【正文】 3房地產評估的特殊性 ?評估對象的特殊性 ?評估方法的特殊性 4房地產價格的種類 ?根據權益的不同 ? 所有權價格、使用權價格、其他權利價格 ?根據價格形成方式 不同 ? 市場交易價格和評估價格 ?按房地產的實物形態(tài) ? 土地價格、建筑物價格和房地產價格 ?按房地產價格的表示單位 ? 總價格、單位價格、樓面地價等 5土地價格的種類 ? 根據權益不同分為：所有權價格、使用權價格、其他權利價格。 容積率 ? 其中房地產評估價格根據使用目的及其作用可分為基準地價、標定地價、房屋重臵價格、交易地價、課稅價格等幾種?；鶞实貎r由政府以文件下達公布。 ? 課稅價格 （二級市場價格）是政府為征收有關土地稅收，如土地增值稅、土地使用稅等，作為地產課稅基礎的價格。 “ 房 ” 包括房屋及其以外的其他建筑物和設施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等； “ 產” 指產權，包括所有權、使用權、收益權和處置權等多方面。 9房地產評估分類 ?單項評估與整體評估 ? 單項房地產評估 是指對具備完整或相對獨立的可確指分割使用功能的房地產作為估價對象的評估。 ― 如對一個居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價。 ?① 初選估價方法或評估的技術路線 ?② 確定投入人員 ?③ 制定評估作業(yè)日期及進度安排 ?④ 評估作業(yè)所需經費預算 9房地產評估的基本程序 ?3 實地勘查與收集資料 實地勘查就是評估人員親臨房地產所在地，對被評估房地產實地調查，以充分了解房地產的特性和所處區(qū)域環(huán)境。 n ③了解當?shù)胤康禺a市場的特征和情況 9房地產評估的基本程序 ?4 測算被評估房地產的價格 在調查研究和資料分析的基礎上 ， 便可以根據選定的評估方法 ， 進行價格測算 。 綜合分析是對所選用的評估方法 、 資料和評估程序的各個階段進行客觀的分析和檢查 。 ? 但由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值，所以，成本法在土地估價中應用范圍受到一定限制。耕地一般以被征地前 3年平均年產值的 610倍補償。承包地應支付給個人。 ? 安臵補助費：應支付給被征地單位及安臵勞動力的單位用于勞動力安臵及培訓的費用。 ? 耕地占用稅：征用耕地、魚塘、園地、菜地等支付給地方財政。 23畝， /m2。 ? 公共設施配套費 用于街道辦事處、派出所、房管所、中小學、托兒所、街道商業(yè)網點、公園等。 稅費 _土地增值稅 ? 土地增值稅的 征稅 范圍 ? 出售國有土地使用權 ? 取得土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售的 ? 存量房地產買賣 ? 抵押期滿以房地產抵債（發(fā)生權屬轉讓） ? 單位之間交換房地產（有實物形態(tài)收入） ? 投資聯(lián)營后將投入的房地產再轉讓的 ? 合作建房建成后轉讓的 稅費 _土地增值稅 ?土地增值稅的 免稅 范圍 ? 建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的免稅； ? 因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅； ? 個人因工作調動或改善居住條件轉讓原自用房的，依原房產使用時間長短確定免稅或減半征稅。 ? ②納稅人 不能 按轉讓房地產項目 分攤 利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，最多允許扣除的房地產開發(fā)費用 =（取得土地使用權所支付的金額 +房地產開發(fā)成本） 10%以內。 ?銷售稅費，包括銷售費用、銷售稅金及附加等。（級差地租） ? 土地增值收益＝（土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費＋投資利息＋稅費＋開發(fā)利潤） 土地增值收益率。 ? 預決算調整法：與前者比較，不需重新計算工程量，但需提供完整的工程決算資料。 建筑物重臵成本 序號 費用項目 費率 取費依據 一 勘察設計費 % 計價格 [2023]10號 二 建設單位管理費 % 交通部交水發(fā) [2023]247號 三 監(jiān)理費 物價局、建設部 (1992)價費字 479號 1 設計階段監(jiān)理費 % 2 施工及保修階段監(jiān)理費 % 四 前期工作費 1 可行性研究費 % 計價格 [1999]1283號 2 環(huán)境影響評價費 % 計價格 [2023]125號 五 工程質量監(jiān)督費 % 交通部交水發(fā) [2023]247號 六 定額編制管理費 % 交通部交水發(fā) [2023]247號 七 工程造價審核費 % A建計聯(lián) [2023]834號、 A價費 [2023]056號 八 招投標管理費 % A建計聯(lián) [2023]834號、 A價費 [2023]056號 九 標底編制費 % A建計聯(lián) [2023]834號、 A價費 [2023]056號 合計 % 建筑物的貶值 ?實體性貶值 ?功能性貶值 ?經濟性貶值 建筑物實體性貶值 ?