【正文】 建筑物經(jīng)濟性貶值 ?房屋經(jīng)濟性貶值 ，是指由房地產(chǎn)外在因素導(dǎo)致的效用和價值降低造成的損失和價格下降。 注意?。?！ ?對于房屋功能性和經(jīng)濟性折舊的計算，目前尚無成熟的方法，主要依據(jù)評估人員對市場的熟悉程度和經(jīng)驗來確定。 4 成本法應(yīng)用案例 ?評估方法的選擇 ? 該土地的各項投入成本均已知，可用成本法評估。 ?土地取得費利息 ＝ 150 [（ 1＋ 6％） 2－ 1]＝ （元 /平方米） ? 土地開發(fā)費利息 ＝ 200 35％ [（ 1＋ 6％） － 1]＋ 200 65％ [（ 1＋ 6％） － 1]＝（元 /平方米） 4 成本法應(yīng)用案例 ? 計算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤＝ [(1)＋ (2)] 10％＝ 35（元 /平方米） ? 計算土地價格 土地單價＝ [(1)十 (2)十 (3)＋ (4)] (1＋ 15％ ) ＝ (150＋ 200＋ 18． 54十 10． 23＋ 35) (1＋ 15％ ) ＝ 475． 84(元／平方米 ) 土地總價＝ 475． 84 15000=7137600(元 ) 該宗地單價為 475． 84元 /平方米，總價為 7137600元。商場、寫字樓、旅館、公寓。 Rt — 未來第 t年的預(yù)期收益； rt— 第 t年的折現(xiàn)率或資本化率； n— 收益年限； t— 第 t年。 在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的 實際凈收益和 客觀凈收益 的區(qū)別，應(yīng)該使用客觀凈收益。 ? 當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓； ? 當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低； ? 收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負值； ? 土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費，凈收益為負值。 收益的獲得 ?客觀凈收益 ，是指房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期，只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。 ? 求取總收入時，是以客觀收入即 正常收入 為基礎(chǔ)，而不能以實際收收入 計算。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。 ? 有租約限制的， 租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金 ，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當(dāng)披露租約情況 收益的獲得 ?客觀總費用 ，總費用是指取得該收益所必需的各項（ 付現(xiàn) ）支出，如維修費、管理費等。 ? 總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。 折現(xiàn)率的獲得 ?折現(xiàn)率 ，實質(zhì)上是一種投資報酬率。平方米） 交易價格（元 /平方米） 資本化率（ % ） 1 5900 2 6000 3 5700 4 6300 5 6500 折現(xiàn)率的獲得 【 例 】 對以上五個可以實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均就可以得到產(chǎn)資本化率為： r=（ %+%+%+%+%） /5 =% 收益期的獲得 ?單獨土地或房屋建筑物的收益期，根據(jù)土地使用權(quán)年限或房屋建筑物的經(jīng)濟壽命期確定。房屋經(jīng)濟壽命期 短于 土地使用權(quán)年限，根據(jù)房屋經(jīng)濟壽命期確定計算期，但最后要加上土地使用權(quán)年限超出部分的使用價值的折現(xiàn)值。 收益法應(yīng)用案例 1 收益法應(yīng)用案例 1 23455 50 516 18 15 20P( 1 10% ) ( 1 10% ) ( 1 10% ) ( 1 10% )25 1 + 1( 1 10% ) 10% + %? ? ? ?? ? ? ?????? ???－－（ 1 10 ） [案例 ] 某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米 2023元，經(jīng)濟耐用年限為 55年，殘值率為 2％。該建筑物占地面積 500平方米，建筑面積為 900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為 3萬元。試據(jù)以上資料評估該宗地 2023年 3月的土地使用權(quán)價格。 ?計算客觀總收入 總收益應(yīng)該為客觀收入而不是實際收入 。 ? 計算土地使用權(quán)單價 ＝ 247。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。如契稅本應(yīng)由買方負擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方； ? 特殊的交易方式。 ? 