【正文】 THANKS!!!! 練習(xí)題 ?在房地產(chǎn)評估過程中住宅用地使用權(quán)的年限通常為（） ? A． 40 ? B． 50 ? C． 70 ? D． 20 練習(xí)題 ? .土地市場的不完全競爭性決定于土地（ ） ? ? ? ? 練習(xí)題 ?某待評估宗地與交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待評估宗地的價(jià)格比交易案例價(jià)格高 20%，則地段因素修正系數(shù)為（ ） ? ? ? ? 演講完畢，謝謝觀看！ 。 假設(shè)開發(fā)法 (收益法 ) ? 用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程，是在求取被估在建工程的價(jià)格時(shí)，將被估在建工程預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除后續(xù)的正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開發(fā)利潤，以確定被估在建工程價(jià)格的一種評估方法。 ? 專業(yè)費(fèi)用包括咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用。 成本法 ? 成本法評估在建工程是按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估在建工程的價(jià)格的方法。 ? 在建工程價(jià)格＝建造完成后的房地產(chǎn)市場單價(jià) 工程形象進(jìn)度百分比 (1— 折扣率 ) ? 其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價(jià)格，一般可采用市場法或收益法評估。 ? 建設(shè)工期長短差別較大。 ? 在建工程之間可比性較差。在建工程的評估與單獨(dú)的土地、已建成的房地產(chǎn)以及為工程準(zhǔn)備的機(jī)器設(shè)備評估有一定的區(qū)別。 ? 土地還原率，就是土地年收益與土地價(jià)格的比值。 路線價(jià)法基本公式 ?計(jì)算公式 宗地總價(jià) ＝路線價(jià) 深度百分率 臨街寬度 ?適用范圍 適宜于同時(shí)對大量土地進(jìn)行估價(jià)，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行估價(jià)的場合。與市場法、收益法等估價(jià)方法對個(gè)別宗地地價(jià)評估方法相比，這種方法能對大量土地迅速估價(jià)，是評估大量土地的一種常用方法。 ? 短時(shí)間、大面積、數(shù)量眾多的土地價(jià)格的評估。 銷售費(fèi)用 =45000000 ％＝ 1125000 銷售稅費(fèi) =45000000 ％＝ 2925000 ? 計(jì)算利潤 ＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi) ) 10％ = (地價(jià)十 16500000) 10％ ? 計(jì)算利息 ＝ 地價(jià) [(1＋ 6％ )2－ 1]十 (15000000＋ 1500000) [(1＋ 6％ )－ 1] ＝ 0． 1236 地價(jià)十 990000 案例 ? 求取地價(jià) 地價(jià) =45000000－ 16500000－ 1125000－ 2925000－ 地價(jià)－1650000－ 地價(jià)－ 990000 地價(jià)＝ 21810000／ ＝ 17824452 ? 評估結(jié)果。 案例 案例 ? 確定評估方法，現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用剩余法評估。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為 9000元 /平米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 %，其他稅費(fèi)為樓價(jià)的 %，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率 6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為 15%。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的其他方法 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的其他方法 ?土地價(jià)格評估的其他方法 ?在建工程評估的其他方法 土地價(jià)格評估的其他方法 ?剩余法（假設(shè)開發(fā)法） ?基準(zhǔn)地價(jià)修正法 ?路線價(jià)法 1假設(shè)開發(fā)法 ?適用范圍： 待開發(fā)土地、待拆遷改造土地 ?計(jì)算公式： 地價(jià) =樓價(jià) 建筑費(fèi)用 專業(yè)費(fèi)用 利息 稅費(fèi) 利潤 ? 專業(yè)費(fèi) =建筑費(fèi) *比率 ? 利息 =（地價(jià) +建筑費(fèi)用 +專業(yè)費(fèi)用） *利息率 ? 利潤 =（地價(jià) +建筑費(fèi)用 +專業(yè)費(fèi)用） *利潤率 ? 稅費(fèi) =銷售收入 *費(fèi)用率 ? [案例 ]有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地。 環(huán)境因素 環(huán)境質(zhì)量 小區(qū)綠化程度較高、環(huán)境景觀條件好 小區(qū)綠化程度較高、環(huán)境景觀條件好 小區(qū)綠化程度較高、環(huán)境景觀條件好 小區(qū)綠化程度較高、環(huán)境景觀條件好 區(qū)域規(guī)劃符合程度 符合 符合 符合 符合 ?