【正文】 評估的技術(shù)路線、價值分析和報告撰寫 —— 中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會理事 中國土地估價師協(xié)會理事 北京杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估公司董事長杜鳴 第一部分 影響市場價值因素分析 一 、 經(jīng)濟因素 宏觀經(jīng)濟調(diào)控 金融政策 經(jīng)濟預(yù)期 就業(yè)及收入水平 二 、 消費行為因素 消費心理與習(xí)慣 三 、 功能性耗損 配套設(shè)施設(shè)備 平面平局 建筑造型 有效使用 （ 利用 ） 率 第二部分 評估的技術(shù)路線及常見問題分析 一 、 評估的技術(shù)路線及方法 思路與技術(shù)路線 方法的選擇與搭配 綜合與分類 市場分析的簡單化 宏觀 微觀 市場細(xì)分 市場流動性（市場變現(xiàn)能力）的分析 客觀性的數(shù)據(jù)參數(shù)選取 售價、租金、收益、成本、費用、出租率（上座率）等，各項指標(biāo)的選取應(yīng)用有效地分清實際的與客觀的。 二、常見問題分析 潛在毛收入 有效毛收入 凈收益 同行業(yè)平均利潤的扣除 （ 貢獻率 ） 綜合性物業(yè)各部分的分別計算 實際的與客觀的數(shù)據(jù)的選取 收益法的應(yīng)用 假設(shè)開發(fā)法及成本法的應(yīng)用 建安成本計算的細(xì)化 基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu) 、 內(nèi)外裝修 、 設(shè)備 （ 水暖 、 電 、 氣 、 電梯 、 通風(fēng)空調(diào) ） 在建工程的未實現(xiàn)利潤 未來開發(fā)價值的估算 局部房地產(chǎn)評估的分析 獨立性 、 使用 、 經(jīng)營 市場變現(xiàn)的限制因素 不同區(qū)域 、 不同用途物業(yè)的評估價值 在不同的區(qū)域 ， 不同用途的物業(yè)將會有不同的市場價值 。 特殊物業(yè)的評估的綜合分析 工業(yè)房地產(chǎn) :在難于采用其他估價方法時 ， 分別對土地 、 建筑物選取成本法 、 基準(zhǔn)地價修正法進行估價 . 住宅小區(qū)大型地下車庫 :針對估價對象出售和租賃兩種方式 ， 選取市場比較法和收益法進行估價 .要綜合分析住宅小區(qū)居住物業(yè) 、 商服物業(yè)與車庫之間的相互關(guān)系 、 相互之間的價值影響因素 。 第三部分 評估報告的撰寫 1 、封面： (標(biāo)題： )房地產(chǎn)估價報告 估價項目名稱：（全稱） 委托方：（委托單位的全稱或個人的姓名） 估價方：（估價機構(gòu)的全稱） 估價人員：（估價人員的姓名） 估價作業(yè)日期：（起止年月日，受估價委托的 年月日至完成估價報告的年月日） 估價報告編號：（本估價機構(gòu)內(nèi)的報告編號） 目錄 ： （ 標(biāo)題： ） 目錄 一 、 致委托方函 二 、 估價師聲明 三 、 估價的假設(shè)和限制條件 四 、 估價結(jié)果報告 五 、 估價技術(shù)報告 六 、 附件 致委托方函 委估方與估價對象的關(guān)系 估價范圍 估價時點和目的 結(jié)果 致委托方函 檔號 : V/LYD/0201/2023 中國廣東省深圳市 羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心六樓 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司 敬啟者： 承蒙貴司委托 ,我司對貴司擁有的中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心地下室 （ 建筑面積合計為3, ） 、 地上第三層 (建筑面積合計為 3, )物業(yè)進行價值評估 ， 評估基準(zhǔn)日為二 ΟΟ二年一月二十九日 ,目的是為 貴司核定資產(chǎn)提供價值參考依據(jù) 。 我公司經(jīng)過實地勘察 ， 并查詢 、 收集評估所需的相關(guān)資料 ， 遵循必要的評估程序與原則 ，選用科學(xué)合理的估價方法 ， 對該部分物業(yè)價值作出評定估算 。 評估結(jié)果如下： 中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心地下室、地上第三層物業(yè)，建筑面積合計為 6, ,該物業(yè)在評估基準(zhǔn)日（假設(shè)已付清地價）交吉出售的公開市值為 RMB207,673,000元 (大寫人民幣貳億零柒佰陸拾柒萬叁仟元整 )。 估價結(jié)果明細(xì)如下： 致 委 托 估 價 方 函 中國太平洋保險公司重慶分公司 辦事處 ： 受貴單位委托 ， 我公司對貴單位委托評估的豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴(yán)村七組 所屬房屋在 2023年 5月 21日 （ 估價時點 ） 的事故損傷修復(fù)費用進行了測算 。 根據(jù)特定的估價目的 ， 遵循估價原則 ， 按照估價程序 ， 估價人員經(jīng)實地現(xiàn)場查勘后 ， 采用合理的估價方法 ， 確定估價對象在估價時點的修復(fù)費用為 7080元 ， 人民幣大寫：柒仟零捌拾元整 。 此致 致委托方函 海南 人民法院： 受貴院委托 ， 本公司對位于海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側(cè) 大廈主樓 (停建工程 )及附樓在估價時點 2023年 10月 8日的房地產(chǎn)價值進行了估價 ， 為貴院辦理案件提供公開市場價值依據(jù) 。 估價人員根據(jù)估價目的 ， 遵循估價原則 ， 按照估價程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ， 經(jīng)實地勘察及市場調(diào)查 ， 并進行認(rèn)真的分析和測算 ， 確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為 ， 大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整 ，平均市值單價 /㎡ ， 大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整 。 注： 本報告估價結(jié)果包含應(yīng)向政府補交土地出讓金 。 經(jīng)計算 ， 土地出讓金總額為 ， 大寫人民幣壹佰叁拾捌萬叁仟玖佰貳拾元整 。 若拍賣成交 ， 由法院扣繳 。 若以物抵債 ， 則應(yīng)從公開市場價值總額中扣除 。 