房地產(chǎn)評(píng)估成本法(編輯修改稿)
2025-02-10 17:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)時(shí)點(diǎn)的 第二 、 重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的 第三 、 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格 ， 未扣除折舊； ★ 土地的重新構(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格 根據(jù)建筑物重新建造方式的不同可以分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。 重置價(jià)格又稱為重置成本，是指采用 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料 、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下 ，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有 同等效用 的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤(rùn)?？梢岳斫鉃椤疤娲薄? 重建價(jià)格又稱為重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物 相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)該獲得的利潤(rùn)?？梢岳斫鉃椤皬?fù)制 上述兩種建筑方法得出的重新構(gòu)建價(jià)格往往不同。一般來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)估價(jià)中，大多數(shù)情況下是利用建筑物的重置價(jià)格，但是如果有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用于重建價(jià)格。但是因?yàn)槟甏眠h(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料，或者因?yàn)榻ㄖ夹g(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變，使得“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只能勉強(qiáng)用重置價(jià)格。 二 、 建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法 ㈠單位比較法 ㈡分部分項(xiàng)法 ㈢工料測(cè)量法 ㈣指數(shù)調(diào)整法 房地產(chǎn)評(píng)估 ①單位比較法 ：是指以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體，選取某種與該建筑物造價(jià)密切相關(guān)的計(jì)量單位為比較單位，通過(guò)調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)類似建筑物的這種單位造價(jià)，并做適當(dāng)?shù)男拚⒄{(diào)整來(lái)求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法實(shí)質(zhì)上是是市場(chǎng)法，比較常用、簡(jiǎn)單，但是粗略。通常有單位面積比較法和單位體積比較法。 房地產(chǎn)評(píng)估 單位面積法 是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的面積來(lái)估算估價(jià)對(duì)象建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格。這種方法主要適用于造價(jià)與面積關(guān)系較大的房屋，如住宅、辦公樓等。 例題 ：某幢房屋的建筑面積為 300m2，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位面積造價(jià)為1200元 /m2。試估算該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格。 解：該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格估算為： 300 1200＝ 36（萬(wàn)元） 房地產(chǎn)評(píng)估 單位體積法 是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的體積來(lái)估算估價(jià)對(duì)象建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格。這種方法主要適用于造價(jià)與體積關(guān)系較大的房屋，如儲(chǔ)油罐、地下倉(cāng)庫(kù)等。 房地產(chǎn)評(píng)估 ②分部分項(xiàng)法 是假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)建或分部分項(xiàng)工程，然后測(cè)算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，再調(diào)查、了解各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本，最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的價(jià)格或成本后相加，來(lái)求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。 房地產(chǎn)評(píng)估 房地產(chǎn)評(píng)估 采取這種方法進(jìn)行建筑物重新構(gòu)建價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)該注意： 首先， 應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位，如基礎(chǔ)工程的計(jì)量單位通常是體積，墻面抹灰工程通常是面積，而樓梯欄桿工程的計(jì)量單位是米。 其次， 既不要漏項(xiàng)，也不能重復(fù)計(jì)算，以免造成測(cè)算不準(zhǔn)。 房地產(chǎn)評(píng)估 ③ 工料測(cè)量法是先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，然后測(cè)算重新構(gòu)建該建筑物的材料、構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、工人時(shí)數(shù)，再調(diào)查這些部分的單位價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，最后兩者相乘求和，來(lái)求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。 這種方法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是比較費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，并需要其他專家如造價(jià)工程師、建筑工程師的參與，主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取。 房地產(chǎn)評(píng)估 房地產(chǎn)評(píng)估 ④指數(shù)調(diào)整法 是利用有關(guān)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象重新構(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。 將原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的具體方法，與市場(chǎng)法中交易日期的調(diào)整的方法相同。 p133 第五節(jié) 建筑物折舊 一 、 建筑物折舊的概念和原因 建筑物折舊 ， 是指估價(jià)上的折舊而非會(huì)計(jì)上的折舊 。 估價(jià)上的折舊是指各種原因所造成的價(jià)值損失 ， 其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額 。 實(shí)際估價(jià)中 ， 建筑物的折舊包括 3個(gè)方面： ① 物質(zhì)折舊 ② 功能折舊 ③ 經(jīng)濟(jì)折舊 【 例 42】 某舊住宅，估計(jì)其重置價(jià)格為 40萬(wàn)元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為 3萬(wàn)元，戶型不好、沒(méi)有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為 8萬(wàn)元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為 7萬(wàn)元。試求該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。 【 解 】 由題意： 該舊住宅的折舊總額 = 3+8+7 = 18（萬(wàn)元） 該舊住宅的現(xiàn)值 =重置價(jià)格 折舊 =4018=22（萬(wàn)元） ㈠物質(zhì)折舊 ， 又稱物質(zhì)磨損 、 有形損耗 ，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失 。 進(jìn)一步可歸納為 4個(gè)方面： ① 自然經(jīng)過(guò)的老朽 ② 正常使用的磨損 ③ 意外的破壞損毀 ④ 延遲維修的損壞殘存 （ 1）自然
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