【正文】 評估的技術路線、價值分析和報告撰寫 —— 中國房地產估價師學會理事 中國土地估價師協(xié)會理事 北京杜鳴聯(lián)合房地產評估公司董事長杜鳴 第一部分 影響市場價值因素分析 一 、 經濟因素 宏觀經濟調控 金融政策 經濟預期 就業(yè)及收入水平 二 、 消費行為因素 消費心理與習慣 三 、 功能性耗損 配套設施設備 平面平局 建筑造型 有效使用 （ 利用 ） 率 第二部分 評估的技術路線及常見問題分析 一 、 評估的技術路線及方法 思路與技術路線 方法的選擇與搭配 綜合與分類 市場分析的簡單化 宏觀 微觀 市場細分 市場流動性（市場變現能力）的分析 客觀性的數據參數選取 售價、租金、收益、成本、費用、出租率（上座率）等，各項指標的選取應用有效地分清實際的與客觀的。 二、常見問題分析 潛在毛收入 有效毛收入 凈收益 同行業(yè)平均利潤的扣除 （ 貢獻率 ） 綜合性物業(yè)各部分的分別計算 實際的與客觀的數據的選取 收益法的應用 假設開發(fā)法及成本法的應用 建安成本計算的細化 基礎主體結構 、 內外裝修 、 設備 （ 水暖 、 電 、 氣 、 電梯 、 通風空調 ） 在建工程的未實現利潤 未來開發(fā)價值的估算 局部房地產評估的分析 獨立性 、 使用 、 經營 市場變現的限制因素 不同區(qū)域 、 不同用途物業(yè)的評估價值 在不同的區(qū)域 ， 不同用途的物業(yè)將會有不同的市場價值 。 特殊物業(yè)的評估的綜合分析 工業(yè)房地產 :在難于采用其他估價方法時 ， 分別對土地 、 建筑物選取成本法 、 基準地價修正法進行估價 . 住宅小區(qū)大型地下車庫 :針對估價對象出售和租賃兩種方式 ， 選取市場比較法和收益法進行估價 .要綜合分析住宅小區(qū)居住物業(yè) 、 商服物業(yè)與車庫之間的相互關系 、 相互之間的價值影響因素 。 第三部分 評估報告的撰寫 1 、封面： (標題： )房地產估價報告 估價項目名稱：（全稱） 委托方：（委托單位的全稱或個人的姓名） 估價方：（估價機構的全稱） 估價人員：（估價人員的姓名） 估價作業(yè)日期：（起止年月日，受估價委托的 年月日至完成估價報告的年月日） 估價報告編號：（本估價機構內的報告編號） 目錄 ： （ 標題： ） 目錄 一 、 致委托方函 二 、 估價師聲明 三 、 估價的假設和限制條件 四 、 估價結果報告 五 、 估價技術報告 六 、 附件 致委托方函 委估方與估價對象的關系 估價范圍 估價時點和目的 結果 致委托方函 檔號 : V/LYD/0201/2023 中國廣東省深圳市 羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心六樓 浙江省越港實業(yè)有限責任公司深圳分公司 敬啟者： 承蒙貴司委托 ,我司對貴司擁有的中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心地下室 （ 建筑面積合計為3, ） 、 地上第三層 (建筑面積合計為 3, )物業(yè)進行價值評估 ， 評估基準日為二 ΟΟ二年一月二十九日 ,目的是為 貴司核定資產提供價值參考依據 。 我公司經過實地勘察 ， 并查詢 、 收集評估所需的相關資料 ， 遵循必要的評估程序與原則 ，選用科學合理的估價方法 ， 對該部分物業(yè)價值作出評定估算 。 評估結果如下： 中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心地下室、地上第三層物業(yè)，建筑面積合計為 6, ,該物業(yè)在評估基準日（假設已付清地價）交吉出售的公開市值為 RMB207,673,000元 (大寫人民幣貳億零柒佰陸拾柒萬叁仟元整 )。 估價結果明細如下： 致 委 托 估 價 方 函 中國太平洋保險公司重慶分公司 辦事處 ： 受貴單位委托 ， 我公司對貴單位委托評估的豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴村七組 所屬房屋在 2023年 5月 21日 （ 估價時點 ） 的事故損傷修復費用進行了測算 。 根據特定的估價目的 ， 遵循估價原則 ， 按照估價程序 ， 估價人員經實地現場查勘后 ， 采用合理的估價方法 ， 確定估價對象在估價時點的修復費用為 7080元 ， 人民幣大寫：柒仟零捌拾元整 。 此致 致委托方函 海南 人民法院： 受貴院委托 ， 本公司對位于海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側 大廈主樓 (停建工程 )及附樓在估價時點 2023年 10月 8日的房地產價值進行了估價 ， 為貴院辦理案件提供公開市場價值依據 。 估價人員根據估價目的 ， 遵循估價原則 ， 按照估價程序和技術標準 ， 經實地勘察及市場調查 ， 并進行認真的分析和測算 ， 確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為 ， 大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整 ，平均市值單價 /㎡ ， 大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整 。 注： 本報告估價結果包含應向政府補交土地出讓金 。 經計算 ， 土地出讓金總額為 ， 大寫人民幣壹佰叁拾捌萬叁仟玖佰貳拾元整 。 若拍賣成交 ， 由法院扣繳 。 若以物抵債 ， 則應從公開市場價值總額中扣除 。 