【正文】 ? 建造建筑物費用是指在評估基準日在建工程已經耗費的各項必要建造費用之和。 ? 在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度。 ? 路線價， 是指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設定標準深度，求取的該標準深度的若干宗地的平均單價。試估算該宗土地的單位地價和樓面地價 。商業(yè)、生活服務配套設施完善。 該項目交通條件較好，緊臨一級干道，距火車站 8公里，距機場 30公里，交通便捷，東、西、南、北形成道路網(wǎng)絡，交通條件優(yōu)越。 ? 計算土地使用權單價 ＝ 247。 收益法應用案例 1 收益法應用案例 1 23455 50 516 18 15 20P( 1 10% ) ( 1 10% ) ( 1 10% ) ( 1 10% )25 1 + 1( 1 10% ) 10% + %? ? ? ?? ? ? ?????? ???－－（ 1 10 ） [案例 ] 某房地產公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權，并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米 2023元，經濟耐用年限為 55年，殘值率為 2％。 ? 總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。 收益的獲得 ?客觀凈收益 ，是指房地產在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期，只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。商場、寫字樓、旅館、公寓。 建筑物經濟性貶值 ?房屋經濟性貶值 ，是指由房地產外在因素導致的效用和價值降低造成的損失和價格下降。工作量相對少，適于數(shù)量多、結構相似的建筑物評估。 利息 ?利息，主要是在土地取得和開發(fā)資金在開發(fā)期間的利息費用，以土地取得費用和開發(fā)成本之和作為計算利息的基數(shù) 。 稅費 _土地增值稅 ? 增值額計算， 可從轉讓收入額中減除的扣除項目 ? 取得土地使用權所支付的金額 （適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）包括地價款和取得使用權時按政府規(guī)定繳納的費用。3畝以上， 15元 /m2； ?土地征用 ， 是國家依法為 公益事業(yè) 而采取的強制性行政 手段， 不是土地買賣 活動，征地費用不是土地購買價格。一般 A=S*D*P/H； A征用耕地的安臵補助費； S征用前 3年單位面積平均年產值； D補助倍數(shù)， 46； P征用耕地面積； H人均耕地面積。支付給被征地單位而非個人。 9房地產評估的基本程序 ?6 撰寫房地產評估報告 評估報告是評估過程評估成果的綜合反映， 通過評估報告 ， 不僅可以得到房地產評估的最后結果 ， 還能了解整個評估過程的技術思路 、 評估方法和評估依據(jù) 。評估資料的收集內容涉及到選用評估方法和撰寫評估報告所需的資料數(shù)據(jù)。 ― 具備完整使用功能的單項房地產如一棟房屋；相對獨立使用功能的房地產，如一個建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產；可確指分割使用功能的房地產，如一棟房子中的一套房間，一個門棟等均可作為單項資產評估。課稅價格的確定與課稅政策密切相關。土地價格簡稱地價，通常指空地的價格。 房地產的經濟特性 ?土地交易分為一級和二級市場 ? 土地使用權 出 讓 ，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。它客觀上要求人們集約用地。 ? 質量的差異性。 ? 房、地和產 2房地產的獨特性 ?由房、地和產（權）組成 ?產權的獨特性 ? 使用權與所有權的分離 ?自然特征的獨特性 ?經濟特征的獨特性 ?土地交易的獨特性 土地所有權 —— 屬于國家 or集體，所有權不能流轉 土地所有權和使用權分離制度 —— 地價指土地使用權價格 出讓 土地使用權轉讓的方式 —— 出售 or交換 or贈與 出讓期限 70年 —— 居住用地 40年 —— 商業(yè)、旅游、娛樂用地 50年 —— 教、科、文、衛(wèi)、體等 轉讓 性質 —— （權利義務 +地上附著物所有權）一并轉 期限 —— 合同期限－原使用者已使用期限 限制 — 未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的不得轉讓 出讓方式 —— 協(xié)議 or招標 or拍賣 or掛牌 土地使用權 出租 —— 未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的 不得出租 抵押 —— 不違背出讓合同 +辦理抵押登記 +抵押權實現(xiàn)時應辦理過戶 申請續(xù)期 —— 最遲于屆滿前一年 期限屆滿未申請 or申請續(xù)期未被批準 —— 國家無償收回 ? 