【正文】 房地產(chǎn)評(píng)估 房地產(chǎn)評(píng)估 ?第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 ?第二節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 ?第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 ?第四節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 ?第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的其他方法 ?第六節(jié) 在建工程評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 房地產(chǎn)評(píng)估概述 ?房地產(chǎn)的概念 ?房地產(chǎn)的獨(dú)特性 ?房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi) ?房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 ?房地產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi) ?房地產(chǎn)評(píng)估的程序 1房地產(chǎn)的概念 ?房地產(chǎn) ，通常是指房屋建筑物（含相關(guān)建筑物和附著物）和承載房屋建筑物的土地的合稱(chēng)，法律上稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)城鎮(zhèn)某宗房地產(chǎn)通常稱(chēng)為物業(yè)。 ? 房、地和產(chǎn) 2房地產(chǎn)的獨(dú)特性 ?由房、地和產(chǎn)（權(quán)）組成 ?產(chǎn)權(quán)的獨(dú)特性 ? 使用權(quán)與所有權(quán)的分離 ?自然特征的獨(dú)特性 ?經(jīng)濟(jì)特征的獨(dú)特性 ?土地交易的獨(dú)特性 土地所有權(quán) —— 屬于國(guó)家 or集體，所有權(quán)不能流轉(zhuǎn) 土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度 —— 地價(jià)指土地使用權(quán)價(jià)格 出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 —— 出售 or交換 or贈(zèng)與 出讓期限 70年 —— 居住用地 40年 —— 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 50年 —— 教、科、文、衛(wèi)、體等 轉(zhuǎn)讓 性質(zhì) —— （權(quán)利義務(wù) +地上附著物所有權(quán)）一并轉(zhuǎn) 期限 —— 合同期限－原使用者已使用期限 限制 — 未按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)、利用土地的不得轉(zhuǎn)讓 出讓方式 —— 協(xié)議 or招標(biāo) or拍賣(mài) or掛牌 土地使用權(quán) 出租 —— 未按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)、利用土地的 不得出租 抵押 —— 不違背出讓合同 +辦理抵押登記 +抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)辦理過(guò)戶(hù) 申請(qǐng)續(xù)期 —— 最遲于屆滿(mǎn)前一年 期限屆滿(mǎn)未申請(qǐng) or申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn) —— 國(guó)家無(wú)償收回 ? 位臵的固定性 。 土地具有位臵的固定性 ， 不能隨土地產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)而改變其空間的位臵 。 它決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征 。 ? 質(zhì)量的差異性。土地的位臵不同，造成了土地之間存在自然差異，它導(dǎo)致土地級(jí)差地租的產(chǎn)生。 ? 不可再生性。土地是自然的產(chǎn)物，是不可再生資源，土地資源的利用只有科學(xué)合理，才能供人類(lèi)永續(xù)利用。 ? 效用永續(xù)性 。只要土地使用得當(dāng)，土地的效用會(huì)一直延續(xù)下去。 房地產(chǎn)的自然特性 ? 使用的長(zhǎng)期性 ? 供給的稀缺性。指某一地區(qū)的某種用途的土地供不應(yīng)求，形成稀缺的經(jīng)濟(jì)資源，形成供求矛盾。它客觀上要求人們集約用地。 ? 可壟斷性。土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。因此，在土地所有權(quán)和使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益。 ? 土地利用多方向性 。一塊土地有多種用途，它客觀上要求在地產(chǎn)評(píng)估中需要確定土地的 最佳用途 。 ? 效益級(jí)差性。由于土地質(zhì)量的差異性而使得不同的土地的生產(chǎn)力不同，從而在經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性 ? 投資的風(fēng)險(xiǎn)性。 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性 ?土地交易分為一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng) ? 土地使用權(quán) 出 讓 ，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)三種方式。 ? 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 ，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。 ? 交易對(duì)象的多樣性 ? 是否開(kāi)發(fā) ― 生地 ― 毛地 ― 熟地 ? 所有者歸屬 ― 全民所有 ― 集體所有 3房地產(chǎn)評(píng)估的特殊性 ?評(píng)估對(duì)象的特殊性 ?評(píng)估方法的特殊性 4房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi) ?根據(jù)權(quán)益的不同 ? 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格 ?根據(jù)價(jià)格形成方式 不同 ? 市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格 ?按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài) ? 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格 ?按房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位 ? 總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等 5土地價(jià)格的種類(lèi) ? 根據(jù)權(quán)益不同分為：所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。 ? 根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格表示單位分為 總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 等 其中 ： ? 樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格 247。 建筑總面積 ? 建筑總面積 247。 土地總面積＝容積率 ? 樓面地價(jià)＝土地單價(jià) 247。 容積率 ? 其中房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重臵價(jià)格、交易地價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。土地價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)，通常指空地的價(jià)格。 ? 基準(zhǔn)地價(jià) （一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估以城市為單位進(jìn)行?；鶞?zhǔn)地價(jià)由政府以文件下達(dá)公布。 ? 標(biāo)定地價(jià) （一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的、正常地產(chǎn)市場(chǎng)中具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通過(guò)系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到，也可以按市場(chǎng)交易資料，直接進(jìn)行評(píng)估得到。 ? 交易地價(jià) （二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。 ? 課稅價(jià)格 （二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是政府為征收有關(guān)土地稅收，如土地增值稅、土地使用稅等，作為地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格。課稅價(jià)格的確定與課稅政策密切相關(guān)。 5土地價(jià)格的種類(lèi) 5房地產(chǎn)評(píng)估常用價(jià)值類(lèi)型 ?市場(chǎng)價(jià)值 ?在用續(xù)用價(jià)值 ?重臵成本 6影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素 ?經(jīng)濟(jì)因素 經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素 、財(cái)政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素 ?社會(huì)因素 人口因素 、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、教育科研水平和治安因素、社會(huì)福利因素 ?行政因素 土地使用權(quán)制度與住房制度、地價(jià)政策、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策、行政隸屬關(guān)系變更 、交通管制 ?心理因素 6影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素 ?商務(wù)繁華因素 ?道路通達(dá)因素 ?交通便捷因素 ?城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況因素 ?環(huán)境狀況因素 7影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素 ?土地的個(gè)別因素 區(qū)位因素、面積因素、寬度因素、深度因素、形狀因素、地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素、 容積率 因素、用途因素、土地使用年限因素 ?建筑物的個(gè)別因素 面積、結(jié)構(gòu)、材料等 、設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好、施工質(zhì)量、法律限制、建筑物是否與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào) 8房地產(chǎn)評(píng)估分類(lèi) ? 房產(chǎn)評(píng)估、地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估 ? 房產(chǎn)是具有一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系的房屋、建筑物的總稱(chēng)。它包括“ 房 ” 和 “ 產(chǎn) ” 兩個(gè)方面。 “ 房 ” 包括房屋及其以外的其他建筑物和設(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等； “ 產(chǎn)” 指產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等多方面。 ? 地產(chǎn)是具有一定權(quán)屬關(guān)系的土地。 “ 地 ” 一般指與房相關(guān)聯(lián)的 “ 地皮 ” ，由地表面積和規(guī)劃允許其發(fā)展的上部空間所構(gòu)成的一個(gè)立體物質(zhì)體。 “ 產(chǎn) ” 指產(chǎn)權(quán)，也包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等多方面。 9房地產(chǎn)評(píng)估分類(lèi) ?單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估 ? 單項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估 是指對(duì)具備完整或相對(duì)獨(dú)立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估。 ― 具備完整使用功能的單項(xiàng)房地產(chǎn)如一棟房屋；相對(duì)獨(dú)立使用功能的房地產(chǎn)，如一個(gè)建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn)；可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個(gè)門(mén)棟等均可作為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。 ― 一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積，盡管在事實(shí)上它可確指，但它不能具有相對(duì)獨(dú)立的使用功能，不能作為單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；房屋中的樓梯，既可確指，也有獨(dú)立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)，不可從房屋中將它分割出來(lái)。 ? 整體房地產(chǎn)評(píng)估 ，是對(duì)某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合估價(jià)。 ― 如對(duì)一個(gè)居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價(jià)。目前，我國(guó)對(duì)整體評(píng)估主要是從綜合收益的角度進(jìn)行評(píng)價(jià)，或采用單項(xiàng)評(píng)估匯總并用一定系數(shù)作調(diào)整估價(jià) 10房地產(chǎn)評(píng)估的基本程序 ?1 明確評(píng)估基本事項(xiàng) 在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí) ， 必須了解評(píng)估對(duì)象的基本情況 ， 這是擬定房地產(chǎn)評(píng)估方案 、 選擇評(píng)估方法的前提 。 評(píng)估基本事項(xiàng)包括以下內(nèi)容： ① 明確評(píng)估目的 ② 了解評(píng)估對(duì)象 ③ 確定評(píng)估時(shí)點(diǎn) ④ 簽訂評(píng)估合同 9房地產(chǎn)評(píng)估的基本程序 ?2 制定工作計(jì)劃 制定工作計(jì)劃就是對(duì)評(píng)估工作日程 、 人員組織等做出安排 。 工作計(jì)劃的合理制定 ，有助于提高工作效率和評(píng)估質(zhì)量 。 ?① 初選估價(jià)方法或評(píng)估的技術(shù)路線 ?② 確定投入人員 ?③ 制定評(píng)估作業(yè)日期及進(jìn)度安排 ?④ 評(píng)估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算 9房地產(chǎn)評(píng)估的基本程序 ?3 實(shí)地勘查與收集資料 實(shí)地勘查就是評(píng)估人員親臨房地產(chǎn)所在地，對(duì)被評(píng)估房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查，以充分了解房地產(chǎn)的特性和所處區(qū)域環(huán)境。評(píng)估資料的收集內(nèi)容涉及到選用評(píng)估方法和撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告所需的資料數(shù)據(jù)。 n ①對(duì)象房地產(chǎn)的位置及其周?chē)h(huán)境。 n ②對(duì)象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。 n ③了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特征和情況 9房地產(chǎn)評(píng)估的基本程序 ?4 測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格 在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上 ， 便可以根據(jù)選定的評(píng)估方法 ， 進(jìn)行價(jià)格測(cè)算 。 評(píng)估方法有成本法 、 市場(chǎng)法和收益法 。 由這三種基本評(píng)估方法所派生的其他評(píng)估方法 ， 如剩余法 、 路線價(jià)法 、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等 ， 也是目前最常用的評(píng)估方法 。 ?5 綜合分析確定評(píng)估結(jié)果 同一宗房地產(chǎn)運(yùn)用不同評(píng)估方法評(píng)估出來(lái)的價(jià)格往往不一致 ， 需要進(jìn)行綜合分析 。 綜合分析是對(duì)所選用的評(píng)估方法 、 資料和評(píng)估程序的各個(gè)