【文章內容簡介】 費 [2023]056號 九 標底編制費 % A建計聯(lián) [2023]834號、 A價費 [2023]056號 合計 % 建筑物的貶值 ?實體性貶值 ?功能性貶值 ?經濟性貶值 建筑物實體性貶值 ?重臵成本 *（ 1成新率） ?重臵成本 折舊額 成新率和折舊 ?使用年限法 ? 房屋建筑物實體性貶值 =重置全價 *有形損耗率 ? 有形損耗率 =建筑物實際已使用年限（建筑物實際已使用年限 +尚可使用年限） *100% ?打分法：借助建筑物成新率評分標準，比照建筑物實際狀況打分，得出建筑物成新率，進而計算出實體貶值。 完損等級 完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴重損壞房 危險房 成新率（ %） 80100 6079 4059 40以下 殘值 技術經濟參數 結構、設備、裝修齊全完好 成色新，使用良好 基本完好，成色略舊，有少量 或微量損壞，基本能正常使用 有部分損壞或變形、老化，需 進行大、中修理 有明顯損壞和變形，且不齊全 需進行大修理或翻修 結構構件已處于危險狀態(tài)，隨 時有倒塌的可能 原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部 1984年頒發(fā) 《 房屋完損等級評定標準 》 部 位 內 容 結構 裝修 設備 完損 等級 成新率 % 地基基礎 承重構件 非承重構件 屋 面 樓地面 門 窗 外抹灰 內抹灰 頂 棚 細木裝修 水 衛(wèi) 電 照 暖 氣 特種設備 完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴重損壞房 危險房 80100 6079 4059 40以下 殘值 評定部位內容、完損等級和成新率 注意 ： 還可以根據不同結構類型房屋不同部位打分，再結合評分修正系數表計算成新率 =（結構部分得分 *G+裝修部分得分 *S+設備部分得分 *B） *100%； G、 S、 B可查表。 不同結構類型房屋成新率的評分修正系數 單層 二、三層 四 六層 七層以上 鋼混凝土結構 混合結構 磚木結構 其他結構 結構部分 裝修部分 設備部分 結構部分 裝修部分 設備部分 結構部分 裝修部分 設備部分 結構部分 裝修部分 設備部分 G S B G S B G S B G S B 結構類別 修 正 系 數 樓別 成新率 =（結構部分得分 *G+裝修部分得分 *S+設備部分得分 *B） *100%； G、 S、 B可查表。 建筑物功能性貶值 ? 房屋建筑物功能性貶值 是指由于建筑物用途、使用強度、設計、結構、裝修、設備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。例如： ? 建筑物用途及使用強度與其占用土地的最佳使用不一致所產生的貶值； ? 現(xiàn)在新建的住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基；甚至有些住宅區(qū)還采用智能化系統(tǒng)、凈化水設備，附設體育鍛煉場所，許多新建辦公樓配有中央空調、電梯，采用雙回路供電，不少具備 3A一 SA智能化水準，住宅使用功能大為提高。 建筑物經濟性貶值 ?房屋經濟性貶值 ，是指由房地產外在因素導致的效用和價值降低造成的損失和價格下降。這常常是因市場變化或政府行為導致的房地產最佳用途的改變而引起的，主要包括競爭對手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉移、市容老化、公共設施不足、居民區(qū)接近污染嚴重的工業(yè)區(qū)等造成的相對減價。 注意?。?！ ?對于房屋功能性和經濟性折舊的計算，目前尚無成熟的方法，主要依據評估人員對市場的熟悉程度和經驗來確定。 4 成本法應用案例 [案例 ] 某市經濟技術開發(fā)區(qū)內有一塊土地面積為 15000平方米，該地塊的土地征地費用 (含安臵、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅 )為每畝 10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里 2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的 35％，開發(fā)商要求的投資回報率為 10％，當地土地出讓增值收益率為 15％，銀行貸款年利率為 6％，試評估該土地的價格。 4 成本法應用案例 ?評估方法的選擇 ? 該土地的各項投入成本均已知，可用成本法評估。 ? 計算土地取得費 ＝ 10萬元／畝＝ 150 ? 計算土地開發(fā)費 ＝ 2億元／平方公里＝ 200 (元 /平方米 ) 4 成本法應用案例 ?計算投資利息 土地取得費的計息期為 2年，土地開發(fā)費為分段均勻投入。 ?土地取得費利息 ＝ 150 [（ 1＋ 6％） 2－ 1]＝ （元 /平方米） ? 