本報告估價結果包含主樓 24層室內裝修 ， 但不包括室內空調主機等可移動設備 。 估價的測算過程及有關說明 ， 請見 《 估價結果報告 》 和 《 估價技術報告 》 。 此致 致委托方函 廈門東方酒店有限公司： 貴公司委托我公司對位于廈門市湖濱北路建業(yè)路 8號東方酒店（總建筑面積為 35,，土地分攤面積為 11,米）的房地產進行正常市場價格估價，作為委托方投資決策提供價格參考的依據。受貴公司的委托，估價人員依據國務院、建設部、原國家土地管理局、國土資源部、福建省和廈門市人民政府等有關部門頒發(fā)的有關法律、法規(guī)和文件，根據貴公司所提供的有關資料，按照建設部頒發(fā)的《城市房地產市場估價管理暫行辦法》、福建省人民政府頒發(fā)的《福建省房地產價格評估管理辦法》和廈門市人大通過的《廈門市資產評估管理暫行條例》的規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正的原則，經過細致的實地勘察后，在分析現有資料的基礎上，運用科學的估價方法，通過周密準確的測算，確定該估價對象扣除土地設定出讓應補交的土地出讓金后在二○○二年十二月十五日的現有正常市場價格為 人民幣 叁億柒仟肆佰柒拾貳萬捌仟元整（ RMB374,728, ,取整）， 單價為 RMB10,／ m2。 現將完成的估價報告書提交給貴公司 。 致委托方函 ： 根據委托 ， 我們對位于深圳市福田區(qū)福虹路世界貿易廣場 A幢 25層 05～ 08號物業(yè)進行了評估 。 估價目的 為委托方確定估價對象因電梯及配套未能兌現承諾造成價值減損提供參考依據 ， 估價時點： 2023年 9月 7日 。 經過市場調查和實地查勘 ， 遵照 《 中華人民共和國房地產管理法 》 、 《 房地產估價規(guī)范 》 及其他相關法規(guī) ， 選用收益法進行了評定估算 ， 確定估價對象在估價時點的損失價值 。 世界貿易廣場 A幢 25層05～ 08號物業(yè)建筑面積為 ， 損失價值總額為 人民幣 1,143,825元 ， 大寫金額 人民幣壹佰壹拾肆萬叁仟捌佰貳拾伍元整 。 估價師聲明 常規(guī)、慣例的陳述 特殊事宜的說明 現場勘察 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的 。 2. 本估價報告中的分析 、 意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析 、 意見和結論 ， 但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制 。 3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系 ， 也與有關當事人沒有利害關系和偏見 。 4. 我們依照中華人民共和國國家標準 《 房地產估價規(guī)范 》 進行分析 ， 形成意見和結論 ， 撰寫本估價報告 。 5. 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘 。 6. 沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助 。 7. 如未得本公司的書面許可 ， 本估值報告書的全文或任何部份內容或任何注釋 ， 均不能以任何形式刊載于任何文件 、 通函或聲明 。 8. 最后 ， 根據本公司的一貫做法 ， 我們必須申明 ， 本估值報告書僅供委托方使用 ， 本公司不承擔對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內容的任何責任 。 中國注冊房地產估價師： 估 價 師 聲 明 我們鄭重聲明： 我們在本估價報告書中陳述的事實是真實和準確的 。 本估價報告中的分析 、 意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析 、 意見和結論 ， 但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制 。 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系 ， 也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見 。 我們依照中華人民共和國國家標準 《 房地產估價規(guī)范 》 進行分析 ， 形成意見和結論 ， 撰寫本估價報告 。 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘 ， 查勘人員 、 。 除參與本次估價的估價人員外 ， 我們聘請了相關專業(yè)人員對本次估價的房屋結構安全進行了專門鑒定 ， 其鑒定結果為非危房 。 非為法律 、 行政法規(guī)規(guī)定 ， 本報告的全部或部分內容未經本人或估價機構同意不得修改或提供給其他任何單位和個人 ， 亦不得見諸公開媒體 。 中國注冊房地產估價師 （ 簽名 ） ： 中國注冊房地產估價師 （ 簽名 ） ： 估價師聲明 我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的 。 本估價報告中的分析 、 意見和結論是我們自已公正的專業(yè)分析 、 意見和結論 ， 但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制 。 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系