【正文】 多房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性n 情況下房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上難以分割，而要做到合理的分配或分割，實(shí)際上是關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的劃分，這就需要房地產(chǎn)估價(jià)。而確定這些補(bǔ)償金額，就需要房地產(chǎn)估價(jià)。n 其他方面的房地產(chǎn)損害賠償，如施工挖基礎(chǔ)不慎造成臨近房屋傾斜，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利行使的不當(dāng)限制（如錯(cuò)誤查封）造成權(quán)利人損害的，也需要房地產(chǎn)估價(jià)。n 這可同時(shí)滿足資金需要和用益需要，且資金使用者不付利息，房地產(chǎn)使用者不付租金，使出典人與典權(quán)人各得其所。n 例如，對(duì)于賣者來說需要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，以確定合理的賣價(jià)，避免定價(jià)過低；對(duì)于買者來說也需要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，以確定合理的買價(jià)，避免付款過多。經(jīng)濟(jì)學(xué)上，同時(shí)具備下列 8個(gè)條件者為 “完全市場(chǎng) ”：n （ 1）同質(zhì)商品，買者不在乎從誰手里購(gòu)買； n （ 2）賣者和買者的人數(shù)眾多；n （ 3）賣者和買者都有進(jìn)入市場(chǎng)的自由；n （ 4）賣者和買者都有掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格； 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性n （ 5）就成交總額而言，每個(gè)賣者和買者的購(gòu)銷額是無關(guān)緊要的；n （ 6）賣者和買者無串通共謀行為；n （ 7）消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤(rùn)最大化；n （ 8）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性n 房地產(chǎn)作為商品，其本質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性違反了第一條和第四條，另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但它本身無法移動(dòng)，違反了第八條，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性n （ 2）房地產(chǎn)抵押的需要n 房地產(chǎn)不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長(zhǎng)久，具有保值增值性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品，因此，在單位或個(gè)人向銀行申請(qǐng)借款時(shí)，銀行為了減少自身的風(fēng)險(xiǎn)，往往要求借款人以其房地產(chǎn)作為抵押物，同時(shí)，銀行的貸款額一般要低于該用于抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值。典價(jià)的確定需要房地產(chǎn)估價(jià)來提供參考依據(jù) 。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性n （ 5）房地產(chǎn)稅收的需要n 房地產(chǎn)稅收一般以房地產(chǎn)價(jià)值為課稅依據(jù)，為了掌握切實(shí)可靠的課稅依據(jù)，避免偷稅和課稅不公平，稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅義務(wù)人都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性n （ 7）處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件的需要n 房地產(chǎn)糾紛，一類是有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、抵押、賠償、抵債、征用、拆遷、課稅等當(dāng)中有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值、價(jià)格、租金、賠償金額、補(bǔ)償金額等，持有不同的看法。n 另外，對(duì)于各類房地產(chǎn)違法行為，衡量違法情節(jié)輕重的參考依據(jù)之一，不僅是房地產(chǎn)的實(shí)物量，而且應(yīng)考慮房地產(chǎn)的價(jià)值量，這也需要房地產(chǎn)估價(jià)。所有這些都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性n （ 10）其他方面的需要n 現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要還有許多方面，如在房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣（拍賣底價(jià)）、抵債、拆遷補(bǔ)償、損害賠償?shù)裙纼r(jià)中，往往出現(xiàn)某一方對(duì)原房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果有異議，這就需要對(duì)原房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核或鑒定，所以也需要房地產(chǎn)估價(jià)。n 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面：n ，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用途，但也必須以居住用途為前提來估價(jià)；除非申請(qǐng)變更為商業(yè)用途，而且能夠獲得批準(zhǔn)。n （二）最高最佳使用原則n 最高最佳使用必須符合四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)（ 1）法律上許可（ 2）技術(shù)上可能（ 3）經(jīng)濟(jì)上可行（ 4）價(jià)值最大化。n 最高最佳使用應(yīng)把握三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：n n 收益遞增遞減原理揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系 : n （ 1）收益遞減規(guī)律（邊際收益遞減原理）n 是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。n n 均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。n （三）替代原則n 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。n （ 2）不能孤立的思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽擎。n ，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。估價(jià)原則估價(jià)原則n （五）公平原則 為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。n n 大量交易實(shí)例成交價(jià)格的綜合結(jié)果可作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳指標(biāo)。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n n 可比實(shí)例的選取應(yīng)滿足以下 8點(diǎn)：n （ 1）可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。一般分為 :（ a）鋼結(jié)構(gòu)；（ b）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；（ c）磚混結(jié)構(gòu)；（ d）磚木 結(jié)構(gòu)；（ e）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。n （ 7）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，可有不同的比較單位。n 平方米下的價(jià)格 =公頃下的價(jià)格 247。n （ 3）交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （ 6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。這種調(diào)整稱為交易日期修正。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n n （ 1）求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法n 交易情況修正交易日起修正房地產(chǎn)狀況修正估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 上式中，交易情況修正的分子為 100，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日修正的分母為 100，表示以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況修正的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。n ② 加權(quán)算術(shù)平均數(shù)n 把修正出的各個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格時(shí)，考慮到每個(gè)價(jià)格的重要程度不同，先賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出一個(gè)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 例：為評(píng)估某寫字樓 2023年 10月 1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例，有關(guān)資料見表 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價(jià)格 5000 （元 /m2） 600 （美元 /m2 ） 5500 （元 /m2 ） 成交日期 2023年 1月 1日 2023年 3月 1日 2023年 7月 1日 交易情況 +2% +5% － 3% 房地產(chǎn)狀況 － 8% － 4% +6%房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 在表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。3n = （元 /m2）B=600 (1－ 1%)2(1+%)5=（ 元 / m2）C=5500 (1+%)3 =（ 元 / m2 ）房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （二）成本法n 1. 概念 ：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)， 以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。通常也是采用成本法估價(jià)。n ，土地取得成本包括城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等；n ： “購(gòu)買 ”取得的，如購(gòu)買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)買方繳納的稅費(fèi)（如房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 交易手續(xù)費(fèi)、契稅）等。n ⑤ 銷售稅費(fèi)n （包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi)）n （包括營(yíng)業(yè)稅、城