【正文】 符合國(guó)家的價(jià)格政策。n （二）最高最佳使用原則n 最高最佳使用必須符合四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)（ 1）法律上許可（ 2）技術(shù)上可能（ 3）經(jīng)濟(jì)上可行（ 4）價(jià)值最大化。這些標(biāo)準(zhǔn)通常有先后順序。n 另外，最高最佳使用不是無(wú)條件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等）許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。估價(jià)原則估價(jià)原則n 最高最佳使用具體包括 3個(gè)方面 :n （ 1）最佳用途（ 2）最佳規(guī)模（ 3）最佳集約度。n 最高最佳使用應(yīng)把握三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：n n 收益遞增遞減原理揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系 : n （ 1）收益遞減規(guī)律（邊際收益遞減原理）n 是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模）超過(guò)一定限度后，收益開始下降。 估價(jià)原則估價(jià)原則n （ 2）規(guī)模的收益（規(guī)模報(bào)酬規(guī)律）n 假定以相同的比例來(lái)增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則產(chǎn)出量的變化有 3種可能：收益不變、收益遞增、收益遞減。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般是先經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模的收益遞增階段，然后經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模的收益不變階段，在經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模的收益遞減階段。n n 均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它 也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。估價(jià)原則估價(jià)原則n n 適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它可以幫助確定最佳用途。n （三）替代原則n 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。n 類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象估價(jià)原則估價(jià)原則n 具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。n 替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)要求：n （ 1）如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。n （ 2）不能孤立的思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽擎。如：?jiǎn)尉鸵蛔诜康禺a(chǎn)的估價(jià)結(jié)果來(lái)看似乎有道理，但當(dāng)把它與其它房地產(chǎn)的價(jià)格或估價(jià)結(jié)果同時(shí)拿來(lái)看時(shí)卻顯得不合理，沒(méi)有一個(gè)合理的價(jià)格差。估價(jià)原則估價(jià)原則n （四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則n 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。n 不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同 :n ，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。n ，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。估價(jià)估價(jià) 原則n ，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)實(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見(jiàn)、最大量的，包括在建工程估價(jià)。n ，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形，如評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。n ，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來(lái)建成后的價(jià)值。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。估價(jià)原則n 現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時(shí)存在著下列 3種估價(jià)：n （ 1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)實(shí)狀況下的估價(jià)，即該在建工程在現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少。n （ 2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間（如 15個(gè)月）后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購(gòu)它的價(jià)值是多少。n （ 3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間（如 15個(gè)月）后將建成，且在建成時(shí)的價(jià)值是多少。估價(jià)原則估價(jià)原則n （五）公平原則 為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。其次，估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來(lái)考慮價(jià)格（又稱 “換位思考 ”），然后，估價(jià)人員再以專家的身份來(lái)反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)方法n 市場(chǎng)比較法n 成本法n 收益法n 假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （一）市場(chǎng)比較法n 概念 ：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。n 原理 ： n 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格可通過(guò)類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來(lái)求取。n n 大量交易實(shí)例成交價(jià)格的綜合結(jié)果可作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳指標(biāo)。房地產(chǎn)估價(jià)方法n 適用對(duì)象 ：具有交易性的房地產(chǎn)。n 使用條件 ：在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。n 步驟 ：n n n n n n 6. 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正n 房地產(chǎn)估價(jià)方法n n 搜集交易實(shí)例時(shí)，須搜集的內(nèi)容一般應(yīng)包括：n （ 1）交易雙方的基本情況和交易目的；n （ 2）交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等；n （ 3）成交日期；n （ 4）成交價(jià)格；n （ 5）付款方式；n （ 6）交易情況，如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無(wú)隱價(jià)瞞價(jià)、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n n 可比實(shí)例的選取應(yīng)滿足以下 8點(diǎn)：n （ 1）可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。n （ 2）可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。主要分為 :（ a）居??；（ b）商業(yè)；（ c）辦公；（ d）旅館；（ e）工業(yè)；（ f）農(nóng)業(yè)等。n （ 3）可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。一般分為 :（ a）鋼結(jié)構(gòu)；（ b）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；（ c）磚混結(jié)構(gòu)；（ d）磚木 結(jié)構(gòu)；（ e）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （ 4）可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。n （ 5）可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。n （ 6）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。n （ 7）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。n （ 8）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n n （ 1）統(tǒng)一付款方式n 估價(jià)價(jià)格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清。n （ 2）統(tǒng)一采用單價(jià)n 單價(jià)，通常為單位面積上的價(jià)格，其中土地除了單價(jià)，還可為樓面地價(jià)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，可有不同的比較單位。n 如：倉(cāng)庫(kù)以單位體積為比較單位，停車場(chǎng)以每個(gè)車位為比較單位，旅館以每個(gè)房間或床位為比較單位。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （ 3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位n （ 4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵n 在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下： 套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格建筑面積下的價(jià)格 = 建筑面積下的價(jià)格 = 套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格 = 使用面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （ 5）統(tǒng)一面積單位n 平方米下的價(jià)格 =畝下的價(jià)格 247。n 平方米下的價(jià)格 =公頃下的價(jià)格 247。10000n 平方米下的價(jià)格 =平方英尺下的價(jià)格 n 平方米下的價(jià)格 =坪下的價(jià)格 房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n n 房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易中一些特殊因素的影響，而使其偏離正常的市場(chǎng)價(jià)格。交易中的特殊因素主要有下列幾方面：n （ 1）有利害關(guān)系人之間的交易。n （ 2）急于出售或急于購(gòu)買的交易。n （ 3）交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。n （ 4）交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。n （ 5）特殊交易方式的交易。如拍賣、招標(biāo)等。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （ 6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。n （ 7）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。n （ 8）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。n n 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，并將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)