可比因素差異 修正系數(shù) 【 例 】 比較因素 估價(jià)對象 比較案例 1 比較案例 2 比較案例 3 個(gè)別因素 土地剩余年限 66年 66年 66年 66年 房屋新舊程度 95% 95% 95% 95% 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 裝修情況 裝修 裝修較一般 裝修較好 裝修 交易面積 190 167 總層 /樓層 30/20 30/20 30/21 30/22 建筑外觀 外墻裝飾 ,貼陶瓷面磚 外墻裝飾 ,貼陶瓷面磚 外墻裝飾 ,貼陶瓷面磚 外墻裝飾 ,貼陶瓷面磚 產(chǎn)權(quán)狀況 自有產(chǎn)權(quán) 自有產(chǎn)權(quán) 自有產(chǎn)權(quán) 自有產(chǎn)權(quán) 物業(yè)管理 著名 著名 著名 著名 ?可比因素差異 修正系數(shù) 【 例 】 比較因素 估價(jià)對象 比較案例 1 比較案例 2 比較案例 3 交易日期 100/100 100/100 100/100 100/100 交易情況 100/100 100/100 100/100 100/100 土地性質(zhì) 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 位置 離市級商業(yè)中心距離 100/100 100/100 100/100 100/100 離區(qū)級商業(yè)中心距離 100/100 100/100 100/100 100/100 繁華度 (同類物業(yè)聚集程度 ) 100/100 100/100 100/100 100/100 交通條件 區(qū)域道路狀況 (交通主 (次 )干道數(shù)量 ) 100/100 100/100 100/100 100/100 公交線路數(shù)量 100/100 100/100 100/100 100/100 離火車站 100/100 100/100 100/100 100/100 基礎(chǔ)設(shè)施 通上水、通下水、通電、通路、通訊、通暖、通氣 100/100 100/100 100/100 100/100 公共配套 主要指學(xué)校、醫(yī)院、郵電局、娛樂設(shè)施、銀行等公共配套設(shè)施的完善度 100/100 100/100 100/100 100/100 環(huán)境因素 環(huán)境質(zhì)量 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū)域規(guī)劃符合程度 100/100 100/100 100/100 100/100 ?根據(jù)可比因素計(jì)算差異計(jì)算調(diào)整系數(shù) 修正系數(shù) 【 例 】 比較因素 估價(jià)對象 比較案例 1 比較案例 2 比較案例 3 個(gè)別因素 土地剩余年限 100/100 100/100 100/100 100/100 房屋新舊程度 100/100 100/100 100/100 100/100 建筑結(jié)構(gòu) 100/100 100/100 100/100 100/100 裝修情況 100/100 100/98 100/102 100/100 交易面積 100/100 100/98 100/95 100/100 總層 /樓層 100/100 100/100 100/100 100/100 建筑外觀 100/100 100/100 100/100 100/100 產(chǎn)權(quán)狀況 100/100 100/100 100/100 100/100 物業(yè)管理 100/100 100/100 100/100 100/100 比準(zhǔn)單價(jià) 12800 ?根據(jù)可比因素計(jì)算差異計(jì)算調(diào)整系數(shù) 修正系數(shù) [案例 ]現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實(shí)例 ， 成交價(jià)格為6000元 /平方米 ， 成交日期為 2023年 7月 。 附近有學(xué)校，商業(yè)街，人文環(huán)境較佳。 附近有學(xué)校，商業(yè)街，人文環(huán)境較佳。 附近有學(xué)校，商業(yè)街，人文環(huán)境較佳。 公交線路數(shù)量 2 1 14 109 等路 2 1 14109 等路 2 1 14109 等路 2 1 14109 等路 ?可比因素差異 修正系數(shù) 【 例 】 比較因素 估價(jià)對象 比較案例 1 比較案例 2 比較案例 3 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施 通上水、通下水、通電、通路、通訊、通暖、通氣 達(dá)七通一平通上水、通下水、通電、通路、通訊、通熱、通氣基礎(chǔ)設(shè)施完善 達(dá)七通一平通上水、通下水、通電、通路、通訊、通熱、通氣基礎(chǔ)設(shè)施完善 達(dá)七通一平通上水、通下水、通電、通路、通訊、通熱、通氣基礎(chǔ)設(shè)施完善 達(dá)七通一平通上水、通下水、通電、通路、通訊、通熱、通氣基礎(chǔ)設(shè)施完善 公共配套 主要指學(xué)校、醫(yī)院、郵電局、娛樂設(shè)施、銀行等公共配套設(shè)施的完善度 附近有學(xué)校，商業(yè)街，人文環(huán)境較佳。 該項(xiàng)目交通條件較好，緊臨一級干道，距火車站8公里，距機(jī)場30公里，交通便捷，東、西、南、北形成道路網(wǎng)絡(luò)，交通條件優(yōu)越。 修正系數(shù) ? B—— 交易日期修正系數(shù) 修正系數(shù) ? C—— 區(qū)域因素修正系數(shù) 修正系數(shù) ? D—— 個(gè)別因素修正系數(shù) 修正系數(shù) 【 例 】 比較因素 估價(jià)對象 比較案例 1 比較案例 2 比較案例 3 交易價(jià)格 待估 13300 13000 12800 交易日期 2023年 10月 2023年 10月 2023年 10月 2023年 10月 交易情況 正常 正常 正常 正常 土地性質(zhì) 出讓 出讓 出讓 出讓 區(qū)域因素 位置 離市級商業(yè)中心距離 離區(qū)級商業(yè)中心距離 繁華度 (同類物業(yè)聚集程度 ) 屬區(qū)中心地帶 屬區(qū)中心地帶 屬區(qū)中心地帶 屬區(qū)中心地帶 區(qū)域因素 交通條件 區(qū)域道路狀況 (交通主 (次 )干道數(shù)量 ) 該項(xiàng)目交通條件較好