房地產(chǎn)投資與評估(參考版)
2025-02-12 21:17本頁面
【正文】 三、計(jì)算公式 評估價(jià)值＝土地成本 +建筑成本 +管理費(fèi)用 +利息 +銷售費(fèi)用 +其他費(fèi)用 +銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 建筑物折舊四、折舊的計(jì)算方法１、直線折舊２、加速折舊法３、成新率法演講完畢，謝謝觀看！。（二）估價(jià)要求需要評估該宗土地 2023年 10月的買賣價(jià)格（三）評估過程：市場比較法收集有關(guān)資料 A、 B、 C、 D、 E進(jìn)行交易情況修正 A、 E交易正常， B、 C、 D價(jià)值低估 B低估了 2% C低估了 5% D低估了 %進(jìn)行交易日期修正2023年 10月每月平均上漲 1%，其中 A： +6% B： +7% C： +16%D： +15%E： +7%進(jìn)行區(qū)域因素修正（ A同）序號 區(qū)域因素 B C、 D E12345自然條件社會(huì)環(huán)境街道條件離市中心配套設(shè)施相同稍差相同稍差稍差相同相同相同稍好相同相同相同相同相同相同序號 區(qū)域因素 B C、 D E678910環(huán)境污染公害發(fā)生的危害性宗地利用狀態(tài)規(guī)劃上的限制總分稍差相同稍差相同87相同相同稍差相同100相同相同相同相同98個(gè)別因素修正評估對象比交易實(shí)例高 3%計(jì)算地價(jià)第三節(jié) 重置成本法一、概念與原理１、概念：在求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重建價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除折舊，將其所得結(jié)果作為估價(jià)對象客觀合理價(jià)格的方法。二、市場比較法的交易步驟收集交易實(shí)例w 政府相關(guān)管理部門的交易資料w 報(bào)紙w 房交會(huì)w 同行之間w 出版的書籍w 網(wǎng)絡(luò)資料選取供比較參照的交易實(shí)例w 與估價(jià)對象用途相同w 與估價(jià)對象結(jié)構(gòu)相同w 與估價(jià)對象地區(qū)相同w 與估價(jià)對象價(jià)格類型相同（買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格等）w 與估價(jià)對象估價(jià)期相近w 該交易實(shí)例必須為正常交易（公開、自愿、平等條件下的交易）因素修正（ 1）交易情況修正w 有特殊利害關(guān)系人之間的交易w 交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)w 買賣雙方的無知或?qū)π星椴涣私鈝 其他情況（ 2）交易日期修正利用價(jià)格指數(shù)修正交易日期（ 3）地區(qū)因素修正 對比交易實(shí)例與評估對象在地理位置方面的差異，并進(jìn)行修正（ 4）個(gè)別因素修正（物理因素） 對比交易實(shí)例與評估對象在物理方面的差異，并進(jìn)行修正。w 月租金： 35美元 /月 . ㎡ ，按凈面積計(jì)算；w 出租率：平均為 90%；w 建筑物原值： 5500萬美元w 家具設(shè)備原值： 500萬美元w 經(jīng)營費(fèi)用： 10萬美元 /月w 房產(chǎn)稅：按建筑物原值扣減 30%的余值的 %計(jì)算（每年）w 營業(yè)稅幾其他：月收入的 5%計(jì)算總收益年收益 =31200351290%=計(jì)算總費(fèi)用w 折舊費(fèi)：房屋使用年限 50年，家具折舊年限 10年，殘值 40%年折舊費(fèi) =5500/50+500（ 140%） /10 =158萬w 經(jīng)營費(fèi)用： 1012=120萬w 房產(chǎn)稅： 5500%=46萬w 其他稅費(fèi)： 6%=w 年總費(fèi)用： 158+120+46+=計(jì)算年純收益=年總收益 年總費(fèi)用 ==計(jì)算估價(jià)對象價(jià)格第三節(jié) 市場比較法一、概念與原理概念：將估價(jià)對象與其所在區(qū)域已交易類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并識(shí)別差異，以此估算估價(jià)對象在正常市場下的價(jià)格或價(jià)值的方法。它不限于估價(jià)對象本身是否有收益，只要估價(jià)對象同類物業(yè)具有收益的能力即可。w 累加法。w 收益價(jià)格比較法。四、估價(jià)原則 是人們在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐和理論探索中，基于對房地產(chǎn)價(jià)格形成運(yùn)動(dòng)客觀規(guī)律的認(rèn)識(shí)，所總結(jié)出的一些簡明扼要的在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)遵循的法則、標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)注意的問題。w 防止風(fēng)險(xiǎn)源發(fā)生w 對風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行隔離w 加強(qiáng)對投資者保護(hù)，減少損失５、風(fēng)險(xiǎn)回避 對投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別后，主動(dòng)避開風(fēng)險(xiǎn)源的行為二、風(fēng)險(xiǎn)控制１、選擇投資風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目２、通過投資組合降低整體投資風(fēng)險(xiǎn)３、通過市場調(diào)查，主動(dòng)調(diào)整以降低風(fēng)險(xiǎn)４、加強(qiáng)經(jīng)營管理５、通過企業(yè)聯(lián)合，并購降低風(fēng)險(xiǎn)第十章 房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)概述一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念 指房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行分析，對房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格作出推測和估計(jì)。運(yùn)營費(fèi)用：指開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用，包括管理和銷售費(fèi)用第九章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述一、風(fēng)險(xiǎn)的含義 風(fēng)險(xiǎn)是反映一種特殊的事件，這種事件會(huì)帶來多個(gè)不確定的結(jié)果，而且每一個(gè)不確定的結(jié)果的出現(xiàn)都有一個(gè)可測定的概率值，是對未來行為的決策及客觀條件不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)值的多種負(fù)偏離的綜合。w 無形資產(chǎn)：主要指土地使用權(quán)w 遞延資產(chǎn)：主要指開辦費(fèi)管理費(fèi)用：包括管理人員工資、福利、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、咨詢費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧以及其他管理費(fèi)用。，開發(fā)企業(yè)可能形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測一、房地產(chǎn)投資市場預(yù)測的內(nèi)容１、市場需求預(yù)測２、供給預(yù)測３、價(jià)格預(yù)測４、市場競爭預(yù)測５、突發(fā)事件影響預(yù)測二、房地產(chǎn)投資市場預(yù)測的方法１、德爾菲法２、專家座談法２、時(shí)間序列法w
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