某市房地產(chǎn)評估-wenkub
2023-03-28 11:11:31 本頁面
【正文】 現(xiàn)行市價法又稱市場比較法、交易實(shí)例比較法，簡稱市場法或比較法，是將被評估對象房地產(chǎn)與近期進(jìn)行交易的類似房地產(chǎn)交易案例相比較對照，通過調(diào)整已交易的房地產(chǎn)價格來確定被評估對象的合理價值的一種評估方法。 s） 2， … ，第 n年為 A（ 1177。 ? （ 1）無限年期 ? V=∑Rt/（ 1+i） t+A/[i（ 1+i） n] ? 這一公式的前提是： a） .前 n年每年的純收益有變化為 Rt， n年以后每年的純收益無變化為 A； b） .i每年不變且大于零； 3） .年期無限。 ? （ 2）此公式是收益法基本原理的公式化，在評估實(shí)務(wù)中無法操作，當(dāng)公式中的 R、 I、 n發(fā)生變化時可以導(dǎo)出下述各種公式。 影響建筑物價值主要因素 ? 坐落位置 ? 面積 ? 用途 ? 建筑結(jié)構(gòu) ? 建筑高度 ? 附屬設(shè)施 ? 裝飾質(zhì)量和水平 ? 建成時間 ? 外觀 ? 平面格局 ? 產(chǎn)權(quán) ? 其他 房地產(chǎn)評估的方法 ? 房地產(chǎn)評估的收益現(xiàn)值法 ? 房地產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價法 ? 房地產(chǎn)評估的重置成本法 一 房地產(chǎn)評估的收益現(xiàn)值法 ? （一）收益現(xiàn)值法的定義和適用范圍 ? 收益現(xiàn)值法又稱收益本金化法、收益還原法，在土地經(jīng)濟(jì)理論中時常稱作地租資本化法。 :鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他 房地產(chǎn)的特性 1. 位置固定性 2. 長期使用性 3. 價值昂貴性 4. 易受政策限制性 房地產(chǎn)價格 ? 形成基礎(chǔ)：房地產(chǎn)的有用性、房地產(chǎn)的相對稀缺性、房地產(chǎn)的有效需求。 ?定義：土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，又稱不動產(chǎn)。 房地產(chǎn)的分類 ?土地： ：工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、交通用地、公用事業(yè)用地等。 ? 特征： 1. 價格實(shí)體構(gòu)成雙重性：土地使用權(quán)的價值與房屋建筑物的價值的總和。這種方法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)? 本金化率，將房地產(chǎn)未來各期的正常收益折算為現(xiàn)值并求和，從而得到房地產(chǎn)評估值。 ? V=A/I ? 注 （ 1）該公式的假設(shè)前提是： R每年不變，固定為年金 A； i每年不變且大于零；年期無限。 （ 2）有限年期 ? V=∑Rt/（ 1+i） t+A/i（ 1+i） n[11/（ 1+i）mn] ? 這一公式的假設(shè)前提是年期有限且為 m，其他參數(shù)含義及假定同無限年期的情況。 s）n1，該公式為遞增時的公式，遞減時公式中 s前面的符號與此相反。 （二）現(xiàn)行市價法的評估步驟 ? ? ? ? ? ? ? （三）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 ? ：利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價作為參照物，對其市場轉(zhuǎn)讓因素和個別因素等進(jìn)行系數(shù)修正，從而求取待評估地塊公平市場價值的一種方法。 ? （ 3）采用該方法評估宗地土地使用權(quán)價值時主要適用于為政府管理土地市場服務(wù)的標(biāo)定地價的評估。 ? 2 間接法：以臨近地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)為依據(jù)。3 天津民風(fēng)樸實(shí)。 1 上海出現(xiàn)“ 5， 3， 1”的局面
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