【正文】 所、房管所、中小學(xué)、托兒所、街道商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公園等。 ? 耕地占用稅：征用耕地、魚塘、園地、菜地等支付給地方財(cái)政。承包地應(yīng)支付給個(gè)人。 ? 但由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值，所以，成本法在土地估價(jià)中應(yīng)用范圍受到一定限制。 n ③了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特征和情況 9房地產(chǎn)評(píng)估的基本程序 ?4 測算被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格 在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上 ， 便可以根據(jù)選定的評(píng)估方法 ， 進(jìn)行價(jià)格測算 。 ― 如對(duì)一個(gè)居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價(jià)。 “ 房 ” 包括房屋及其以外的其他建筑物和設(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等； “ 產(chǎn)” 指產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等多方面?；鶞?zhǔn)地價(jià)由政府以文件下達(dá)公布。 ? 交易對(duì)象的多樣性 ? 是否開發(fā) ― 生地 ― 毛地 ― 熟地 ? 所有者歸屬 ― 全民所有 ― 集體所有 3房地產(chǎn)評(píng)估的特殊性 ?評(píng)估對(duì)象的特殊性 ?評(píng)估方法的特殊性 4房地產(chǎn)價(jià)格的種類 ?根據(jù)權(quán)益的不同 ? 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格 ?根據(jù)價(jià)格形成方式 不同 ? 市場交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格 ?按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài) ? 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格 ?按房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位 ? 總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等 5土地價(jià)格的種類 ? 根據(jù)權(quán)益不同分為：所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。因此，在土地所有權(quán)和使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益。土地是自然的產(chǎn)物，是不可再生資源，土地資源的利用只有科學(xué)合理，才能供人類永續(xù)利用。房地產(chǎn)評(píng)估 房地產(chǎn)評(píng)估 ?第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 ?第二節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 ?第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 ?第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 ?第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的其他方法 ?第六節(jié) 在建工程評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 房地產(chǎn)評(píng)估概述 ?房地產(chǎn)的概念 ?房地產(chǎn)的獨(dú)特性 ?房地產(chǎn)價(jià)格的種類 ?房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 ?房地產(chǎn)評(píng)估的種類 ?房地產(chǎn)評(píng)估的程序 1房地產(chǎn)的概念 ?房地產(chǎn) ，通常是指房屋建筑物（含相關(guān)建筑物和附著物）和承載房屋建筑物的土地的合稱，法律上稱為不動(dòng)產(chǎn)。 ? 不可再生性。土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。 ? 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 ，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估以城市為單位進(jìn)行。它包括“ 房 ” 和 “ 產(chǎn) ” 兩個(gè)方面。 ? 整體房地產(chǎn)評(píng)估 ，是對(duì)某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合估價(jià)。 n ②對(duì)象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。部隊(duì)機(jī)關(guān)、圖書館、學(xué)校、公園、公益設(shè)施、工業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)。一般按在田作物的一季產(chǎn)量、產(chǎn)值計(jì)算。城市人口百萬以上， 700010000元 /畝； 50萬人以上， 50007000元 /畝；不足 50萬人， 30005000/畝。 土地取得費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) ? 土地開發(fā)費(fèi)涉及到基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) —— 用于住宅建設(shè)配套的 三通一平 （通水、電、路、土地平整）、 五通一平 （通上水、下水、電、信、路、土地平整）、 七通一平 （通上水、下水、電、信、氣、熱、路、土地平整）。 ? ①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 分?jǐn)?利息支出并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的， 最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =利息 +（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5%以內(nèi)。 ? 如果土地的性能發(fā)生變化了，提高了土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也能使土地收益能力增加，這個(gè)增加的收益，是由于土地性能改變而帶來的，同樣應(yīng)歸土地所有者所有。準(zhǔn)確性差，適于結(jié)構(gòu)簡單，價(jià)值量小的建筑物評(píng)估。 注意?。?！ ?對(duì)于房屋功能性和經(jīng)濟(jì)性折舊的計(jì)算，目前尚無成熟的方法，主要依據(jù)評(píng)估人員對(duì)市場的熟悉程度和經(jīng)驗(yàn)來確定。 Rt — 未來第 t年的預(yù)期收益； rt— 第 t年的折現(xiàn)率或資本化率； n— 收益年限； t— 第 t年。 ? 求取總收入時(shí)，是以客觀收入即 正常收入 為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收收入 計(jì)算。 