重臵成本 *（ 1成新率） ?重臵成本 折舊額 成新率和折舊 ?使用年限法 ? 房屋建筑物實體性貶值 =重置全價 *有形損耗率 ? 有形損耗率 =建筑物實際已使用年限（建筑物實際已使用年限 +尚可使用年限） *100% ?打分法：借助建筑物成新率評分標準，比照建筑物實際狀況打分，得出建筑物成新率，進而計算出實體貶值。例如： ? 建筑物用途及使用強度與其占用土地的最佳使用不一致所產生的貶值； ? 現(xiàn)在新建的住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基；甚至有些住宅區(qū)還采用智能化系統(tǒng)、凈化水設備，附設體育鍛煉場所，許多新建辦公樓配有中央空調、電梯，采用雙回路供電，不少具備 3A一 SA智能化水準，住宅使用功能大為提高。 4 成本法應用案例 [案例 ] 某市經濟技術開發(fā)區(qū)內有一塊土地面積為 15000平方米，該地塊的土地征地費用 (含安臵、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅 )為每畝 10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里 2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的 35％，開發(fā)商要求的投資回報率為 10％，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿? 15％，銀行貸款年利率為 6％，試評估該土地的價格。 第三節(jié) 房地產評估的收益法 房地產評估的收益法 ?適用范圍 ?基本公式 ?基本參數(shù)取得 ?應用案例 1 適用范圍 ?收益法適用于有收益的房地產價格評估，對公用、公益性房地產價格評估大多不適用。 ? ?1 1nttttV Rr????3 基本參數(shù)取得 ?收益 ?還原率 ?收益期 收益的獲得 ?凈收益 ，是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。 ?由于受到多種因素的影響，實際凈收益通常不能直接用于評估 。 ? 房地產所產生的正常收入必須是其處于 最佳利用狀態(tài)下 的結果。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。 ? 折現(xiàn)率＝ (類似房地產的 )凈收益 / (類似房地產的 )交易價格 折現(xiàn)率的獲得 【 例 】 可比實例 純收益（元 /年 [案例 ] 有一宗土地 ， 出讓年期為 50年 ， 資本化率為 10％ ， 預計未來前 5年的純收益率分別為15萬元 、 16萬元 、 18萬元 、 15萬元 、 20萬元， 第六年開始收益大約可以穩(wěn)定在 25萬元左右 ， 試評估該宗土地的收益價格 。另據調查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元，空臵率為 10％，每年需支付的管理費用為年租金的 ％，維修費為重臵成本的 ％，土地使用稅及房地產稅為每建筑平方米 20元，保險費為重臵成價的 %，土地資本化率 7％，建筑物資本化率 8％。 年總收入＝ 50 12 900 （ 1— 10％ ） ＝ 486000 收益法應用案例 2 ? 計算客觀總費用 ① 年管理費＝ 486000 ％ ＝ 17010元 ② 年維修費＝ 2500 900 ％ ＝ 33750元 ③ 年稅金＝ 20 900＝ 18000元 ④ 年保險費＝ 25000 900 %=4500元 年總費用＝ ① ＋ ② ＋ ③ ＋ ④ ＝ 73260元 ? 計算房地產純收益 房地產純收益＝年總收益－年總費用 ＝ 486000－ 73260＝ 412740元 收益法應用案例 2 ? 計算房屋純收益 ① 計算年折舊費 年折舊額 =建筑物重臵價 /使用年限 =（ 2500*900） / 48 =46875（ 元 ） ② 計算房屋現(xiàn)值 房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價－年折舊費 已使用年限 ＝ 2500 900－ 46875 2＝ 2156250元 ③ 計算房屋純收益 房屋純收益＝房屋現(xiàn)值 房屋資本化率 ＝ 2156250 8％ ＝ 172500元 收益法應用案例 2 ? 計算土地純收益 ＝年房地產純收益－房屋年純收益 ＝ 412740－ 172500＝ 240240元 ? 計算土地使用權總價格 ,剩余使用年限為 50－ 6年 。 2 基本公式 待估資產評估值＝參照物價格 A B C D ... ? A—— 交易情況修正系數(shù) ? B—— 交易日期修正系數(shù) ? C—— 區(qū)域因素修正系數(shù) ? D—— 個別因素修正系數(shù) 參照物價格 修正系數(shù) ? A—— 交易情況修正系數(shù) ? B—— 交易日期修正系數(shù) ? C—— 區(qū)域因素修正系數(shù) ? D—— 個別因素修正系數(shù) ? 容積率修正系數(shù) ? 使用年期修正系數(shù) 修正系數(shù) ? A—— 交易情況修正系數(shù) ? 有特殊利害關系的經濟主