【正文】 ５）土地增值收益 ＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）］＊收益率 土地價格＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）＋（５） 例： P82 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 三、建筑物貶值（折舊）的估算 （一）貶值的原因 實體性損耗、功能性衰退、經(jīng)濟性貶值 例：某舊住宅，測算其重臵價格為 40萬元，地面、門窗 等破舊引起的物質(zhì)折舊為 1萬元，戶型設(shè)計不好、沒有獨 立的衛(wèi)生間和共用電視天線導(dǎo)致功能折舊為 6萬元，位于 城市衰落區(qū)的經(jīng)濟折舊為 3萬元。求該舊住宅的折舊額和 現(xiàn)值。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 解：該舊住宅折舊總額為 1+6+3=10萬元 該舊住宅現(xiàn)值為 4010=30萬元 （二）貶值的估算 直線法、成新率法 例： P84 注：成新率法未考慮凈殘值 區(qū)分可修復(fù)貶值與不可修復(fù)貶值 例： P84 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 例：某建筑物重臵價格為 180萬元，經(jīng)濟壽命為 50年， 有效經(jīng)過壽命為 10年。其中門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬 元；裝飾裝修的重臵價格為 30萬元，平均壽命為 5年，經(jīng) 過年數(shù)為 3年，設(shè)備的重臵價格為 60萬元，平均壽命為 15年，經(jīng)過年數(shù)為 10年，設(shè)殘值率均為 0，計算該建筑 物的物質(zhì)折舊額 。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 門窗損壞的修復(fù)費用 =2萬元 裝飾裝修的折舊額 =30*3/5=18萬元 設(shè)備折舊額 =60*10/15=40萬元 長壽命項目折舊額 =（ 18023060） *10/50 = 該建筑物物質(zhì)折舊額 =2+18+40+= 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 建筑經(jīng)濟耐用年限的確定 （ 1） 建筑物經(jīng)濟壽命 50年 建設(shè)期 2年 土地使用年限 70年 建筑物經(jīng)濟壽命 50年 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 （ 2） 建筑物經(jīng)濟壽命 45年 建筑物經(jīng)濟壽命 45年 土地使用年限 50年 10年后出讓 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 （ 3） 建設(shè)期 3年 建筑物經(jīng)濟壽命 60年 土地使用年限 40年 建筑物經(jīng)濟壽命 37年 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 （ 4） 建筑物經(jīng)濟壽命 50年 土地使用年限 40年 6年后出讓 建筑物經(jīng)濟壽命 46年 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 成本法應(yīng)用中的有關(guān)規(guī)定 《商品住宅價格管理暫行辦法》 《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》 《中華人民共和國土地管理法》 《關(guān)于完善征地補償安臵制度的指導(dǎo)意見》 《城市房屋拆遷管理條例》 《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》 《房屋完損等級評定標準》 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 房屋完損等級及新舊標準 完好房：十、九、八成 基本完好房：七、六成 一般損壞房：五、四成 嚴重損壞房及危險房：三成一下 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 例：某宗房地產(chǎn)土地面積為 1000平米，是十年前通過征 收農(nóng)地取得，當時取得的費用為 18萬元 /畝，現(xiàn)時重新取 得該類土地需要的費用為 620元 /平米，地上建筑物總建 筑面積為 2023平米，是八年前建成交付使用的，當時的 建筑造價為每平米建筑面積 600元，現(xiàn)時建造類似建筑物 的建筑造價為每平米建筑面積 1200元，估計該建筑物有 八成新。測算該建筑物現(xiàn)時總價和單價。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 土地現(xiàn)值 =620*1000=620 000元 建筑物現(xiàn)值 =1200*2023*80%=1 920 000元 估價對象的現(xiàn)時總價 =620 000+ 1 920 000 =2 540 000元 估價對象的現(xiàn)時單價 = 2 540 000/2023 =1270元 /平米 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 一、市場法基本原理 概念 適用范圍 房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高，有較多交易實例發(fā)生。 二、估價步驟 （一）搜集交易實例 途徑 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 真實完整的信息 交易雙方的情況和交易目的；交易實例房地產(chǎn)狀況； 成交價格與日期；付款方式 建立交易實例庫 （二）選取可比交易實例： 3— 10個 類似房地產(chǎn)；成交日期與估價時點相近；成交價格為正 常價格 （三）建立價格可比基礎(chǔ) 統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 （四）進行交易情況修正 將不正常的交易實例價格修正為正常價格。 導(dǎo)致成交價格偏離正常價格的因素 ? 利害關(guān)系人之間的交易； ? 急于出售或購買； ? 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解； ? 交易雙方或某一方有特別動機或偏好； ? 特殊交易方式； ? 交易稅費的非正常負擔； ? 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； ? 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響； 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 交易情況修正方法 注：交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價格為基準來確定。 設(shè)：可比實例成交價格比其正常市場價格高（低）S% 可比實例正常市場價格 *（ 1+S%） =可比實例成交價格 可比實例正常市場價格 =可比實例成交價格 /（ 1+S%） 例：某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方 2325元 /平米，買 賣中所涉及稅費均由買方負擔，交易中應(yīng)由賣方繳納稅費 為正常交易價格的 7%，應(yīng)由買方繳納稅費為正常交易價 格的 5%，問該宗房地產(chǎn)的正常交易價格。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 注： 正常成交價 應(yīng)由賣方負擔的稅費 =賣方實際得到的價格 正常成交價 +應(yīng)由買方負擔的稅費 =買方實際付出的價格 正常成交價 =2325/（ 17%） =2500元 /平米 例：某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方 2625元 /平米，買