【文章內(nèi)容簡介】 動而上下波動），它們之間的關(guān)系可見圖 35。 ?就成交價格、市場價格、理論價格三者相對而言， 房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)的市場價格。 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ?（四）評估價值 ?評估價值（ appraisa lvalue）也稱為評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價，是 指估價師通過估價活動所得出的估價對象的價值 。評估價值可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼。例如， 通常把市場法、收益法、成本法 求得的價值分別稱為比準(zhǔn)價格 、 收益價格和積算價 。 ?從某種意義上講， 成本法測算出的價值傾向于最低賣價（主要從賣家角度） ， 收益法測算出的價值傾向于最高買價（主要從買受人的角度）， 市場法測算出的價值傾向于成交價格 。此外， 收益法測算出的價值 趨向 于理論價格 ，市場法測算出的價值 趨向 于市場價格 。 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ?當(dāng)房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，市場法、收益法和成本法測算出的價值基本一致 。 在房地產(chǎn)價格存在泡沫的情況下，市場法測算出的價值會大大高于收益法 和成本法 測算出的價值。 換句話說，如果市場法測算出的價值大大高于收益法測算出的價值，則說明房地產(chǎn)的價值被市場高估或者存在一定的泡沫。 當(dāng)成本法測算出的價值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于市場法或收益法測算出的價值，則說明房地產(chǎn)供大于求或者市場不景氣 ；反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場景氣。 ?評估價值雖然不是事實(shí) ，但當(dāng)為交易目的而估價時， 評估價值與成交價格卻有著密切的關(guān)系 。由于缺乏完全市場，房地產(chǎn)交易往往需要專業(yè)房地產(chǎn)估價為交易當(dāng)事人提供要價或出價的參考依據(jù)，或者提供議價的基礎(chǔ)。 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ?在這種情況下，房地產(chǎn)的評估價值往往會成為房地產(chǎn)的成交價格。但值得注意的是，由于估價師的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德等情況的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價師評估出的價值往往不同。但稱職的估價師所評估出的價值應(yīng)當(dāng)是基本一致的，彼此之間的差異會在合理的誤差范圍內(nèi) 。 ?由上可見，要求 評估的是客觀合理的價值 ，而實(shí)際評估出的可能是帶有房地產(chǎn)估價師個人主觀因素的價值，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格不同。但從理論上講， 一個良好的評估價值＝正常成交價格＝市場價格。 市場價值和非市場價值 ?三、市場價值和非市場價值 ?不論何種類型的房地產(chǎn)評估價值均是推測估價對象在一定條件下最可能的價格。這是一組按照價值前提或者說評估價值的本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價值。 ?（一）市場價值 ?市場價值（ market value MV）過去稱為公開市場價值（ open market value MV），是多數(shù)估價項(xiàng)目需要評估的價值類型，國內(nèi)外對它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同，是指估價對象在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價格： 市場價值與非市場價值 ?（ 1）交易雙方是 自愿地進(jìn)行交易 的 — 賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給個定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)。 ?（ 2）交易雙方是 出于利己動機(jī) 進(jìn)行交易的 — 交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益。 ?（ 3）交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情 — 交易雙方都是理性的 ，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買。 ?（ 4）交易雙方 有較充裕的時間進(jìn)行交易 — 賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進(jìn)行了合理時間的展示。 ?（ 5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價 — 例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。 市場價值與非市場價值 ?市場價值還有一些隱含條件，包括：① 最高最佳使用 ；②繼續(xù)使用 （對于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營）；③市場參與者的 集體觀念和行為 。 ?如果給市場價值下個簡要的定義，那么 它是理性而謹(jǐn)慎的交易雙方，處于利己動機(jī)，有較充裕的時間，在了解交易對象，知曉市場行情下自愿進(jìn)行交易最可能的價格。 ?征收國有土地上單位和個人的房屋雖然是強(qiáng)制性的， 不符合上述市場價值形成條件中的“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的” ，但因?yàn)橐耙婪ńo予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”，所以， 房屋征收估價應(yīng)當(dāng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn) 。 市場價值與非市場價值 ?8．公開市場價值是指下列條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價格（ ）。 ?A．賣方和買方掌握必要的市場信息 ?B．賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象 ?C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價 ?D．賣方和買方追求各自利益的最大化 ?E．賣方和買方急于完成交易 ?答案： AD ?9．城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應(yīng)采用非市場價值標(biāo)準(zhǔn)。（ ） ?答案： 非市場價值 ?（二）非市場價值 ?在實(shí)際估價中，有些估價項(xiàng)目的要求評估的是在不符合市場價值形成的條件中的一個或多個條件下最可能的價格。凡不符合上述市場價值形成條件中任意一條的價值，均為非市場價值。因此， 非市場價值不是一種價值，而對市場價值以外的各種價值的一個概況性稱呼。 非市場價值主要有 快速變現(xiàn)值、謹(jǐn)慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值 。市場價值和這五種非市場價值，可以說是六種基本價值類型。它們是一組按照價值前提或者說是評估價值的本質(zhì)來劃分的價值。 非市場價值 ?1．快速變現(xiàn)值 ?快速變現(xiàn)值是指 不符合 市場價值形成條件中的 “ 交易雙方有較充裕的時間 進(jìn)行交易 ” 下最可能的價格。由于房地產(chǎn)難以變現(xiàn)，如果交易時間較短（如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期），則其最可能的價格較低，因此 快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值。 例如， 賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評估的價值即為快速變現(xiàn)價值。 （強(qiáng)制拍賣） ?2．謹(jǐn)慎價值 ?謹(jǐn)慎價值是指在 存在不確定性因素 的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價值。謹(jǐn)慎原則見本書第五章第七節(jié)。 謹(jǐn)慎價值通常低于市場價值。 例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的 房地產(chǎn)抵押價值即為謹(jǐn)慎價值 。 非市場價值 ?3．在用價值 ?在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值 ?，F(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。 在用價值一般低于市場價值。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價值等于市場價值 。 ?4．殘余價值 ?殘余價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值。它一般低于市場價值。 