【正文】 3房地產(chǎn)評估的特殊性 ?評估對象的特殊性 ?評估方法的特殊性 4房地產(chǎn)價格的種類 ?根據(jù)權(quán)益的不同 ? 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格 ?根據(jù)價格形成方式 不同 ? 市場交易價格和評估價格 ?按房地產(chǎn)的實物形態(tài) ? 土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格 ?按房地產(chǎn)價格的表示單位 ? 總價格、單位價格、樓面地價等 5土地價格的種類 ? 根據(jù)權(quán)益不同分為：所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格。 容積率 ? 其中房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重臵價格、交易地價、課稅價格等幾種。基準(zhǔn)地價由政府以文件下達(dá)公布。 ? 課稅價格 （二級市場價格）是政府為征收有關(guān)土地稅收，如土地增值稅、土地使用稅等，作為地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格。 “ 房 ” 包括房屋及其以外的其他建筑物和設(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等； “ 產(chǎn)” 指產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等多方面。 9房地產(chǎn)評估分類 ?單項評估與整體評估 ? 單項房地產(chǎn)評估 是指對具備完整或相對獨立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價對象的評估。 ― 如對一個居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價。 ?① 初選估價方法或評估的技術(shù)路線 ?② 確定投入人員 ?③ 制定評估作業(yè)日期及進(jìn)度安排 ?④ 評估作業(yè)所需經(jīng)費預(yù)算 9房地產(chǎn)評估的基本程序 ?3 實地勘查與收集資料 實地勘查就是評估人員親臨房地產(chǎn)所在地，對被評估房地產(chǎn)實地調(diào)查，以充分了解房地產(chǎn)的特性和所處區(qū)域環(huán)境。 n ③了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特征和情況 9房地產(chǎn)評估的基本程序 ?4 測算被評估房地產(chǎn)的價格 在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上 ， 便可以根據(jù)選定的評估方法 ， 進(jìn)行價格測算 。 綜合分析是對所選用的評估方法 、 資料和評估程序的各個階段進(jìn)行客觀的分析和檢查 。 ? 但由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值，所以，成本法在土地估價中應(yīng)用范圍受到一定限制。耕地一般以被征地前 3年平均年產(chǎn)值的 610倍補償。承包地應(yīng)支付給個人。 ? 安臵補助費：應(yīng)支付給被征地單位及安臵勞動力的單位用于勞動力安臵及培訓(xùn)的費用。 ? 耕地占用稅：征用耕地、魚塘、園地、菜地等支付給地方財政。 23畝， /m2。 ? 公共設(shè)施配套費 用于街道辦事處、派出所、房管所、中小學(xué)、托兒所、街道商業(yè)網(wǎng)點、公園等。 稅費 _土地增值稅 ? 土地增值稅的 征稅 范圍 ? 出售國有土地使用權(quán) ? 取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的 ? 存量房地產(chǎn)買賣 ? 抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓） ? 單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入） ? 投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 ? 合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的 稅費 _土地增值稅 ?土地增值稅的 免稅 范圍 ? 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的免稅； ? 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅； ? 個人因工作調(diào)動或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用房的，依原房產(chǎn)使用時間長短確定免稅或減半征稅。 ? ②納稅人 不能 按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目 分?jǐn)?利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用 =（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi)。 ?銷售稅費，包括銷售費用、銷售稅金及附加等。（級差地租） ? 土地增值收益＝（土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費＋投資利息＋稅費＋開發(fā)利潤） 土地增值收益率。 ? 預(yù)決算調(diào)整法：與前者比較，不需重新計算工程量，但需提供完整的工程決算資料。 建筑物重臵成本 序號 費用項目 費率 取費依據(jù) 一 勘察設(shè)計費 % 計價格 [2023]10號 二 建設(shè)單位管理費 % 交通部交水發(fā) [2023]247號 三 監(jiān)理費 物價局、建設(shè)部 (1992)價費字 479號 1 設(shè)計階段監(jiān)理費 % 2 施工及保修階段監(jiān)理費 % 四 前期工作費 1 可行性研究費 % 計價格 [1999]1283號 2 環(huán)境影響評價費 % 計價格 [2023]125號 五 工程質(zhì)量監(jiān)督費 % 交通部交水發(fā) [2023]247號 六 定額編制管理費 % 交通部交水發(fā) [2023]247號 七 工程造價審核費 % A建計聯(lián) [2023]834號、 A價費 [2023]056號 八 招投標(biāo)管理費 % A建計聯(lián) [2023]834號、 A價費 [2023]056號 九 標(biāo)底編制費 % A建計聯(lián) [2023]834號、 A價費 [2023]056號 合計 % 建筑物的貶值 ?