房地產(chǎn)評(píng)估課件(編輯修改稿)
2025-02-10 17:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（ p140） 房地產(chǎn)價(jià)格 =土地取得費(fèi) +開發(fā)成本+管理費(fèi)用 +利息 +銷售費(fèi)用 +開發(fā)利潤(rùn) 12 （四）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（ p143） 一般因素 ， 包括：社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì) 、 政策因素 區(qū)域因素 個(gè)別因素 13 六 、 房地產(chǎn)評(píng)估的方法 （ 一 ） 收益法 1． 基本思路 2． 計(jì)算方法： （ 1） 純收益：實(shí)際純收益與客觀純收益 客觀總收益 （ 年收益 ） －客觀總費(fèi)用 （ 2） 資本化率：綜合折現(xiàn)率 、 土地折現(xiàn)率 、 建筑物折現(xiàn)率 14 （ 1） 適應(yīng)于單獨(dú)評(píng)估土地或建筑物的價(jià)值時(shí) （ 2） 可以檢驗(yàn)建筑物與土地價(jià)值是否匹配 收益法的派生－－殘余法 15 案例 例 1：某用于出租寫字樓 ， 占地面積 1000平方米 ，建筑物容積率 2， 每年來(lái)自土地的總收益 20萬(wàn)元 ， 總費(fèi)用 5萬(wàn)元 ， 建筑物折現(xiàn)率 12%， 綜合折現(xiàn)率 10%， 使用期限假設(shè)為無(wú)限期 ， 該建筑物現(xiàn)時(shí)價(jià)格 150萬(wàn)元 ， 求樓面地價(jià)和土地折現(xiàn)率 。 16 例 某房地產(chǎn)公司 1996年取得一塊土地 50年使用權(quán)，于 1998年 11月建成一棟寫字樓，造價(jià)2023元 /平方米，耐用年限 55年， 2023年該類建筑重置價(jià)格 2500元 /平方米，占地面積 500平方米，建筑面積 900平方米。出租期間每月實(shí)收租金 3萬(wàn)元。當(dāng)?shù)赝惤ㄖ镒饨鹨话銥槊吭?50元 /平方米，空置率 10%，支付管理費(fèi)、維修費(fèi)、房產(chǎn)稅等 73260元 /年，土地折現(xiàn)率7%，建筑物折現(xiàn)率 8%，評(píng)估 2023年
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