位臵的固定性 。只要土地使用得當，土地的效用會一直延續(xù)下去。一塊土地有多種用途，它客觀上要求在地產評估中需要確定土地的 最佳用途 。 建筑總面積 ? 建筑總面積 247。標定地價可以以基準地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正進行評估得到，也可以按市場交易資料，直接進行評估得到。 “ 地 ” 一般指與房相關聯(lián)的 “ 地皮 ” ，由地表面積和規(guī)劃允許其發(fā)展的上部空間所構成的一個立體物質體。 評估基本事項包括以下內容： ① 明確評估目的 ② 了解評估對象 ③ 確定評估時點 ④ 簽訂評估合同 9房地產評估的基本程序 ?2 制定工作計劃 制定工作計劃就是對評估工作日程 、 人員組織等做出安排 。 由這三種基本評估方法所派生的其他評估方法 ， 如剩余法 、 路線價法 、長期趨勢法等 ， 也是目前最常用的評估方法 。 ? 為取得已利用 城市土地 而向原土地使用者支付的拆遷費用，這是對原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補償，補償標準各地均有具體規(guī)定。視其價值及折舊情況而定。全縣人均占有耕地數(shù) 1畝以下地區(qū)， 210元/m2 。 稅費 _土地增值稅 ? 土地增值稅 是對 有償轉讓國有 土地使用權、地上建筑物及其附著物產權，取得 增值收入 的 單位和個人 征收的一種稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。 建筑物重臵成本 建筑物重臵成本 =前期費用 +建筑安裝工程費 +配套費 +資金成本 +合理利潤 前期費用 ? 前期費用，主要包括可性性研究費、勘測及工程設計費、工程招標費、鑒證費。 不同結構類型房屋成新率的評分修正系數(shù) 單層 二、三層 四 六層 七層以上 鋼混凝土結構 混合結構 磚木結構 其他結構 結構部分 裝修部分 設備部分 結構部分 裝修部分 設備部分 結構部分 裝修部分 設備部分 結構部分 裝修部分 設備部分 G S B G S B G S B G S B 結構類別 修 正 系 數(shù) 樓別 成新率 =（結構部分得分 *G+裝修部分得分 *S+設備部分得分 *B） *100%； G、 S、 B可查表。 ? 計算土地取得費 ＝ 10萬元／畝＝ 150 ? 計算土地開發(fā)費 ＝ 2億元／平方公里＝ 200 (元 /平方米 ) 4 成本法應用案例 ?計算投資利息 土地取得費的計息期為 2年，土地開發(fā)費為分段均勻投入。 收益的獲得 ? 實際凈收益 ，是指 在現(xiàn)狀下被估房地產實際取得的凈收益 。在現(xiàn)實經濟中，應為正常使用下的正常收益。 ?房地合一的收益期，房物經濟壽命 長于 或等于土地使用權年限，根據(jù)土地使用權年限計算。 收益法應用案例 2 ?選定評估方法 該宗房地產有經濟收益 ， 適宜采用收益法 。如拍賣、招標等。 附近有學校，商業(yè)街，人文環(huán)境較佳。 第四節(jié) 房地產評估的其他方法 第四節(jié) 房地產評估的其他方法 ?土地價格評估的其他方法 ?在建工程評估的其他方法 土地價格評估的其他方法 ?剩余法（假設開發(fā)法） ?基準地價修正法 ?路線價法 1假設開發(fā)法 ?適用范圍： 待開發(fā)土地、待拆遷改造土地 ?計算公式： 地價 =樓價 建筑費用 專業(yè)費用 利息 稅費 利潤 ? 專業(yè)費 =建筑費 *比率 ? 利息 =（地價 +建筑費用 +專業(yè)費用） *利息率 ? 利潤 =（地價 +建筑費用 +專業(yè)費用） *利潤率 ? 稅費 =銷售收入 *費用率 ? [案例 ]有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地。 ? 短時間、大面積、數(shù)量眾多的土地價格的評估。在建工程的評估與單獨的土地、已建成的房地產以及為工程準備的機器設備評估有一定的區(qū)別。 成本法 ? 成本法評估在建工程是按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經耗費的各項必要費用之和，再加上正常的利潤和應納稅金來確定被估在建工程的價格的方法。 THANKS!!!! 練習題 ?在房地產評估過程中住宅用地使用權的年限通常為（） ? A． 40 ? B． 50 ? C． 70 ? D． 20 練習題 ? .土地市場的不完全競爭性決定于土地（ ） ? ? ? ? 練習題 ?某待評估宗地與交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待評估宗地的價格比交易案例價格高 20%，則地段因素修正系數(shù)為（ ） ? ? ? ? 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? 在建工程價格＝建造完成后的房地產市場單