不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。 該項目交通條件較好，緊臨一級干道，距火車站 8公里，距機場 30公里，交通便捷，東、西、南、北形成道路網(wǎng)絡(luò)，交通條件優(yōu)越。 該項目交通條件較好，緊臨一級干道，距火車站 8公里，距機場 30公里，交通便捷，東、西、南、北形成道路網(wǎng)絡(luò)，交通條件優(yōu)越。商業(yè)、生活服務(wù)配套設(shè)施完善。商業(yè)、生活服務(wù)配套設(shè)施完善。商業(yè)、生活服務(wù)配套設(shè)施完善。商業(yè)、生活服務(wù)配套設(shè)施完善。假設(shè) 2023年 1月至 2023年 1月 ， 該類房地產(chǎn)價格平均每月下降 ％ ， 則對該可比實例進行交易日期修正后 2023年 1月的房地產(chǎn)價格為： P＝ 6000 （ 1－ ％ ） 6 ＝ 6000 ＝ 5928 元 /平方米 ?容積率 ?修正后可比實例價格 =可比實例價格（待估宗地容積率修正系數(shù) /可比實例土地容積率修正系數(shù)） 如果確定比較案例宗地價格每平方米 800元，容積率 ，待估宗地規(guī)劃容積率為 ，則待估宗地容積率修正計算如下： 經(jīng)容積率修正后待估宗地價格＝ 800 = /平方米 K—— 將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)， r—— 還原率， m—— 被估對象的使用年期， n—— 可比實例的使用年期 11( 1 )11( 1 )mnrKr?????土地使用年期修正后地價＝比較實例價格 K ? [案例 ]某待評土地剩余使用年限 1O年 ， 其參照物剩余使用年限為 15年 ， 由于待評土地面積大于參照物 ， 故其面積因素對價格影響較參照物高 1． 5％ ， 如折現(xiàn)率為 8％ ， 則個別因素修正系數(shù)為 （ ） 。土地面積為 2023平米建筑容積率為 ，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)周期 2年，建筑費為3000元 /平米，專業(yè)費為建筑費的 10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。試估算該宗土地的單位地價和樓面地價 。 地價＝樓價－建筑費－專業(yè)費－利息－銷售稅費 ? 計算房地產(chǎn)總價 ＝ 2023 9000=45000000 ? 計算建筑費和專業(yè)費 : 建筑費＝ 3000 2023 ＝ 15000000 專業(yè)費＝建筑費 10％ ＝ 15000000 10％＝ 1500000 案例 ?計算銷售費用和稅費。 單位地價＝ 17824452/2023＝ 8912 樓面地價＝ 8912/＝ 3565 2 基準地價修正法 ?計算公式： 宗地地價 =基準地價 年限修正 日期修正 容積率修正 其他因素修正系數(shù) ?適用范圍 ? 市場不太發(fā)育、具備基準地價和相應(yīng)修正體系成果的城市。 3 路線價法 ? 路線價法， 是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。 ? 路線價， 是指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標準深度，求取的該標準深度的若干宗地的平均單價。 路線價的具體評估方法 ?四三二一法則 ?蘇慕斯法則 ?霍夫曼法則 ?哈柏法則 4殘余估價法 ?殘余估價法， 是指建筑物與地基合并計算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其地基所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于地基的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價格。 第五節(jié) 在建工程評估 在建工程評估 ?在建工程評估的特殊性 ?在建工程的評估方法 1 在建工程評估的特殊性 ? 在建工程指在評估時點尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建設(shè)項目，以及為建設(shè)項目備用的材料、設(shè)備等資產(chǎn)。 ? 在建工程情況復(fù)雜。 ? 在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度。 ? 在建工程的價格受后續(xù)工程的影響 2 在建工程評估的主要方法 ?形象進度法 ?成本法 ?假設(shè)開發(fā)法 形象進度法（市場法） ? 形象進度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合工程形象進度評估在建工程價格的方法。 ? 工程形象進度百分比＝ [(實際完成建筑工程量 實際完成安裝工程量 )／總工程量 ] 100％ ? 折扣率的確定應(yīng)考慮營銷支出、廣告費和風(fēng)險收益等因素。 ? 在建工程價格＝土地取得費用＋專業(yè)費用＋建造建筑物費用十正常利稅 ? 其中，取得土地費用可以采用成本法、市場法或基準地價修正系數(shù)法等進行評估。 ? 建造建筑物費用是指在評估基準日在建工程已經(jīng)耗費的各項必要建造費用之和。 ? 在建工程價格＝房地產(chǎn)預(yù)期售價 — (后續(xù)工程成本＋后續(xù)工程費用＋正常利稅 ) ? 房地產(chǎn)預(yù)期售價可以采用市場法或 收益法 評估