【正文】 售收入 出租收入 自營(yíng)收入2 經(jīng)營(yíng)成本 銷(xiāo)售房經(jīng)營(yíng)成本 出租房經(jīng)營(yíng)成本3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4 修理費(fèi)用5 經(jīng)營(yíng)稅金及附加6 土地增值稅7 利潤(rùn)總額8 所得稅9 稅后利潤(rùn)名詞界定：：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常周轉(zhuǎn)的資金：房地產(chǎn)產(chǎn)品出售時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，包括土地轉(zhuǎn)讓成本、房地產(chǎn)銷(xiāo)售成本。２、主觀抽樣：又稱(chēng)判斷抽樣，市場(chǎng)調(diào)查者根據(jù)自己的主觀判斷進(jìn)行抽樣。（三）實(shí)驗(yàn)法　將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)較小的范圍進(jìn)行實(shí)驗(yàn)后得出一定的結(jié)果，然后推廣或應(yīng)用。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一節(jié)　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的誤區(qū) w 輕視調(diào)研 （市場(chǎng)太大了，做都做不過(guò)來(lái)，還調(diào)研干什么？） w 輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬(wàn)事大吉？） w 盲目調(diào)研 （不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不對(duì)調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研）二、信息收集的原則１、可靠性２、及時(shí)性３、系統(tǒng)性４、適用性５、經(jīng)濟(jì)性三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟一、準(zhǔn)備階段二、實(shí)施階段三、分析和總結(jié)階段，確定目標(biāo)（非正式調(diào)查）、計(jì)劃、反饋四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序五、市場(chǎng)信息來(lái)源１、政府部門(mén)w 各項(xiàng)政策法規(guī)、文件通知、統(tǒng)計(jì)資料w 定期發(fā)布的土地相關(guān)信息、房產(chǎn)信息、規(guī)劃資料２、企業(yè)內(nèi)部w 財(cái)務(wù)資料w 統(tǒng)計(jì)資料w 業(yè)務(wù)資料w 其他平時(shí)收集的資料、文件３、消費(fèi)者w 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)w 消費(fèi)偏好w 消費(fèi)態(tài)度４、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手w 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)資料w 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的發(fā)展戰(zhàn)、各種策略５、咨詢(xún)單位w 咨詢(xún)公司w 營(yíng)銷(xiāo)策劃公司w 市場(chǎng)調(diào)查公司６、媒體w 報(bào)紙w 網(wǎng)絡(luò)w 專(zhuān)業(yè)雜志w 電視w 會(huì)展資料７、各種展示會(huì)、交易會(huì)六、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查?。?、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況　２、房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)?。?、居民消費(fèi)情況（二）區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境調(diào)查?。薄^(qū)域及城市發(fā)展規(guī)劃?。?、地方房地產(chǎn)政策　３、城市或區(qū)域房地產(chǎn)需求?。?、各板塊的供給情況?。?、房地產(chǎn)交易價(jià)格?。?、區(qū)域或城市產(chǎn)業(yè)布局、居民收入狀況（三）房地產(chǎn)微觀環(huán)境調(diào)查　１、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況調(diào)查?。?、消費(fèi)者調(diào)查　３、地塊環(huán)境調(diào)查：交通設(shè)施、配套建設(shè)、自然環(huán)境、文化環(huán)境、社會(huì)治安狀況、周邊建筑物情況、未來(lái)規(guī)劃。２、綜合評(píng)價(jià)法　通過(guò)建立環(huán)境因素的層次分析結(jié)構(gòu)，確定同層環(huán)境因素的不同權(quán)重計(jì)算不同投資環(huán)境的分值，從而確定投資環(huán)境的優(yōu)劣。