【正文】 ? 工程形象進(jìn)度百分比＝ [(實(shí)際完成建筑工程量 實(shí)際完成安裝工程量 )／總工程量 ] 100％ ? 折扣率的確定應(yīng)考慮營(yíng)銷支出、廣告費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)收益等因素。 單位地價(jià)＝ 17824452/2023＝ 8912 樓面地價(jià)＝ 8912/＝ 3565 2 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 ?計(jì)算公式： 宗地地價(jià) =基準(zhǔn)地價(jià) 年限修正 日期修正 容積率修正 其他因素修正系數(shù) ?適用范圍 ? 市場(chǎng)不太發(fā)育、具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城市。商業(yè)、生活服務(wù)配套設(shè)施完善。試據(jù)以上資料評(píng)估該宗地 2023年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。 4 成本法應(yīng)用案例 ?評(píng)估方法的選擇 ? 該土地的各項(xiàng)投入成本均已知，可用成本法評(píng)估。 ? 土地增值收益率通常為 10%一 25%。 ? 小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi) 小區(qū)變電站、增壓站、道路、綠化、人防等。 ? 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)：房屋、樹(shù)木、水井等。 評(píng)估方法有成本法 、 市場(chǎng)法和收益法 。 ? 地產(chǎn)是具有一定權(quán)屬關(guān)系的土地。 ? 根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格表示單位分為 總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 等 其中 ： ? 樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格 247。 ? 效用永續(xù)性 。土地的位臵不同，造成了土地之間存在自然差異，它導(dǎo)致土地級(jí)差地租的產(chǎn)生。土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。 5土地價(jià)格的種類 5房地產(chǎn)評(píng)估常用價(jià)值類型 ?市場(chǎng)價(jià)值 ?在用續(xù)用價(jià)值 ?重臵成本 6影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素 ?經(jīng)濟(jì)因素 經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素 、財(cái)政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素 ?社會(huì)因素 人口因素 、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、教育科研水平和治安因素、社會(huì)福利因素 ?行政因素 土地使用權(quán)制度與住房制度、地價(jià)政策、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策、行政隸屬關(guān)系變更 、交通管制 ?心理因素 6影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素 ?商務(wù)繁華因素 ?道路通達(dá)因素 ?交通便捷因素 ?城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況因素 ?環(huán)境狀況因素 7影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素 ?土地的個(gè)別因素 區(qū)位因素、面積因素、寬度因素、深度因素、形狀因素、地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素、 容積率 因素、用途因素、土地使用年限因素 ?建筑物的個(gè)別因素 面積、結(jié)構(gòu)、材料等 、設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好、施工質(zhì)量、法律限制、建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào) 8房地產(chǎn)評(píng)估分類 ? 房產(chǎn)評(píng)估、地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估 ? 房產(chǎn)是具有一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系的房屋、建筑物的總稱。 n ①對(duì)象房地產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境。 ? 青苗補(bǔ)償費(fèi)：對(duì)正在生長(zhǎng)的農(nóng)作物損害的補(bǔ)償。征地費(fèi)用可能遠(yuǎn)高于農(nóng)地價(jià)格，這是與農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地而使價(jià)格上漲。 利潤(rùn) ?合理利潤(rùn) 合理利潤(rùn) =（土地取得成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)） *行業(yè)平均利潤(rùn)率 土地增值收益 ? 土地增值收益，是土地的用途改變或土地功能變化而引起的，用途改變帶來(lái)的增值是由于土地所有權(quán)人允許改變土地用途帶來(lái)的，應(yīng) 歸整個(gè)社會(huì)擁有 。這常常是因市場(chǎng)變化或政府行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)最佳用途的改變而引起的，主要包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、市容老化、公共設(shè)施不足、居民區(qū)接近污染嚴(yán)重的工業(yè)區(qū)等造成的相對(duì)減價(jià)。 ?客觀凈收益 =客觀總收入 客觀總費(fèi)用 收益的獲得 ? 客觀總收入 ，是指總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益，也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收入的總和。目前，該類建筑物重臵成本價(jià)格為每平方米 2500元。 該項(xiàng)目交通條件較好，緊臨一級(jí)干道，距火車站8公里，距機(jī)場(chǎng)30公里，交通便捷，東、西、南、北形成道路網(wǎng)絡(luò)，交通條件優(yōu)越。 案例 案例 ? 確定評(píng)估方法，現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)值和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，可用剩余法評(píng)估。 ? 建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大。 ? 專業(yè)費(fèi)用包括咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用。與市場(chǎng)法、收益法等估價(jià)方法對(duì)個(gè)別宗地地價(jià)評(píng)估方法相比，這種方法能對(duì)大量土地迅速估價(jià)，是評(píng)估大量土地的一種常用方法。 附近有學(xué)校，商業(yè)街，人文環(huán)境較佳。 年總收入＝ 50 12 900 （ 1— 10％ ） ＝ 486000 收益法應(yīng)用案例 2 ? 