【正文】 多房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價的必要性n 情況下房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上難以分割，而要做到合理的分配或分割，實(shí)際上是關(guān)于房地產(chǎn)價值形態(tài)的劃分，這就需要房地產(chǎn)估價。而確定這些補(bǔ)償金額，就需要房地產(chǎn)估價。n 其他方面的房地產(chǎn)損害賠償，如施工挖基礎(chǔ)不慎造成臨近房屋傾斜，對房地產(chǎn)權(quán)利行使的不當(dāng)限制（如錯誤查封）造成權(quán)利人損害的，也需要房地產(chǎn)估價。n 這可同時滿足資金需要和用益需要，且資金使用者不付利息，房地產(chǎn)使用者不付租金，使出典人與典權(quán)人各得其所。n 例如，對于賣者來說需要了解房地產(chǎn)市場價值，以確定合理的賣價，避免定價過低；對于買者來說也需要了解房地產(chǎn)市場價值，以確定合理的買價，避免付款過多。經(jīng)濟(jì)學(xué)上，同時具備下列 8個條件者為 “完全市場 ”：n （ 1）同質(zhì)商品，買者不在乎從誰手里購買； n （ 2）賣者和買者的人數(shù)眾多；n （ 3）賣者和買者都有進(jìn)入市場的自由；n （ 4）賣者和買者都有掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格； 房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價的必要性n （ 5）就成交總額而言，每個賣者和買者的購銷額是無關(guān)緊要的；n （ 6）賣者和買者無串通共謀行為；n （ 7）消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；n （ 8）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。 房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價的必要性n 房地產(chǎn)作為商品，其本質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性違反了第一條和第四條，另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但它本身無法移動，違反了第八條，因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價的必要性n （ 2）房地產(chǎn)抵押的需要n 房地產(chǎn)不可移動、不可隱藏、壽命長久，具有保值增值性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品，因此，在單位或個人向銀行申請借款時，銀行為了減少自身的風(fēng)險，往往要求借款人以其房地產(chǎn)作為抵押物，同時，銀行的貸款額一般要低于該用于抵押的房地產(chǎn)的價值。典價的確定需要房地產(chǎn)估價來提供參考依據(jù) 。房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價的必要性n （ 5）房地產(chǎn)稅收的需要n 房地產(chǎn)稅收一般以房地產(chǎn)價值為課稅依據(jù)，為了掌握切實(shí)可靠的課稅依據(jù)，避免偷稅和課稅不公平，稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅義務(wù)人都需要對房地產(chǎn)進(jìn)行估價。房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價的必要性n （ 7）處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件的需要n 房地產(chǎn)糾紛，一類是有關(guān)當(dāng)事人對房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、抵押、賠償、抵債、征用、拆遷、課稅等當(dāng)中有關(guān)房地產(chǎn)的價值、價格、租金、賠償金額、補(bǔ)償金額等，持有不同的看法。n 另外，對于各類房地產(chǎn)違法行為，衡量違法情節(jié)輕重的參考依據(jù)之一，不僅是房地產(chǎn)的實(shí)物量，而且應(yīng)考慮房地產(chǎn)的價值量，這也需要房地產(chǎn)估價。所有這些都需要對房地產(chǎn)進(jìn)行估價。房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價的必要性n （ 10）其他方面的需要n 現(xiàn)實(shí)中對房地產(chǎn)估價的需要還有許多方面，如在房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣（拍賣底價）、抵債、拆遷補(bǔ)償、損害賠償?shù)裙纼r中，往往出現(xiàn)某一方對原房地產(chǎn)估價結(jié)果有異議，這就需要對原房地產(chǎn)估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核或鑒定，所以也需要房地產(chǎn)估價。n 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面：n ，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用途，但也必須以居住用途為前提來估價；除非申請變更為商業(yè)用途，而且能夠獲得批準(zhǔn)。n （二）最高最佳使用原則n 最高最佳使用必須符合四個標(biāo)準(zhǔn)（ 1）法律上許可（ 2）技術(shù)上可能（ 3）經(jīng)濟(jì)上可行（ 4）價值最大化。n 最高最佳使用應(yīng)把握三個經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：n n 收益遞增遞減原理揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系 : n （ 1）收益遞減規(guī)律（邊際收益遞減原理）n 是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。n n 均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。n （三）替代原則n 替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。n （ 2）不能孤立的思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽擎。n ，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情況。估價原則估價原則n （五）公平原則 為評估出公平合理的價值，估價人員應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行估價：各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。n n 大量交易實(shí)例成交價格的綜合結(jié)果可作為正常市場價格的最佳指標(biāo)。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n n 可比實(shí)例的選取應(yīng)滿足以下 8點(diǎn)：n （ 1）可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。一般分為 :（ a）鋼結(jié)構(gòu)；（ b）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；（ c）磚混結(jié)構(gòu)；（ d）磚木 結(jié)構(gòu)；（ e）簡易結(jié)構(gòu)。n （ 7）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近。根據(jù)估價對象的具體情況，可有不同的比較單位。n 平方米下的價格 =公頃下的價格 247。n （ 3）交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n （ 6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。這種調(diào)整稱為交易日期修正。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n n （ 1）求取某個可比實(shí)例對應(yīng)的某個比準(zhǔn)價格的方法n 交易情況修正交易日起修正房地產(chǎn)狀況修正估價對象價格 =可比實(shí)例價格 =可比實(shí)例價格 上式中，交易情況修正的分子為 100，表示以正常價格為基準(zhǔn)；交易日修正的分母為 100，表示以成交日期時的價格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況修正的分子為100，表示以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。n ② 加權(quán)算術(shù)平均數(shù)n 把修正出的各個價格綜合成一個價格時，考慮到每個價格的重要程度不同，先賦予每個價格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出一個價格。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n 例：為評估某寫字樓 2023年 10月 1日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例，有關(guān)資料見表 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價格 5000 （元 /m2） 600 （美元 /m2 ） 5500 （元 /m2 ） 成交日期 2023年 1月 1日 2023年 3月 1日 2023年 7月 1日 交易情況 +2% +5% － 3% 房地產(chǎn)狀況 － 8% － 4% +6%房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n 在表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價格高（低）于其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。3n = （元 /m2）B=600 (1－ 1%)2(1+%)5=（ 元 / m2）C=5500 (1+%)3 =（ 元 / m2 ）房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n （二）成本法n 1. 概念 ：成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新構(gòu)建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)， 以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。通常也是采用成本法估價。n ，土地取得成本包括城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等；n ： “購買 ”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)買方繳納的稅費(fèi)（如房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n 交易手續(xù)費(fèi)、契稅）等。n ⑤ 銷售稅費(fèi)n （包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi)）n （包括營業(yè)稅、城