每個(gè)因素劃分成不同等級(jí)，賦予不同的分值，分別為０、２、４、６、８、１０、１２、１４、１６、１８、２０分。（二）法律環(huán)境１、法律的穩(wěn)定性２、法律的完備性３、法律的公正性（三）社會(huì)環(huán)境１、人口情況：人口總量、結(jié)構(gòu)、增長(zhǎng)率等２、價(jià)值觀念（四）文化環(huán)境１、教育水準(zhǔn)２、風(fēng)俗習(xí)慣（五）經(jīng)濟(jì)環(huán)境１、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境w 國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行：ＧＤＰ、通貨膨脹等w 居民消費(fèi)：居民收入、存款余額、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)w 經(jīng)濟(jì)政策：財(cái)政政策、貨幣金融政策、產(chǎn)業(yè)政策２、行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境w 市場(chǎng)需求量w 市場(chǎng)供應(yīng)量w 市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力w 市場(chǎng)價(jià)格及競(jìng)爭(zhēng)情況３、企業(yè)財(cái)務(wù)環(huán)境w 資金：渠道、融資成本w 成本：稅費(fèi)w 利潤(rùn)：同類(lèi)項(xiàng)目的社會(huì)平均利潤(rùn)４、資源經(jīng)濟(jì)環(huán)境w 人力資源w 土地資源w 原材料w 能源（六）自然環(huán)境w 位置便利性：離商業(yè)中心的距離、地塊配套w 自然風(fēng)光：山、河、湖、植被（七）基礎(chǔ)設(shè)施?。薄⒌缆芳敖煌ā。?、能源環(huán)境：天然氣　３、給排水管網(wǎng)?。?、通訊設(shè)施：電視、電話(huà)、寬帶網(wǎng)　５、電力設(shè)施：居民用電、工業(yè)用電第二節(jié) 投資環(huán)境的評(píng)價(jià)方法一、冷熱因素法（評(píng)價(jià)國(guó)際投資環(huán)境）（一）政策的穩(wěn)定、連續(xù)性：冷、熱（二）市場(chǎng)機(jī)會(huì)：冷、熱（三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展及成績(jī)：冷、熱（四）文化一體化：冷、熱（五）法律公正、完備性：冷熱（六）實(shí)質(zhì)性障礙：冷、熱（七）地理及文化差異：冷、熱　這是對(duì)某國(guó)或某地區(qū)粗略的投資環(huán)境評(píng)價(jià)，是一種基礎(chǔ)性的投資環(huán)境分析方法。投資環(huán)境要素的分類(lèi)（１）按要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類(lèi)： 硬環(huán)境：影響項(xiàng)目投資的各種外部物質(zhì)條件 軟環(huán)境：影響項(xiàng)目投資的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化條件。 營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)DM 開(kāi)發(fā)管理Development ManagementPM – 項(xiàng)目管理（建設(shè)管理）Project ManajementFM – 設(shè)施管理 .物業(yè)管理Facility Management 運(yùn)營(yíng)商 FM 開(kāi)發(fā)商 DM PM 設(shè)計(jì)方PM 承包商PM 供應(yīng)商PM投資商 DM PM FM３、房地產(chǎn)項(xiàng)目階段的劃分 準(zhǔn)備 設(shè)計(jì) 施工項(xiàng)目實(shí)施期項(xiàng)目前期 項(xiàng)目使用期４、房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)的基本過(guò)程w 　收集市場(chǎng)信息，進(jìn)行綜合分析w 　項(xiàng)目初步概念構(gòu)思、初步可行性研究w 　取得土地使用權(quán)w 　項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)w 　項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究w 　項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)w 　項(xiàng)目施工實(shí)施　w 　項(xiàng)目預(yù)售、銷(xiāo)售w 　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理第三節(jié) 房地產(chǎn)投資分析的基本問(wèn)題　一、研究?jī)?nèi)容 5W1H問(wèn)題１、 Why目的、目標(biāo)分析２、 What投資類(lèi)型、特征、質(zhì)量３、 Where地點(diǎn) (地段分析 )４、 When時(shí)間 (時(shí)機(jī)分析 )５、 Who人 （目標(biāo)客戶(hù)）６、 How方法 — 投資原則，投資收益，投資成本，利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)大小、風(fēng)險(xiǎn)