折現(xiàn)率的獲得 ?折現(xiàn)率 ，實(shí)質(zhì)上是一種投資報(bào)酬率。該建筑物占地面積 500平方米，建筑面積為 900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為 3萬元。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。 該項(xiàng)目交通條件較好，緊臨一級(jí)干道，距火車站 8公里，距機(jī)場 30公里，交通便捷，東、西、南、北形成道路網(wǎng)絡(luò)，交通條件優(yōu)越。商業(yè)、生活服務(wù)配套設(shè)施完善。 地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－利息－銷售稅費(fèi) ? 計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià) ＝ 2023 9000=45000000 ? 計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) : 建筑費(fèi)＝ 3000 2023 ＝ 15000000 專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi) 10％ ＝ 15000000 10％＝ 1500000 案例 ?計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)。 路線價(jià)的具體評(píng)估方法 ?四三二一法則 ?蘇慕斯法則 ?霍夫曼法則 ?哈柏法則 4殘余估價(jià)法 ?殘余估價(jià)法， 是指建筑物與地基合并計(jì)算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價(jià)格時(shí)，從建筑物及其地基所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于地基的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價(jià)格。 ? 在建工程的價(jià)格受后續(xù)工程的影響 2 在建工程評(píng)估的主要方法 ?形象進(jìn)度法 ?成本法 ?假設(shè)開發(fā)法 形象進(jìn)度法（市場法） ? 形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)格的方法。 ? 在建工程價(jià)格＝房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià) — (后續(xù)工程成本＋后續(xù)工程費(fèi)用＋正常利稅 ) ? 房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)可以采用市場法或 收益法 評(píng)估。 ? 在建工程價(jià)格＝土地取得費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用＋建造建筑物費(fèi)用十正常利稅 ? 其中，取得土地費(fèi)用可以采用成本法、市場法或基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法等進(jìn)行評(píng)估。 ? 在建工程情況復(fù)雜。 3 路線價(jià)法 ? 路線價(jià)法， 是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價(jià)，并依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。土地面積為 2023平米建筑容積率為 ，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)周期 2年，建筑費(fèi)為3000元 /平米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。商業(yè)、生活服務(wù)配套設(shè)施完善。 ? 不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。 ?計(jì)算客觀總收入 總收益應(yīng)該為客觀收入而不是實(shí)際收入 。房屋經(jīng)濟(jì)壽命期 短于 土地使用權(quán)年限，根據(jù)房屋經(jīng)濟(jì)壽命期確定計(jì)算期，但最后要加上土地使用權(quán)年限超出部分的使用價(jià)值的折現(xiàn)值。 ? 有租約限制的， 租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金 ，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況 收益的獲得 ?客觀總費(fèi)用 ，總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)（ 付現(xiàn) ）支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。 ? 當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓； ? 當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低； ? 收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值； ? 土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值。 ?土地取得費(fèi)利息 ＝ 150 [（ 1＋ 6％） 2－ 1]＝ （元 /平方米） ? 土地開發(fā)費(fèi)利息 ＝ 200 35％ [（ 1＋ 6％） － 1]＋ 200 65％ [（ 1＋ 6％） － 1]＝（元 /平方米） 4 成本法應(yīng)用案例 ? 計(jì)算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤＝ [(1)＋ (2)] 10％＝ 35（元 /平方米） ? 計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)＝ [(1)十 (2)十 (3)＋ (4)] (1＋ 15％ ) ＝ (150＋ 200＋ 18． 54十 10． 23＋ 35) (1＋ 15％ ) ＝ 475． 84(元／平方米 ) 土地總價(jià)＝ 475． 84 15000=7137600(元 ) 該宗地單價(jià)為 475． 84元 /平方米，總價(jià)為 7137600元。 建筑物功能性貶值 ? 房屋建筑物功能性貶值 是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。 建安工程費(fèi) 配套費(fèi) ? 配套費(fèi)，主要包括檔案費(fèi)、人防費(fèi)、綠地建設(shè)費(fèi)、白蟻防治費(fèi) 資金成本 合理利潤 ? 重編預(yù)算法：準(zhǔn)確性高、工作量大，適于技術(shù)資料完整、結(jié)構(gòu)簡單的房屋建筑物。 稅費(fèi) _土地增值稅 極數(shù) 增值額與扣除 項(xiàng)目金額的比率 稅率（％） 速算扣除系數(shù)（％） 1 不超過 50 ％的部分 30 0 2 超過 50 ％至 l00 ％的部分 40 5 3 超過 l00 ％至 200 ％的部分 50 15 4 超過 200 ％的部分 60 35 稅費(fèi) ?土地管理費(fèi)，主要是在征地和開發(fā)過程中發(fā)生的管理人員工資、辦公、宣傳、差旅等費(fèi)用。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)按次征收。12畝， 1 . / m2。屬個(gè)人的應(yīng)支付給個(gè)人。 土地取得費(fèi)