【文章內(nèi)容簡介】 機場、碼頭距離 100 102 100 102 環(huán)境狀況優(yōu)劣度 100 100 100 100 個 別 因 素 容積率 100 100 100 100 使用年限 100 100 100 100 宗地自然條件 100 100 100 100 宗地臨路條件 100 100 100 100 宗地面積 100 100 100 100 宗地形狀 100 100 100 100 市政配套齊全度 100 100 100 100 ? 三種土地出讓方式的具體程序： 協(xié)議出讓程序 市土地局根據(jù)市政府批準(zhǔn)的出讓地塊方案向境內(nèi)外發(fā)布出讓土地信息。 有意受讓者提出用地申請，并填寫用地申請表。 市土地局向申請受讓者提供出讓地塊的有關(guān)資料和規(guī)定。 必要時向成片開發(fā)土地的有意受讓者提交土地開發(fā)建設(shè)方案。 雙方協(xié)商達(dá)成一致意見。 簽訂土地出讓合同，并繳付定金，按土地出讓合同規(guī)定，在付款期限內(nèi)向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土 地出讓金。 受讓者在付清出讓金后，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取 《 中華人民共和國國有土地使用證 》 。 招標(biāo)出讓程序 市土地局制定出讓土地招標(biāo)方案，報經(jīng)市政府批準(zhǔn)發(fā)布招標(biāo)公告。 有意投標(biāo)人到指定地點購買土地使用規(guī)劃、投標(biāo)須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其它有關(guān)文件。 市土地局向有意投標(biāo)者解答有關(guān)出讓土地法規(guī)及出讓有關(guān)問題。 投標(biāo)者在規(guī)定的投標(biāo)截止日期前繳納保證金（不計息），并將密封后的投標(biāo)書投入標(biāo)箱。 市土地局組織有關(guān)部門組成評標(biāo)委員會，主持開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)工作。 對有效標(biāo)書進(jìn)行評審，市土地局向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書，未中標(biāo)者由市土地局退保證金。 中標(biāo)者在規(guī)定的時間內(nèi)與市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，并繳納定金，保證金可抵充定金。 中標(biāo)者按合同規(guī)定支付全部出讓金后，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。 拍賣出讓程序 市土地局制定出讓土地拍賣方案，報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，發(fā)布拍賣出讓土地公告。 市土地局向競爭者提供土地使用合同書文本、土地使用規(guī)劃及其他有關(guān)文件。 驗證競買者資格，發(fā)放應(yīng)價牌。 市土地局主持拍賣競買，簡介拍賣地塊情況，宣布拍賣起價。 競買者舉牌應(yīng)價。 競買獲勝者與市土地局簽訂土地出讓合同，繳付定金。 競買獲勝者按土地出讓合同規(guī)定，在付款時限內(nèi)向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金。 競買獲勝者付清全部土地出讓金后 30日內(nèi)，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取 《 國有土地使用證 》 。 ? 轉(zhuǎn)讓方： 補交土地出讓金（通過劃撥取得時）。 交納營業(yè)稅：稅率 5%. 交納城建稅和教育費附加：營業(yè)稅的 10%. 土地增值稅：視增值額的大小適用 30%60%的四級超率累進(jìn)稅率。 印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)載明金額的萬分之五。 受讓方： 契稅： 3%5%，具體視當(dāng)?shù)匾?guī)定。 印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)載明金額的萬分之五。 第二節(jié) 房地產(chǎn)評估中的成本法 一、基本思路（地產(chǎn)評估） 成本法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。 二、適用范圍 由于土地的價格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本法有時可能會與市場產(chǎn)生偏差。故采用成本法估價有一定的限制，一般成本法適用于： 1新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價； 2土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū)，無法用市場比較法估價時采用； 3工業(yè)用地估價，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外； 4既無收益又無交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的估價。 ?成本逼近法的基本公式 V＝ Ea+Ed+T+Rl+R2+R3 式中 V——土地價格 ? Ea——土地取得費 ? Ed——土地開發(fā)費 ? T——稅費 ? Rl——利息 ? R2——利潤 ? R3——土地增值 ? VE——土地成本價格 四、成本法估價步驟 1．判斷待估土地是否適用成本逼近法； 2．收集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料； 3．通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)稅費、利息、利潤； 4．確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額； 5．