第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估(編輯修改稿)
2025-02-12 20:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 賣中所涉及稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，交易中應(yīng)由賣方繳納稅費(fèi) 為正常交易價(jià)格的 7%，應(yīng)由買方繳納稅費(fèi)為正常交易價(jià) 格的 5%，問該宗房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評(píng)估 正常成交價(jià) =2625/（ 1+5%） =2500元 /平米 （五）進(jìn)行交易日期修正 采用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率修正； 采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)修正； 例：某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價(jià)格為 1800元 /平米，現(xiàn) 需將其調(diào)整到 2023年 10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū) 類似房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 ； ； ； 85； ； ； （以 2023年 1月為 100 ）試求該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的 價(jià)格。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評(píng)估 2023年 10月價(jià)格 =1800* = /平米 例：某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價(jià)格為 2023元 /平米，現(xiàn) 需將其調(diào)整到 2023年 10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū) 類似房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 ； ； ； 105； ； ； （均以上個(gè)月為 100 ）試求該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評(píng)估 2023年 10月價(jià)格 =2023*105*** = /平米 例：某宗可比實(shí)例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價(jià)格為 1000美元 /平米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變 動(dòng)平均每月比上月上漲 %。設(shè)人民幣與美元的市場匯 率 05年 1月 30日為 1美元 =， 05年 9月 30日 為 1美元 =，試將該可比實(shí)例價(jià)格調(diào)整到 05 年 9月 30日。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評(píng)估 =8393元人民幣 /平米 8%)(**1000 ?例：某宗可比實(shí)例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價(jià)格為 1000美元 /平米，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降 %。設(shè)人民幣與美元的市場匯05年 1月 30日為 1美元 =， 05年 9月 30日為 1美元 =，試將該可比實(shí)例價(jià)格調(diào)整到 05年 9月 30日。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評(píng)估 平米元人民幣 /*%)(*10008 ??（六）進(jìn)行區(qū)域因素修正 直接比較法 以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)， 與可比實(shí)例相對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，確定修正比率。 間接比較修正法 以設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分，再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評(píng)估 例：設(shè)估價(jià)對(duì)象為 6層住宅樓的 5層，甲可比實(shí)例為同類 6 層住宅樓的 4層，成交價(jià)格為 3000元 /平米；乙可比實(shí) 例為同類 5層住宅樓的 4層，成交價(jià)格為 2900元 /平米； 丙可比實(shí)例為同類 5層住宅樓的 5層，成交價(jià)格為 2800 元 /平米，市場價(jià)格差異系數(shù)如下表，對(duì)甲、乙、丙可比 實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行樓層調(diào)整。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評(píng)估 樓層 5層住宅樓 6層住宅樓 1層 100% 100% 2層 105% 105% 3層 110% 110% 4層 105% 107% 5層 100% 103% 6層 95% 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評(píng)估 V甲 =3000*103%/107%= /平米 V乙 =2900*103%/105%= /平米 V丙 =2800*103%/100%=2844元 /平米 （七）進(jìn)行個(gè)別因素修正 土地個(gè)別因素 建筑物個(gè)別因素 （八）確定比準(zhǔn)價(jià)格 簡單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法；中位數(shù)法；眾數(shù)法 注：市場法中的因素修正可以用百分比法、差額法、回歸分析法 搜集交易實(shí)例 分析估價(jià)對(duì)象 建立交易實(shí)例庫 選取可比實(shí)例 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 可比實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 交易情況修正 交易情況修正 交易日期調(diào)整 交易日期調(diào)整 交易日期調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格 A 比準(zhǔn)價(jià)格 B 比準(zhǔn)價(jià)格 C 求取最終可比價(jià)格 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評(píng)估 交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高 （低）于其正常市場價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正 （負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高（低）于估價(jià)對(duì)象房地 產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異。人民幣與美元市場匯率 05年3月 1日為 1： ， 10月 1日為 1： 。該類寫字樓以人民 幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格 05年 1月 1日至 2月 1日保持不變，2 月 1日至 5月 1日平均每月比上月下降 1%，以后平均每月 比上月上漲 %，試測算該寫字樓 10月 1日的正常市場 價(jià)格。運(yùn)用算術(shù)平均法計(jì)算估價(jià)對(duì)象單價(jià)。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評(píng)估 比準(zhǔn)價(jià)格 Va= = /平米 比準(zhǔn)價(jià)格 VB= = /平米 %811*%)(*%)11(*%211*5000 53???? %41 1*%)(*%)11(*%51 1**650 52 ????第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場比較法評(píng)估 比準(zhǔn)價(jià)格 VC= = /平米 估
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