例如，某個針對特定品牌進(jìn)行了裝飾裝修的餐廳，當(dāng)不再作為該種品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營而出售時，該種裝飾裝修不但不會增加該餐廳的價值，反而會減少該餐廳的價值。因此，此時殘余價值會低于市場價值。但在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下，雖然該餐廳也不會繼續(xù)經(jīng)營下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值，并據(jù)此給予拆遷補(bǔ)償。 非市場價值 ?5．投資價值 ?投資價值一詞有兩種含義： 一是指值得投資 ，例如人們在為某個房地產(chǎn)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做銷售宣傳時，經(jīng)常稱其具有投資價值； 二是指從某個特定的投資者 （即某個具體的投資者） 的角度來衡量的價值 。這里所講的投資價值指的是后者。因此，某一房地產(chǎn)的投資價值，是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。與此相比，該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價值。即 市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值 ； 投資價值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。 在某一時點(diǎn)， 市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。 非市場價值 ?6．在某一時點(diǎn)，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。（ ） ?答案： ?7．房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（ ）。 ?A．市場價值 ?B．清算價值 ?C．快速變現(xiàn)價值 ?D．投資價值 ?答案： D 投資價值與市場價值 ?評估投資價值與評估市場價值的 方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值 。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估 — 價值是預(yù)期未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。以折現(xiàn)率為例， 評估市場價值所采用的折現(xiàn)率 ，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率 （即典型的投資者所要求的報酬率）； 而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率 （通常稱為最低期望收益率）。這個特定的投資者所要求的最低報酬率， 可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率 。 ?在凈收益方面， 評估投資價值時通常采用的是稅后凈收益 ，即要扣除所得稅，而 評估市場價值時通常采用的是稅前凈收益 ，即不扣除所得稅。另外，不同的投資者對未來凈收益的估計，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的；而評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的。 投資價值與市場價值 ?投資者評估的房地產(chǎn)的 投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買）。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對其擬投資（購買）的房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。 當(dāng)市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；反之，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn) 。 ?就投資價值與市場價值相對而言， 房地產(chǎn)估價通常是評估房地產(chǎn)的市場價值 ；但作為房地產(chǎn)估價師，評估房地產(chǎn)的投資價值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，有意購買者可能委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高購買價格，例如為其確定投標(biāo)報價提供參考依據(jù)。這就是一種投資價值評估。 投資價值練習(xí)題 ?8．在評估 投資價值 時，折現(xiàn)率是（ ）。 ?A．社會一般的收益率 ?B．收益法中的資本化率 ?C．投資者要求的滿意收益率 ?D．投資者要求的最低收益率 ?答案： D ?9．在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。（ ） ?答案： 買賣 價格 ?四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值 ?買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值是一組房地產(chǎn)交易或有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為類型來劃分的房地產(chǎn)價格或價值。 ?（一）買賣價格 ?買賣價格也稱為 銷售價格 ，簡稱買賣價，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人（作為賣方）收取或他人（作為買方）支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。 租賃價格 ?（二）租賃價格 ?租賃價格通常稱為 租金 。有時稱為租價， 在土地或以土地為主的情況下一般稱為地租 ， 在土地與建筑物合在一起的情況下一般稱為房租 ，是房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用， 由承租人向出租人支付 或出租人向承租人收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。 ?在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，把房租分為市場租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。其中， 市場租金也稱為協(xié)議租金，是指由市場供求狀況決定的租金。 租賃價格 ?商品租金也稱為全價租金，是指以房地產(chǎn)價值為基礎(chǔ)確定的租金 ，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費(fèi)、地租和利潤八項(xiàng)因素構(gòu)成。 成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金 ，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。 準(zhǔn)成本租金是指接近但還達(dá)不到成本租金水平的租金 。 福利租金是指象征性收取的很低水平的租金 。 ?真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：①地租；②房屋折舊費(fèi)，包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)；③維修費(fèi)；④管理費(fèi)；⑤投資利息；⑥保險費(fèi)；⑦房地產(chǎn)稅（是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。目前屬于這種性質(zhì)的稅收有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）；⑧租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；⑨租賃稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、 租賃手續(xù)費(fèi) （政府收取） ；⑩利潤。 租賃價格 ?實(shí)際中的房租可能包含著上述真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，例如可能包含 家具設(shè)備使用費(fèi) 、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 、 水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)等； 也可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，例如出租人與承租人約定維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)等由承租人負(fù)擔(dān)。房租有的按使用面積計算，有的按建筑面積計算，有的按套或幢計算。其中， 住宅一般是按使用面積或套計租，非住宅一般是按建筑面積計租 。房租也有日租金、月租金和年租金。 房租還有定額租金、定率租金 （也稱為分成租金、百分比租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金）等。此外，還應(yīng)注意 租賃價格與租賃權(quán)價格（承租人權(quán)益價值）是兩個不同的概念。 抵押價值 ?（