本報告估價結(jié)果包含主樓 24層室內(nèi)裝修 ， 但不包括室內(nèi)空調(diào)主機等可移動設(shè)備 。 估價的測算過程及有關(guān)說明 ， 請見 《 估價結(jié)果報告 》 和 《 估價技術(shù)報告 》 。 此致 致委托方函 廈門東方酒店有限公司： 貴公司委托我公司對位于廈門市湖濱北路建業(yè)路 8號東方酒店（總建筑面積為 35,，土地分?jǐn)偯娣e為 11,米）的房地產(chǎn)進行正常市場價格估價，作為委托方投資決策提供價格參考的依據(jù)。受貴公司的委托，估價人員依據(jù)國務(wù)院、建設(shè)部、原國家土地管理局、國土資源部、福建省和廈門市人民政府等有關(guān)部門頒發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和文件，根據(jù)貴公司所提供的有關(guān)資料，按照建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》、福建省人民政府頒發(fā)的《福建省房地產(chǎn)價格評估管理辦法》和廈門市人大通過的《廈門市資產(chǎn)評估管理暫行條例》的規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正的原則，經(jīng)過細(xì)致的實地勘察后，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，運用科學(xué)的估價方法，通過周密準(zhǔn)確的測算，確定該估價對象扣除土地設(shè)定出讓應(yīng)補交的土地出讓金后在二○○二年十二月十五日的現(xiàn)有正常市場價格為 人民幣 叁億柒仟肆佰柒拾貳萬捌仟元整（ RMB374,728, ,取整）， 單價為 RMB10,／ m2。 現(xiàn)將完成的估價報告書提交給貴公司 。 致委托方函 ： 根據(jù)委托 ， 我們對位于深圳市福田區(qū)福虹路世界貿(mào)易廣場 A幢 25層 05～ 08號物業(yè)進行了評估 。 估價目的 為委托方確定估價對象因電梯及配套未能兌現(xiàn)承諾造成價值減損提供參考依據(jù) ， 估價時點： 2023年 9月 7日 。 經(jīng)過市場調(diào)查和實地查勘 ， 遵照 《 中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 》 、 《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 及其他相關(guān)法規(guī) ， 選用收益法進行了評定估算 ， 確定估價對象在估價時點的損失價值 。 世界貿(mào)易廣場 A幢 25層05～ 08號物業(yè)建筑面積為 ， 損失價值總額為 人民幣 1,143,825元 ， 大寫金額 人民幣壹佰壹拾肆萬叁仟捌佰貳拾伍元整 。 估價師聲明 常規(guī)、慣例的陳述 特殊事宜的說明 現(xiàn)場勘察 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的 。 2. 本估價報告中的分析 、 意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析 、 意見和結(jié)論 ， 但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制 。 3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系 ， 也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見 。 4. 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 進行分析 ， 形成意見和結(jié)論 ， 撰寫本估價報告 。 5. 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘 。 6. 沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助 。 7. 如未得本公司的書面許可 ， 本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋 ， 均不能以任何形式刊載于任何文件 、 通函或聲明 。 8. 最后 ， 根據(jù)本公司的一貫做法 ， 我們必須申明 ， 本估值報告書僅供委托方使用 ， 本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任 。 中國注冊房地產(chǎn)估價師： 估 價 師 聲 明 我們鄭重聲明： 我們在本估價報告書中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的 。 本估價報告中的分析 、 意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析 、 意見和結(jié)論 ， 但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制 。 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系 ， 也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見 。 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 進行分析 ， 形成意見和結(jié)論 ， 撰寫本估價報告 。 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘 ， 查勘人員 、 。 除參與本次估價的估價人員外 ， 我們聘請了相關(guān)專業(yè)人員對本次估價的房屋結(jié)構(gòu)安全進行了專門鑒定 ， 其鑒定結(jié)果為非危房 。 非為法律 、 行政法規(guī)規(guī)定 ， 本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本人或估價機構(gòu)同意不得修改或提供給其他任何單位和個人 ， 亦不得見諸公開媒體 。 中國注冊房地產(chǎn)估價師 （ 簽名 ） ： 中國注冊房地產(chǎn)估價師 （ 簽名 ） ： 估價師聲明 我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的 。 本估價報告中的分析 、 意見和結(jié)論是我們自已公正的專業(yè)分析 、 意見和結(jié)論 ， 但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制 。 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系