平均深度百分率 平均深度百分率 = 累計深度百分率 標準深度 247。 d 一宗地深度百分率 。 1. 單獨深度百分率 V=SX d Xd f ｖ V 一宗地價格 。 n 一一可比實例的使用年期。 ｒ 一一還原系數(shù)（還原利率） 。 基準地價修正系數(shù)法可在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價評估 l, 因此 , 可快速方 便地進行大面積的數(shù)量眾多的土地價值評估。 適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價 , 即該城市具備基準地價成果圖和相應(yīng)修正體系成果。 ④ 是政府參與土 地有償使用收益分配的依據(jù) ⑤ 是進一步評估宗地地價的基礎(chǔ) 。 ② 宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù) 。 ④ 基 準地價是政府管理某一時期、某 特定地區(qū)的土地使用權(quán)的價格。 ② 基準地 價是各類用地的平均地價 , 即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用 地、工業(yè)用地的平均地價 。 （ l+7%） ] =( 元 ) (5) 測算建筑費及專業(yè)費 =3500 (1 十 10%) 5000=19250000（ 元） (6) 利息 = 地價 [(1+6%) 1] 十 1925000OX [ １ 十 6%) 1] = 地價 +1155000 (7) 開發(fā)商利潤 =( 地價 +19250000) 20%= 地價十 3850000 (8) 地價 = 房地產(chǎn)總價一建筑費用一專業(yè)費用一利息一利潤 = 地價 –１ 155000一 地價 3850000 地價 =( 元 〉 ５０ 2 2 第七節(jié) 房地產(chǎn)評估的基準地價修正系數(shù)法 第七節(jié) 房地產(chǎn)評估的基準地價修正系數(shù)法 一 、基準地價的含義及作用 二、基準地價修正系數(shù)法的基本思路 三、基準地價修正系數(shù)法的適用范圍 四、基準地價修正系數(shù)法的 操作步驟 第七節(jié) 房地產(chǎn)評估的基準地價修正系數(shù)法 基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi) , 根據(jù)用途相似、地段相 連、條件相近的原則劃分地價區(qū)段 , 然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某 一時點的平均水平價格。 (1) 年總收益 =2 365X１ OOOX5 85%=3102500 〈 元 ) (2) 年總費用 =3102500 X (2%+%)+3500X5000 (%+%) = 十 297500=( 元 〉 (3) 年純收益＝ =2200 ( 元 ) (4) 房地產(chǎn)總價 = 247。 常用的具體計算公式 土地價值 = 房屋的預(yù)期售價一建筑了段成本一飛利潤一稅收一利息 現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式 地價 = 預(yù)期樓價一建筑費一專業(yè)費用一銷售費用一利息一稅費一利潤 其中 利息 =( 地價 + 建筑費用十專業(yè)費周 ) 利息率 利潤 =( 地價十建筑費用十專業(yè)費用 ) 利潤率 第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法 四、剩余法的操作步驟 (一 ) 調(diào)查被評估對象的基本情況 (二 )確定被估房地產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式 ( 三 預(yù)測房地產(chǎn)售價 ( 四 ) 估算各項成本費用 1 . 估算開發(fā)建筑成本費用 ２ . 估算專業(yè)費用 ３ .確定開發(fā)建設(shè)工期 , 估算預(yù)付資本利息 4. 估算稅金 5. 估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費用 ( 五 ) 確定開發(fā)商的合理利潤 ( 六 ) 估算待估房地產(chǎn)價值 第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法 五、剩余法應(yīng)用舉例 有一宗 ― 七通一平 ‖ 待開發(fā)建筑用地 , 面積為 1000 平方米 ， 使用期限為 50 年 , 容積率為 5, 擬開發(fā)建設(shè)寫字樓 , 建設(shè)期為 2 年 , 建筑費用 為 3500 元 / 平方米 , 專業(yè)費用為建筑費用的 10%, 建筑費用和專業(yè)費用在整個建設(shè)期內(nèi)均勻投入 , 寫字樓建成后擬對外出租 , 租金水平預(yù)計 為 2 元 / 平方米 D一開發(fā)商合理利潤 。 B 一整個開發(fā)項目前開發(fā)成本 。 DOU DAN X 第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法 三、剩余法的基本計算公式 P=A—（ B 十 C 十 D 十 E) 式中 P 一土地價值 。所以剩余法的運用受諸多因素影響 , 其使用場合相對比較狹窄。 ( 3) 待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價 這時的建筑費還應(yīng)包括拆遷費。 地產(chǎn)價格 = 房產(chǎn)的預(yù)期售價一建筑總成本一合理利潤一稅金一利息 (1) 待開發(fā)土地的估價 用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去建造費、專業(yè)費等。 被評估倉庫利用率較 高 , 不存在閑置的情況 , 因此經(jīng)濟性損耗為 0 。 (1) 估算建筑物的重新購建價格 經(jīng)調(diào)查了解 , 評估基準目與被 評估對象類似的建筑物的造價為 2800 元每平方米 ( 包含相關(guān)稅費和合理利潤 ), 類似建筑物的層 高 比 被評估對象 高 15厘米，估計影響造價 6%, 則經(jīng)過層高這 一 差異因素修正后的建筑物造價為 2660 元每平方 米 , 以此作為被評估倉庫的重置價格 , 則 : 被評估倉庫的重新購建價格 =2660 15000=39900000( 元 ) （ 2） 估算建筑物的損耗 參照有關(guān)資料并經(jīng)過評估人員專業(yè)判斷 , 被評估倉庫的經(jīng)濟壽命為 50 年 , 該倉庫已使用 10 年 , 則采用年限法確定被評估對象的損耗額為 : 被評估倉庫的損耗額 =39900000 (10 247。 開發(fā)利潤 =[(1) 十 (2)]X10% =85( 元 / 平窮米 ) (5) 計算土地價值。 土地取得費 =30 萬元 / 畝 =450 〈 元 / 平方米 ) (2)計算土地開發(fā)費。 第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法 六、成本法應(yīng)用舉例 （ 一 ) 土地價格坪估成本法應(yīng)用舉例 某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 3000 平方米 , 該地塊的土地征地費用 ( 含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅 ) 為每畝 30 萬元 , 土地開發(fā)費為每平方公里 21 萬 元 , 土地開發(fā)周期為 2 年 , 第 1 年 投入資金占總開發(fā)費用的 35%, 開發(fā)商要求的投資回報率為 10%, 當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿? 15%, 銀行貸款年利率為 6%, 試評估該土地 的價值。 凡是由于上述不合理現(xiàn)象造成的效益損失或為達到最佳效益所付出的額外成本費用 , 均視為該建筑物的功能性貶值。 V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％ ） ＝ 300000 72％ ＝ 216000（ 元 ） 第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法 (2) 建筑物功能性貶值的確定 建筑物的功能性貶值是由于建筑物用途、使用強度、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費造成的價值損失。 例 某套住宅重新建造價為 300000元 ， 經(jīng)對其結(jié)構(gòu) 、 裝修和設(shè)備三 大部分的各具體項目觀察 ， 確定其成新率為 80％ ， 但該住宅廳小且 暗 ， 廚房和衛(wèi)生間均小 ， 光線亦不足 。 對于一些平面布置不合時宜 、 設(shè)備落后 、 式樣過時的建筑物 ， 還應(yīng)考慮其功能性貶值因素 。 再經(jīng)查表得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ， 成新率＝ （ 80 +70 +60 ） 247。 這里主要是估算建筑物的重置成本。 (R 十 S) X 100% 建筑物實體成新率 = S 247。 ( 六 ) 銷售稅費 第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法 五 、 舊房 地 產(chǎn)評估 中 成本法操作步驟 Ｐ１５４ 的損耗）括土地的損耗和建筑物舊有房地產(chǎn)的貶值（包購建價建筑物重新或重新開發(fā)價土地重新取得價舊有房地產(chǎn)價格＝??舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。 （ 2） 銷售稅金及附加 ( 即兩稅一費 ): 包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè) 稅、教育費附加 。 ( 四 ) 管理費用 以土地取得費用和開發(fā)成本之和作為計算利息的基數(shù)。利潤率應(yīng) 根據(jù)開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤率來確定。 （ 五 ) 土地增值收益確定 第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法 四、新建房地產(chǎn)評估 中 成本法操作步驟 Ｐ１５２ 新建房地產(chǎn)價格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +正常利潤