按地價公式求取估價土地的土地價格； 6．對地價進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價格。 五、各成本項目的具體內(nèi)容 (一 )土地取得費的概念、構(gòu)成及計算方法 土地取得費的概念 土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用。 不同土地取得情況下土地取得費和計算方法 土地取得費按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項客觀費用計算。 （ 1）征用農(nóng)村集體土地時，土地取得費就是 征地費用 。征地中各項費用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費用來確定。征地費用包括兩部分：土地取得費及相關(guān)稅費，詳情如下： 1)土地取得費 國家征用集體土地，而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，根據(jù) 《 中華人民共和國土地管理法 》 中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上物補償費和青苗補償費?！? 根據(jù) 《 土地管理法 》 規(guī)定：“ 征用耕地的補償費 ，為該耕地被征用前 3年平均產(chǎn)值的 6—10倍； 征用耕地的安置補償費 ，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的 4—6倍。每公頃被征耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍 …… 地上附著物和青苗補償費 是對被征地單位已投入土地而未收回的資金的補償 。 ? 2)相關(guān)稅費 A、占用耕地時的 耕地占用稅 根據(jù) 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 ，凡占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或個人，都必須繳納耕地占用稅，以實際占用的耕地面積，按照規(guī)定稅額一次征收。 B、占用耕地時的 耕地開墾費 根據(jù) 《 土地管理法 》 第三十一條規(guī)定：國家實行占用耕地補償制度，即非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占有耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。這筆費用對土地取得者來說，也是為取得土地而必須支付的費用， 一般稱為造地費 ，應(yīng)按照開墾耕地所需要的投入費用進(jìn)行計算。 ? C、占用菜地的 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 根據(jù)農(nóng)牧漁業(yè)部、國家計委、商業(yè)部 《 關(guān)于印發(fā) 國家建設(shè)征用菜地繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金暫行管理辦法 的通知 》 中的規(guī)定，凡批準(zhǔn)征用已經(jīng)建設(shè)的連續(xù)三年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘，用地單位須向國家繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 新菜地開發(fā)建設(shè)基金的收取標(biāo)準(zhǔn)按城市規(guī)模大小而有所不同。國家規(guī)定，征用 1畝城市郊區(qū)的菜地，城市人口在 100萬以上的，繳納 7000～ 10000元；城市人口在 50～ 100萬人的，繳納 5000～ 7000元；城市人口在50萬人以下的，繳納 3000～ 5000元。各省、自治區(qū)、直轄市在上述額度基礎(chǔ)上，可以根據(jù)本轄區(qū)城市菜地建設(shè)基礎(chǔ)和生產(chǎn)情況，區(qū)別近郊和遠(yuǎn)郊，規(guī)定具體標(biāo)準(zhǔn)。 ? D、征地管理費 征地管理費按照建設(shè)用地審批權(quán)限由相應(yīng)的國土資源管理部門分級征收，計征標(biāo)準(zhǔn)為征地補償費總金額的 1． 4％一 2． 1％?？h級以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)組織辦理各類建設(shè)項目征用土地有關(guān)事宜，由用地單位在征地費總額中按一定比例支付給土地管理部門使用的管理費用。 E、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。 ? 2．城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費 按 拆遷安置費計算。 拆遷安置費 主要包括拆除 房屋及構(gòu)筑物的補償費 、 拆遷安置補助費及相關(guān)稅費 。 1)拆除 房屋及構(gòu)筑物的補償費 應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)夭疬w補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費用來確定。拆遷安置補助 應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定。這兩部分為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用。 2)相關(guān)稅費 A、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費； B、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。 3．從市場取得土地使用權(quán)時，土地取得費就是土地使用權(quán)的取得價格 (應(yīng)為客觀合理的公開市場價格，非特殊交易 )。 注意 ： 1．