實體性貶值 ?功能性貶值 ?經(jīng)濟性貶值 建筑物實體性貶值 ?重臵成本 *（ 1成新率） ?重臵成本 折舊額 成新率和折舊 ?使用年限法 ? 房屋建筑物實體性貶值 =重置全價 *有形損耗率 ? 有形損耗率 =建筑物實際已使用年限（建筑物實際已使用年限 +尚可使用年限） *100% ?打分法：借助建筑物成新率評分標(biāo)準(zhǔn)，比照建筑物實際狀況打分，得出建筑物成新率，進(jìn)而計算出實體貶值。例如： ? 建筑物用途及使用強度與其占用土地的最佳使用不一致所產(chǎn)生的貶值； ? 現(xiàn)在新建的住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基；甚至有些住宅區(qū)還采用智能化系統(tǒng)、凈化水設(shè)備，附設(shè)體育鍛煉場所，許多新建辦公樓配有中央空調(diào)、電梯，采用雙回路供電，不少具備 3A一 SA智能化水準(zhǔn)，住宅使用功能大為提高。 4 成本法應(yīng)用案例 [案例 ] 某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 15000平方米，該地塊的土地征地費用 (含安臵、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅 )為每畝 10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里 2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的 35％，開發(fā)商要求的投資回報率為 10％，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿? 15％，銀行貸款年利率為 6％，試評估該土地的價格。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 房地產(chǎn)評估的收益法 ?適用范圍 ?基本公式 ?基本參數(shù)取得 ?應(yīng)用案例 1 適用范圍 ?收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價格評估，對公用、公益性房地產(chǎn)價格評估大多不適用。 ? ?1 1nttttV Rr????3 基本參數(shù)取得 ?收益 ?還原率 ?收益期 收益的獲得 ?凈收益 ，是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。 ?由于受到多種因素的影響，實際凈收益通常不能直接用于評估 。 ? 房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收入必須是其處于 最佳利用狀態(tài)下 的結(jié)果。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。 ? 折現(xiàn)率＝ (類似房地產(chǎn)的 )凈收益 / (類似房地產(chǎn)的 )交易價格 折現(xiàn)率的獲得 【 例 】 可比實例 純收益（元 /年 [案例 ] 有一宗土地 ， 出讓年期為 50年 ， 資本化率為 10％ ， 預(yù)計未來前 5年的純收益率分別為15萬元 、 16萬元 、 18萬元 、 15萬元 、 20萬元， 第六年開始收益大約可以穩(wěn)定在 25萬元左右 ， 試評估該宗土地的收益價格 。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元，空臵率為 10％，每年需支付的管理費用為年租金的 ％，維修費為重臵成本的 ％，土地使用稅及房地產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元，保險費為重臵成價的 %，土地資本化率 7％，建筑物資本化率 8％。 年總收入＝ 50 12 900 （ 1— 10％ ） ＝ 486000 收益法應(yīng)用案例 2 ? 計算客觀總費用 ① 年管理費＝ 486000 ％ ＝ 17010元 ② 年維修費＝ 2500 900 ％ ＝ 33750元 ③ 年稅金＝ 20 900＝ 18000元 ④ 年保險費＝ 25000 900 %=4500元 年總費用＝ ① ＋ ② ＋ ③ ＋ ④ ＝ 73260元 ? 計算房地產(chǎn)純收益 房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用 ＝ 486000－ 73260＝ 412740元 收益法應(yīng)用案例 2 ? 計算房屋純收益 ① 計算年折舊費 年折舊額 =建筑物重臵價 /使用年限 =（ 2500*900） / 48 =46875（ 元 ） ② 計算房屋現(xiàn)值 房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價－年折舊費 已使用年限 ＝ 2500 900－ 46875 2＝ 2156250元 ③ 計算房屋純收益 房屋純收益＝房屋現(xiàn)值 房屋資本化率 ＝ 2156250 8％ ＝ 172500元 收益法應(yīng)用案例 2 ? 計算土地純收益 ＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益 ＝ 412740－ 172500＝ 240240元 ? 計算土地使用權(quán)總價格 ,剩余使用年限為 50－ 6年 。 2 基本公式 待估資產(chǎn)評估值＝參照物價格 A B C D ... ? A—— 交易情況修正系數(shù) ? B—— 交易日期修正系數(shù) ? C—— 區(qū)域因素修正系數(shù) ? D—— 個別因素修正系數(shù) 參照物價格 修正系數(shù) ? A—— 交易情況修正系數(shù) ? B—— 交易日期修正系數(shù) ? C—— 區(qū)域因素修正系數(shù) ? D—— 個別因素修正系數(shù) ? 容積率修正系數(shù) ? 使用年期修正系數(shù) 修正系數(shù) ? A—— 交易情況修正系數(shù) ? 有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主