計(jì)算客觀總費(fèi)用 ① 年管理費(fèi)＝ 486000 ％ ＝ 17010元 ② 年維修費(fèi)＝ 2500 900 ％ ＝ 33750元 ③ 年稅金＝ 20 900＝ 18000元 ④ 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 25000 900 %=4500元 年總費(fèi)用＝ ① ＋ ② ＋ ③ ＋ ④ ＝ 73260元 ? 計(jì)算房地產(chǎn)純收益 房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用 ＝ 486000－ 73260＝ 412740元 收益法應(yīng)用案例 2 ? 計(jì)算房屋純收益 ① 計(jì)算年折舊費(fèi) 年折舊額 =建筑物重臵價(jià) /使用年限 =（ 2500*900） / 48 =46875（ 元 ） ② 計(jì)算房屋現(xiàn)值 房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價(jià)－年折舊費(fèi) 已使用年限 ＝ 2500 900－ 46875 2＝ 2156250元 ③ 計(jì)算房屋純收益 房屋純收益＝房屋現(xiàn)值 房屋資本化率 ＝ 2156250 8％ ＝ 172500元 收益法應(yīng)用案例 2 ? 計(jì)算土地純收益 ＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益 ＝ 412740－ 172500＝ 240240元 ? 計(jì)算土地使用權(quán)總價(jià)格 ,剩余使用年限為 50－ 6年 。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 ?適用范圍 ?基本公式 ?基本參數(shù)取得 ?應(yīng)用案例 1 適用范圍 ?收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，對(duì)公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估大多不適用。 ? 預(yù)決算調(diào)整法：與前者比較，不需重新計(jì)算工程量，但需提供完整的工程決算資料。 稅費(fèi) _土地增值稅 ? 土地增值稅的 征稅 范圍 ? 出售國(guó)有土地使用權(quán) ? 取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造然后出售的 ? 存量房地產(chǎn)買賣 ? 抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓） ? 單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入） ? 投資聯(lián)營(yíng)后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 ? 合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的 稅費(fèi) _土地增值稅 ?土地增值稅的 免稅 范圍 ? 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的免稅； ? 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅； ? 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用房的，依原房產(chǎn)使用時(shí)間長(zhǎng)短確定免稅或減半征稅。 ? 安臵補(bǔ)助費(fèi)：應(yīng)支付給被征地單位及安臵勞動(dòng)力的單位用于勞動(dòng)力安臵及培訓(xùn)的費(fèi)用。 綜合分析是對(duì)所選用的評(píng)估方法 、 資料和評(píng)估程序的各個(gè)階段進(jìn)行客觀的分析和檢查 。 9房地產(chǎn)評(píng)估分類 ?單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估 ? 單項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估 是指對(duì)具備完整或相對(duì)獨(dú)立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估。 容積率 ? 其中房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重臵價(jià)格、交易地價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。指某一地區(qū)的某種用途的土地供不應(yīng)求，形成稀缺的經(jīng)濟(jì)資源，形成供求矛盾。 土地具有位臵的固定性 ， 不能隨土地產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)而改變其空間的位臵 。 ? 效益級(jí)差性。 ? 交易地價(jià) （二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。 工作計(jì)劃的合理制定 ，有助于提高工作效率和評(píng)估質(zhì)量 。 土地取得費(fèi) 土地補(bǔ)償費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 勞動(dòng)力安置費(fèi) 養(yǎng)老補(bǔ)償費(fèi) 菜田建設(shè)基金 耕地占用費(fèi) 土地墾復(fù)基金 農(nóng)地征用費(fèi)用 城市取得毛地費(fèi)用 土地出讓金 過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi) 搬家 獎(jiǎng)勵(lì)、 補(bǔ)償 家用設(shè)施移裝費(fèi) 其他設(shè)施補(bǔ)償 停產(chǎn)損失費(fèi) 一級(jí)市場(chǎng)政府有償出讓金 二級(jí)市場(chǎng)土地有償轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 房屋拆遷補(bǔ)償 土地取得費(fèi) 農(nóng)地征用費(fèi)用 土地取得費(fèi) ? 土地補(bǔ)償費(fèi)：由于土地被征用而造成的經(jīng)濟(jì)損失。12畝， 1 . / m2。 稅費(fèi) _土地增值稅 極數(shù) 增值額與扣除 項(xiàng)目金額的比率 稅率（％） 速算扣除系數(shù)（％） 1 不超過(guò) 50 ％的部分 30 0 2 超過(guò) 50 ％至 l00 ％的部分 40 5 3 超過(guò) l00 ％至 200 ％的部分 50 15 4 超過(guò) 200 ％的部分 60 35 稅費(fèi) ?土地管理費(fèi)，主要是在征地和開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的管理人員工資、辦公、宣傳、差旅等費(fèi)用。 建筑物功能性貶值 ? 房屋建筑物功能性貶值 是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。 ? 當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓； ? 當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低； ? 收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值； ? 土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，無(wú)當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值。房屋經(jīng)濟(jì)壽命期 短于 土地使用權(quán)年限，根據(jù)房屋經(jīng)濟(jì)壽命期確定計(jì)算期，但最后要加上土地使用權(quán)年限超出部分的使用價(jià)值的折現(xiàn)值。 ? 不滿足公開(kāi)市場(chǎng)條件的情況的都屬于要修正的情況