土地開發(fā)費利息 ＝ 200 35％ [（ 1＋ 6％） － 1]＋ 200 65％ [（ 1＋ 6％） － 1]＝（元 /平方米） 4 成本法應用案例 ? 計算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤＝ [(1)＋ (2)] 10％＝ 35（元 /平方米） ? 計算土地價格 土地單價＝ [(1)十 (2)十 (3)＋ (4)] (1＋ 15％ ) ＝ (150＋ 200＋ 18． 54十 10． 23＋ 35) (1＋ 15％ ) ＝ 475． 84(元／平方米 ) 土地總價＝ 475． 84 15000=7137600(元 ) 該宗地單價為 475． 84元 /平方米，總價為 7137600元。 第三節(jié) 房地產評估的收益法 房地產評估的收益法 ?適用范圍 ?基本公式 ?基本參數取得 ?應用案例 1 適用范圍 ?收益法適用于有收益的房地產價格評估，對公用、公益性房地產價格評估大多不適用。商場、寫字樓、旅館、公寓。 2 基本公式 V— 評估值 。 Rt — 未來第 t年的預期收益； rt— 第 t年的折現(xiàn)率或資本化率； n— 收益年限； t— 第 t年。 ? ?1 1nttttV Rr????3 基本參數取得 ?收益 ?還原率 ?收益期 收益的獲得 ?凈收益 ，是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。 在確定凈收益時，必須注意房地產的 實際凈收益和 客觀凈收益 的區(qū)別，應該使用客觀凈收益。 收益的獲得 ? 實際凈收益 ，是指 在現(xiàn)狀下被估房地產實際取得的凈收益 。 ? 當前收益權利人在法律上、行政上享有某種特權或受到特殊的限制，致使房地產的收益偏高或偏低，而這些權利或限制又不能隨同轉讓； ? 當前房地產并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低； ? 收益權利人經營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值； ? 土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，還必須支付有關稅費，凈收益為負值。 ?由于受到多種因素的影響，實際凈收益通常不能直接用于評估 。 收益的獲得 ?客觀凈收益 ，是指房地產在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期，只有客觀凈收益才能作為評估的依據。 ?客觀凈收益 =客觀總收入 客觀總費用 收益的獲得 ? 客觀總收入 ，是指總收益是指以收益為目的的房地產和與之有關的各種設施、勞動力及經營管理者要素結合產生的利益，也就是指被估房地產在一年內所得到的所有收入的總和。 ? 求取總收入時，是以客觀收入即 正常收入 為基礎，而不能以實際收收入 計算。 ? 房地產所產生的正常收入必須是其處于 最佳利用狀態(tài)下 的結果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實經濟中，應為正常使用下的正常收益。 ? 有租約限制的， 租約期內的租金宜采用租約所確定的租金 ，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況 收益的獲得 ?客觀總費用 ，總費用是指取得該收益所必需的各項（ 付現(xiàn) ）支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。 ? 總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。 ? 房地產的總費用 不包括折舊費 ，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。 折現(xiàn)率的獲得 ?折現(xiàn)率 ，實質上是一種投資報酬率。 ? 折現(xiàn)率＝ (類似房地產的 )凈收益 / (類似房地產的 )交易價格 折現(xiàn)率的獲得 【 例 】 可比實例 純收益（元 /年平方米） 交易價格（元 /平方米） 資本化率（ % ） 1 5900 2 6000 3 5700 4 6300 5 6500 折現(xiàn)率的獲得 【 例 】 對以上五個可以實例的資本化率進行簡單算術平均就可以得到產資本化率為： r=（ %+%+%+%+%） /5 =% 收益期的獲得 ?單獨土地或房屋建筑物的收益期，根據土地使用權年限或房屋建筑物的經濟壽命期確定。 ?房地合一的收益期，房物經濟壽命 長于 或等于土地使用權年限，根據土地使用權年限計算。房屋經濟壽命期 短于 土地使用權年限，根據房屋經濟壽命期確定計算期，但最后要加上土地使用權年限超出部分的使用價值的折現(xiàn)值。 [案例 ] 有一宗土地 ， 出讓年期為 50年 ， 資本化率為 10％ ， 預計未來前 5年的純收益率分別為15萬元 、 16萬元 、 18萬元 、 15萬元 、 20萬元， 第六年開始收益大約可以穩(wěn)定在 25萬元左右 ， 試評估該宗土地的收益價格 。