【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 費(fèi) [2023]056號(hào) 九 標(biāo)底編制費(fèi) % A建計(jì)聯(lián) [2023]834號(hào)、 A價(jià)費(fèi) [2023]056號(hào) 合計(jì) % 建筑物的貶值 ?實(shí)體性貶值 ?功能性貶值 ?經(jīng)濟(jì)性貶值 建筑物實(shí)體性貶值 ?重臵成本 *（ 1成新率） ?重臵成本 折舊額 成新率和折舊 ?使用年限法 ? 房屋建筑物實(shí)體性貶值 =重置全價(jià) *有形損耗率 ? 有形損耗率 =建筑物實(shí)際已使用年限（建筑物實(shí)際已使用年限 +尚可使用年限） *100% ?打分法：借助建筑物成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，比照建筑物實(shí)際狀況打分，得出建筑物成新率，進(jìn)而計(jì)算出實(shí)體貶值。 完損等級(jí) 完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴(yán)重?fù)p壞房 危險(xiǎn)房 成新率（ %） 80100 6079 4059 40以下 殘值 技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù) 結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修齊全完好 成色新，使用良好 基本完好，成色略舊，有少量 或微量損壞，基本能正常使用 有部分損壞或變形、老化，需 進(jìn)行大、中修理 有明顯損壞和變形，且不齊全 需進(jìn)行大修理或翻修 結(jié)構(gòu)構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，隨 時(shí)有倒塌的可能 原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部 1984年頒發(fā) 《 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 》 部 位 內(nèi) 容 結(jié)構(gòu) 裝修 設(shè)備 完損 等級(jí) 成新率 % 地基基礎(chǔ) 承重構(gòu)件 非承重構(gòu)件 屋 面 樓地面 門 窗 外抹灰 內(nèi)抹灰 頂 棚 細(xì)木裝修 水 衛(wèi) 電 照 暖 氣 特種設(shè)備 完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴(yán)重?fù)p壞房 危險(xiǎn)房 80100 6079 4059 40以下 殘值 評(píng)定部位內(nèi)容、完損等級(jí)和成新率 注意 ： 還可以根據(jù)不同結(jié)構(gòu)類型房屋不同部位打分，再結(jié)合評(píng)分修正系數(shù)表計(jì)算成新率 =（結(jié)構(gòu)部分得分 *G+裝修部分得分 *S+設(shè)備部分得分 *B） *100%； G、 S、 B可查表。 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率的評(píng)分修正系數(shù) 單層 二、三層 四 六層 七層以上 鋼混凝土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)部分 裝修部分 設(shè)備部分 結(jié)構(gòu)部分 裝修部分 設(shè)備部分 結(jié)構(gòu)部分 裝修部分 設(shè)備部分 結(jié)構(gòu)部分 裝修部分 設(shè)備部分 G S B G S B G S B G S B 結(jié)構(gòu)類別 修 正 系 數(shù) 樓別 成新率 =（結(jié)構(gòu)部分得分 *G+裝修部分得分 *S+設(shè)備部分得分 *B） *100%； G、 S、 B可查表。 建筑物功能性貶值 ? 房屋建筑物功能性貶值 是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。例如： ? 建筑物用途及使用強(qiáng)度與其占用土地的最佳使用不一致所產(chǎn)生的貶值； ? 現(xiàn)在新建的住宅都是成套獨(dú)用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基；甚至有些住宅區(qū)還采用智能化系統(tǒng)、凈化水設(shè)備，附設(shè)體育鍛煉場(chǎng)所，許多新建辦公樓配有中央空調(diào)、電梯，采用雙回路供電，不少具備 3A一 SA智能化水準(zhǔn)，住宅使用功能大為提高。 建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值 ?房屋經(jīng)濟(jì)性貶值 ，是指由房地產(chǎn)外在因素導(dǎo)致的效用和價(jià)值降低造成的損失和價(jià)格下降。這常常是因市場(chǎng)變化或政府行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)最佳用途的改變而引起的，主要包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、市容老化、公共設(shè)施不足、居民區(qū)接近污染嚴(yán)重的工業(yè)區(qū)等造成的相對(duì)減價(jià)。 注意?。?！ ?對(duì)于房屋功能性和經(jīng)濟(jì)性折舊的計(jì)算，目前尚無(wú)成熟的方法，主要依據(jù)評(píng)估人員對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度和經(jīng)驗(yàn)來(lái)確定。 4 成本法應(yīng)用案例 [案例 ] 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 15000平方米，該地塊的土地征地費(fèi)用 (含安臵、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅 )為每畝 10萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里 2億元，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 35％，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為 10％，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿? 15％，銀行貸款年利率為 6％，試評(píng)估該土地的價(jià)格。 4 成本法應(yīng)用案例 ?評(píng)估方法的選擇 ? 該土地的各項(xiàng)投入成本均已知，可用成本法評(píng)估。 ? 計(jì)算土地取得費(fèi) ＝ 10萬(wàn)元／畝＝ 150 ? 計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi) ＝ 2億元／平方公里＝ 200 (元 /平方米 ) 4 成本法應(yīng)用案例 ?