【正文】 ５）土地增值收益 ＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）］＊收益率 土地價(jià)格＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）＋（５） 例： P82 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 三、建筑物貶值（折舊）的估算 （一）貶值的原因 實(shí)體性損耗、功能性衰退、經(jīng)濟(jì)性貶值 例：某舊住宅，測算其重臵價(jià)格為 40萬元，地面、門窗 等破舊引起的物質(zhì)折舊為 1萬元，戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú) 立的衛(wèi)生間和共用電視天線導(dǎo)致功能折舊為 6萬元，位于 城市衰落區(qū)的經(jīng)濟(jì)折舊為 3萬元。求該舊住宅的折舊額和 現(xiàn)值。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 解：該舊住宅折舊總額為 1+6+3=10萬元 該舊住宅現(xiàn)值為 4010=30萬元 （二）貶值的估算 直線法、成新率法 例： P84 注：成新率法未考慮凈殘值 區(qū)分可修復(fù)貶值與不可修復(fù)貶值 例： P84 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 例：某建筑物重臵價(jià)格為 180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為 50年， 有效經(jīng)過壽命為 10年。其中門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬 元；裝飾裝修的重臵價(jià)格為 30萬元，平均壽命為 5年，經(jīng) 過年數(shù)為 3年，設(shè)備的重臵價(jià)格為 60萬元，平均壽命為 15年，經(jīng)過年數(shù)為 10年，設(shè)殘值率均為 0，計(jì)算該建筑 物的物質(zhì)折舊額 。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 門窗損壞的修復(fù)費(fèi)用 =2萬元 裝飾裝修的折舊額 =30*3/5=18萬元 設(shè)備折舊額 =60*10/15=40萬元 長壽命項(xiàng)目折舊額 =（ 18023060） *10/50 = 該建筑物物質(zhì)折舊額 =2+18+40+= 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 建筑經(jīng)濟(jì)耐用年限的確定 （ 1） 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 50年 建設(shè)期 2年 土地使用年限 70年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 50年 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 （ 2） 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 45年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 45年 土地使用年限 50年 10年后出讓 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 （ 3） 建設(shè)期 3年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 60年 土地使用年限 40年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 37年 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 （ 4） 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 50年 土地使用年限 40年 6年后出讓 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 46年 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 成本法應(yīng)用中的有關(guān)規(guī)定 《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》 《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》 《中華人民共和國土地管理法》 《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安臵制度的指導(dǎo)意見》 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》 《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 房屋完損等級及新舊標(biāo)準(zhǔn) 完好房：十、九、八成 基本完好房：七、六成 一般損壞房：五、四成 嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成一下 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 例：某宗房地產(chǎn)土地面積為 1000平米，是十年前通過征 收農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為 18萬元 /畝，現(xiàn)時(shí)重新取 得該類土地需要的費(fèi)用為 620元 /平米，地上建筑物總建 筑面積為 2023平米，是八年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的 建筑造價(jià)為每平米建筑面積 600元，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物 的建筑造價(jià)為每平米建筑面積 1200元，估計(jì)該建筑物有 八成新。測算該建筑物現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估 土地現(xiàn)值 =620*1000=620 000元 建筑物現(xiàn)值 =1200*2023*80%=1 920 000元 估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)總價(jià) =620 000+ 1 920 000 =2 540 000元 估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)單價(jià) = 2 540 000/2023 =1270元 /平米 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 一、市場法基本原理 概念 適用范圍 房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高，有較多交易實(shí)例發(fā)生。 二、估價(jià)步驟 （一）搜集交易實(shí)例 途徑 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 真實(shí)完整的信息 交易雙方的情況和交易目的；交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況； 成交價(jià)格與日期；付款方式 建立交易實(shí)例庫 （二）選取可比交易實(shí)例： 3— 10個(gè) 類似房地產(chǎn)；成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近；成交價(jià)格為正 常價(jià)格 （三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價(jià)；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 （四）進(jìn)行交易情況修正 將不正常的交易實(shí)例價(jià)格修正為正常價(jià)格。 導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素 ? 利害關(guān)系人之間的交易； ? 急于出售或購買； ? 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解； ? 交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好； ? 特殊交易方式； ? 交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)； ? 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； ? 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響； 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 交易情況修正方法 注：交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。 設(shè)：可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高（低）S% 可比實(shí)例正常市場價(jià)格 *（ 1+S%） =可比實(shí)例成交價(jià)格 可比實(shí)例正常市場價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 /（ 1+S%） 例：某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方 2325元 /平米，買 賣中所涉及稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，交易中應(yīng)由賣方繳納稅費(fèi) 為正常交易價(jià)格的 7%，應(yīng)由買方繳納稅費(fèi)為正常交易價(jià) 格的 5%，問該宗房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評估 注： 正常成交價(jià) 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =賣方實(shí)際得到的價(jià)格 正常成交價(jià) +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =買方實(shí)際付出的價(jià)格 正常成交價(jià) =2325/（ 17%） =2500元 /平米 例：某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方 2625元 /平米，買