某市房地產(chǎn)評(píng)估-文庫(kù)吧
2025-02-27 11:11 本頁(yè)面
【正文】 無(wú)限。 ? （ 2）該公式的原理是 V=A/（ 1+i） +A/（ 1+i） 2+…+A/ （ 1+i） n+…, 其中 n → ∞ 零的情形 ? V=A/i*[11/(1+i)n] ? 注 (1)V表示房地產(chǎn)價(jià)值 ,A表示房地產(chǎn)純收益 ,i表示房地產(chǎn)本金化率 ,n表示房地產(chǎn)剩余使用年限或僅有收益的年限，一般是以土地的出讓年限減去已使用年限求和。 ? (2)以下各式中各變量的含義于此相同。 ? （ 1）無(wú)限年期 ? V=∑Rt/（ 1+i） t+A/[i（ 1+i） n] ? 這一公式的前提是： a） .前 n年每年的純收益有變化為 Rt， n年以后每年的純收益無(wú)變化為 A； b） .i每年不變且大于零； 3） .年期無(wú)限。 （ 2）有限年期 ? V=∑Rt/（ 1+i） t+A/i（ 1+i） n[11/（ 1+i）mn] ? 這一公式的假設(shè)前提是年期有限且為 m，其他參數(shù)含義及假定同無(wú)限年期的情況。 ? （ 1） .有限年期 ? V=A/（ i－ s） [1－（ 1+s） n/（ 1+i） n] ? 注： s表示純收益逐年遞增或遞減的比率，如果純收益第一年為 A，則第二年為 A（ 1177。 s），第三年為 A（ 1177。 s） 2， … ，第 n年為 A（ 1177。 s）n1，該公式為遞增時(shí)的公式，遞減時(shí)公式中 s前面的符號(hào)與此相反。切遞增時(shí) i≠s，遞減時(shí)（ i+s）≠0 （ 2） .無(wú)限年期 ? 純收益逐年遞增時(shí) :V=A/(i－ s) (i＞ s) ? 純收益逐年遞減時(shí) :V=A/(i＋ s) (i＋ s) ＞0 （三）幾個(gè)重要變量的確定 ? ? 純收益是由總收益扣除取得該收益所必需的總費(fèi)用而求得的，一般以年為計(jì)算單位。 ? ? （ 1） .安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法 ? 本金化率 =安全利率 +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 ? （ 2） .市場(chǎng)提取法 ? 通過(guò)收集市場(chǎng)上相同或相似房地產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料，然后利用收益公式反求出本金化率。 二房地產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)行市價(jià)法 （一）現(xiàn)行市價(jià)法的基本思路 現(xiàn)行市價(jià)法又稱市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，簡(jiǎn)稱市場(chǎng)法或比較法，是將被評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與近期進(jìn)行交易的類似房地產(chǎn)交易案例相比較對(duì)照，通過(guò)調(diào)整已交易的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)確定被評(píng)估對(duì)象的合理價(jià)值的一種評(píng)估方法。 （二）現(xiàn)行市價(jià)法的評(píng)估步驟 ? ? ? ? ? ? ? （三）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 ? ：利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價(jià)作為參照物，對(duì)其市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素和個(gè)別因素等進(jìn)行系數(shù)修正，從而求取待評(píng)估地塊公平市場(chǎng)價(jià)值的一種方法。 ? ? P=A a1 a2 ? 其中 P為宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格； A為基準(zhǔn)地價(jià)；a1為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)地價(jià)差異修正率； a2為個(gè)別因素和區(qū)域因素修正率。 ? （ 1）調(diào)查索取當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)及土地等級(jí)劃分圖表等基準(zhǔn)地價(jià)資料 ? （ 2）確定待估對(duì)象所在區(qū)域的土地等級(jí)及其基準(zhǔn)地價(jià) ? （ 3）選擇影響因素，建立指標(biāo)修正體系，進(jìn)行因素修正
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