計(jì)算投資利息 土地取得費(fèi)的計(jì)息期為 2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分段均勻投入。 ?土地取得費(fèi)利息 ＝ 150 [（ 1＋ 6％） 2－ 1]＝ （元 /平方米） ? 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息 ＝ 200 35％ [（ 1＋ 6％） － 1]＋ 200 65％ [（ 1＋ 6％） － 1]＝（元 /平方米） 4 成本法應(yīng)用案例 ? 計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝ [(1)＋ (2)] 10％＝ 35（元 /平方米） ? 計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)＝ [(1)十 (2)十 (3)＋ (4)] (1＋ 15％ ) ＝ (150＋ 200＋ 18． 54十 10． 23＋ 35) (1＋ 15％ ) ＝ 475． 84(元／平方米 ) 土地總價(jià)＝ 475． 84 15000=7137600(元 ) 該宗地單價(jià)為 475． 84元 /平方米，總價(jià)為 7137600元。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 ?適用范圍 ?基本公式 ?基本參數(shù)取得 ?應(yīng)用案例 1 適用范圍 ?收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，對(duì)公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估大多不適用。商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓。 2 基本公式 V— 評(píng)估值 。 Rt — 未來(lái)第 t年的預(yù)期收益； rt— 第 t年的折現(xiàn)率或資本化率； n— 收益年限； t— 第 t年。 ? ?1 1nttttV Rr????3 基本參數(shù)取得 ?收益 ?還原率 ?收益期 收益的獲得 ?凈收益 ，是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。 在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的 實(shí)際凈收益和 客觀凈收益 的區(qū)別，應(yīng)該使用客觀凈收益。 收益的獲得 ? 實(shí)際凈收益 ，是指 在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益 。 ? 當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓； ? 當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低； ? 收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值； ? 土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，無(wú)當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值。 ?由于受到多種因素的影響，實(shí)際凈收益通常不能直接用于評(píng)估 。 收益的獲得 ?客觀凈收益 ，是指房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期，只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。 ?客觀凈收益 =客觀總收入 客觀總費(fèi)用 收益的獲得 ? 客觀總收入 ，是指總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益，也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收入的總和。 ? 求取總收入時(shí)，是以客觀收入即 正常收入 為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收收入 計(jì)算。 ? 房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收入必須是其處于 最佳利用狀態(tài)下 的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。 ? 有租約限制的， 租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金 ，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況 收益的獲得 ?客觀總費(fèi)用 ，總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)（ 付現(xiàn) ）支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。 ? 總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。 ? 房地產(chǎn)的總費(fèi)用 不包括折舊費(fèi) ，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。 折現(xiàn)率的獲得 ?折現(xiàn)率 ，實(shí)質(zhì)上是一種投資報(bào)酬率。 ? 折現(xiàn)率＝ (類似房地產(chǎn)的 )凈收益 / (類似房地產(chǎn)的 )交易價(jià)格 折現(xiàn)率的獲得 【 例 】 可比實(shí)例 純收益（元 /年平方米） 交易價(jià)格（元 /平方米） 資本化率（ % ） 1 5900 2 6000 3 5700 4 6300 5 6500 折現(xiàn)率的獲得 【 例 】 對(duì)以上五個(gè)可以實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均就可以得到產(chǎn)資本化率為： r=（ %+%+%+%+%） /5 =% 收益期的獲得 ?單獨(dú)土地或房屋建筑物的收益期，根據(jù)土地使用權(quán)年限或房屋建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期確定。 ?房地合一的收益期，房物經(jīng)濟(jì)壽命 長(zhǎng)于 或等于土地使用權(quán)年限，根據(jù)土地使用權(quán)年限計(jì)算。房屋經(jīng)濟(jì)壽命期 短于 土地使用權(quán)年限，根據(jù)房屋經(jīng)濟(jì)壽命期確定計(jì)算期，但最后要加上土地使用權(quán)年限超出部分的使用價(jià)值的折現(xiàn)值。 [案例 ] 有一宗土地 ， 出讓年期為 50年 ， 資本化率為 10％ ， 預(yù)計(jì)未來(lái)前 5年的純收益率分別為15萬(wàn)元 、 16萬(wàn)元 、 18萬(wàn)元 、 15萬(wàn)元 、 20萬(wàn)元， 第六年開(kāi)始收益大約可以穩(wěn)定在 25萬(wàn)元左右 ， 試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)格 。