土地取得費應(yīng)是評估期日的重置費用，即應(yīng)是按照評估期日的有關(guān)規(guī)定和物價水平確定土地取得費的計費項目和取費標(biāo)準(zhǔn)，而不能按照企業(yè)實際取得土地時的實際投入計算，因為企業(yè)可能是十幾年前，甚至了幾十年前取得的土地，如果按照當(dāng)時的標(biāo)準(zhǔn)則難以進(jìn)行計算，而且也不符合土地估價的原則。 2．在實際操作時，上述稅費必須為正常稅費，其他非正常性支出，如 土地閑置費等不能計入成本 。 3． 在實際操作中，以同一區(qū)域或類似區(qū)域土地取得費的均價作為待估宗地的土地取得費 。 (二 )土地開發(fā)費的概念和內(nèi)容 土地開發(fā)費理論上把它作為土地資本來看待，土地開發(fā)部門所進(jìn)行的最起碼的土地開發(fā)工程和投入資金應(yīng)視為土地資產(chǎn)；城市的配套設(shè)施、市政服務(wù)和費用也應(yīng)考慮放進(jìn)土地開發(fā)總成本。 土地開發(fā)費的內(nèi)容 獲得土地后，對其開發(fā)的費用有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。 1．基礎(chǔ)設(shè)施配套費。對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤⑼ㄏ滤?、通電、通訊、通氣、通熱、通路、乎整地面。 2．公共事業(yè)配套費。這與項目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實際情況而定。 3．小區(qū)開發(fā)配套費。同公共事業(yè)建設(shè)配套費類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的標(biāo)準(zhǔn)。 注意：在計算土地開發(fā)費過程中，首先必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度。所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”。“七通 一平”的說法實際上最早來源于房地產(chǎn)開發(fā)和土地開發(fā)區(qū)的開發(fā)，比如在開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，政府或開發(fā)商通常應(yīng)實現(xiàn)開發(fā)區(qū)內(nèi)的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但這種開發(fā)程度對開發(fā)區(qū)來說，是指區(qū)內(nèi)的“通”和“平”， 而具體對于開發(fā)區(qū)內(nèi)某一塊地 (宗地 )來說，各種設(shè)施一般只建設(shè)到宗地紅線外，而宗地內(nèi)若還沒有建成房屋等建筑物的話，一般來說是不通的，但通常應(yīng)達(dá)到平整 。 (三 )利息的概念與計算方法 利息是資金的時間價值。依據(jù) 《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》 GB／ T18508— 2022，確定土地開發(fā)利息是按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和資本年利息率，分別估計各期投入應(yīng)支付的利息。土地開發(fā)周期超過一年，利息按復(fù)利計算。 利息計息方式（掌握） 土地取得費及其稅費利息是以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期；開發(fā)費的利息可采用兩種方法計算：一是以整個開發(fā)費為基數(shù)， 計息期為開發(fā)期 (或資金投入期 )的一半 ；二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。 注意： 如果 開發(fā)費是以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)計算 的，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套費一般需在土地開發(fā)前一次性支付，因此，這一部分開發(fā)費的 計息期也應(yīng)是整個開發(fā)期 。 土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定； 利息率可選用評估期日的 銀行貸款利息率 。 (四 )利潤 計算利潤的基數(shù) 投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤，作為投資的回報，對土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤。按照開發(fā)性質(zhì)和各地實際，確定開發(fā)中各項投資的正?；貓舐剩烙嬐恋赝顿Y應(yīng)取得的投資利潤。土地開發(fā)利潤一般為 6一10％。成本法中利潤計算的基數(shù)包括 取得費、 開發(fā)費和稅費（包含各項管理費用）。 利潤的計算方法 投資利潤＝ (土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 )投資回報率 （五）土地增值收益 ?政府出讓土地除收回成本外，同時要使國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。 土地增值收益率一般為 10—30％。 土地增值的計算方法： 土地增值收益＝ (土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤 ) 土地增值收益率 注：在實際操作中，如土地增值收益采用當(dāng)?shù)?出讓金標(biāo)準(zhǔn) ，由于政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地最高出讓年限的出讓金，與評估宗地的剩余使用年限不一致，須進(jìn)行使用年限修正 年限修正公式為： 宗地價格＝ (土地取得費及稅費十土地開發(fā)費 +利息 +利潤 ) [1l／ (1+土地還原率 )待估宗地剩余使用年限 ] +出讓金 [1l／ (1+土地還原率 )待估宗