房地產(chǎn)價格的評估(編輯修改稿)
2025-02-05 19:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定。 設(shè)：可比實例成交價格比其正常市場價格高（低） S% 可比實例正常市場價格 *（ 1+S%） =可比實例成交價格 可比實例正常市場價格 =可比實例成交價格 /（ 1+S%） 例：某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方 2325元 /平米，買 賣中所涉及稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，交易中應(yīng)由賣方繳納稅費(fèi) 為正常交易價格的 7%，應(yīng)由買方繳納稅費(fèi)為正常交易價 格的 5%，問該宗房地產(chǎn)的正常交易價格。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 注： 正常成交價 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =賣方實際得到的價格 正常成交價 +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =買方實際付出的價格 正常成交價 =2325/（ 17%） =2500元 /平米 例：某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方 2625元 /平米，買 賣中所涉及稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，交易中應(yīng)由賣方繳納稅費(fèi) 為正常交易價格的 7%，應(yīng)由買方繳納稅費(fèi)為正常交易價 格的 5%，問該宗房地產(chǎn)的正常交易價格。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 正常成交價 =2625/（ 1+5%） =2500元 /平米 （五）進(jìn)行交易日期修正 采用房地產(chǎn)價格變動率修正； 采用房地產(chǎn)價格指數(shù)修正； 例：某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價格為 1800元 /平米，現(xiàn) 需將其調(diào)整到 2023年 10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū) 類似房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價格指數(shù)分別為 ； ； ； 85； ； ； （以 2023年 1月為 100 ）試求該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的 價格。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 2023年 10月價格 =1800* = /平米 例：某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價格為 2023元 /平米，現(xiàn) 需將其調(diào)整到 2023年 10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū) 類似房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價格指數(shù)分別為 ； ； ； 105； ； ； （均以上個月為 100 ）試求該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價格。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 2023年 10月價格 =2023*105*** = /平米 例：某宗可比實例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價格為 1000美元 /平米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變 動平均每月比上月上漲 %。設(shè)人民幣與美元的市場匯 率 05年 1月 30日為 1美元 =， 05年 9月 30日 為 1美元 =，試將該可比實例價格調(diào)整到 05 年 9月 30日。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 =8393元人民幣 /平米 例：某宗可比實例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價格為 1000美元 /平米，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月下降 %。設(shè)人民幣與美元的市場匯05年 1月 30日為 1美元 =， 05年 9月 30日為 1美元 =，試將該可比實例價格調(diào)整到 05年 9月 30日。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 （六）進(jìn)行區(qū)域因素修正 直接比較法 以估價對象房地產(chǎn)的各項區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)， 與可比實例相對應(yīng)的區(qū)域因素逐項比較，確定修正比率。 間接比較修正法 以設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，將估價對象和可比實例區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項打分，再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 例：設(shè)估價對象為 6層住宅樓的 5層，甲可比實例為同類 6 層住宅樓的 4層，成交價格為 3000元 /平米；乙可比實 例為同類 5層住宅樓的 4層，成交價格為 2900元 /平米； 丙可比實例為同類 5層住宅樓的 5層，成交價格為 2800 元 /平米，市場價格差異系數(shù)如下表，對甲、乙、丙可比 實例的成交價格進(jìn)行樓層調(diào)整。 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 樓層 5層住宅樓 6層住宅樓 1層 100% 100% 2層 105% 105% 3層 110% 110% 4層 105% 107% 5層 100% 103% 6層 95% 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 V甲 =3000*103%/107%= /平米 V乙 =2900*103%/105%= /平米 V丙 =2800*103%/100%=2844元 /平米 （七）進(jìn)行個別因素修正 土地個別因素 建筑物個別因素 （八）確定比準(zhǔn)價格 簡單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法；中位數(shù)法；眾數(shù)法 注：市場法中的因素修正可以用百分比法、差額法、回歸分析法 搜集交易實例 分析估價對象 建立交易實例庫 選取可比實例 可比實例 A 可比實例 可比實例 建立價格可比基礎(chǔ) 建立價格可比基礎(chǔ) 建立價格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 交易情況修正 交易情況修正 交易日期調(diào)整 交易日期調(diào)整 交易日期調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 比準(zhǔn)價格 A 比準(zhǔn)價格 B 比準(zhǔn)價格 C 求取最終可比價格 第四章 房地產(chǎn)價格評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 交易
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1