【文章內(nèi)容簡介】 格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標(biāo)準(zhǔn)化 素修正區(qū)域因 素修正個別因 （ 5 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 6 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ????niKi1)]1(1[，比較實例修正指數(shù)估價對象修正指數(shù)?Ki 因素修正系數(shù)與比較實例價格的修正關(guān)系不同 。（ 1） — （ 6） 式為連乘關(guān)系 ， （ 7） 式為累加關(guān)系； 因素比較修正的基準(zhǔn)不同 ， 故 100在式中的位置不一樣； 因素比較修正的方式不同 ， 如 （ 1） — (4)式采用的是直接比較修正方式 ， （ 5） — （ 7） 式采用的是間接比較修正方式 。 在實際評估中 ， 這些不同點對評估結(jié)果會產(chǎn)生什么影響呢 ？ 現(xiàn)分析如下： 以上公式中的不同點： ? 連乘式 ? 一種觀點認為：交易情況 、 交易日期 、 區(qū)域因素 、 個別因素四項間既相互獨立又相互關(guān)聯(lián) ， 所謂相互獨立是指其修正指數(shù)是采用單獨與房地產(chǎn)價格相關(guān)關(guān)系分析后測算的；所謂相互關(guān)聯(lián)是指它們對房地產(chǎn)價格的影響是綜合作用的結(jié)果 ， 因此 ， 采用連乘的方式確定綜合修正系數(shù)是比較合適的 。 兩種不同看法：連乘式和累加式 兩種不同看法：連乘式和累加式 ? 累加式 ? 另一種觀點認為：連乘修正時 ， 第一個因素修正時既是一個量的概念 ， 同時又是一個比例的概念 ， 第二個因素修正時 ， 則是在第一個因素修正的基礎(chǔ)上再進行修正；盡管修正比例沒有變 ， 但修正的量由于基礎(chǔ)改變 ， 修正值則不同了 。 由于交易情況 、 交易日期 、 區(qū)域因素 、 個別因素相互是獨立的 ， 因而在修正時不應(yīng)有重疊修正的現(xiàn)象 ， 另一個方面各個因素修正的判斷也是分別獨立進行的 ， 也就是一個修正量的概念 ， 因此連乘修正是不合適的 ， 應(yīng)以累加修正為宜 。 對上述兩種觀點的看法 ? 上述兩種觀點各有其道理 ， 但兩種修正方式的結(jié)果是不一樣的 ， 特別是當(dāng)修正因素越多時 ， 比準(zhǔn)價格的差別越大 。 ? 究竟采用那種方式比較合適呢 ？ 從目前實際運用來看 ， 連乘方法用得較多 ， 美國等也多用價格直接加減法 （ 不是累加法 ） 。 從連乘來看 ， 它既反映了各個因素對房地產(chǎn)價格的相關(guān)關(guān)系 ， 又反映了各因素對房地產(chǎn)價格的綜合影響作用 。 ? 但要指出 ， 區(qū)域因素和個別因子的影響不是單獨起作用 ， 而是共同疊加后發(fā)生作用的 ， 因此 ， 區(qū)域因素和個別因素的修正指數(shù)應(yīng)采用加和或加權(quán)求和的方式測算確定比較合適 ， ? 建議采用： 情況修正 、 期日修正 、 區(qū)域因素和個別因素四個指數(shù)修正用連乘法 ； 區(qū)域因素和個別因素內(nèi)的因子用累加法 。 比較修正的計算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個別因 （ 1 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標(biāo)準(zhǔn)化 素修正區(qū)域因 素修正個別因 （ 5 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 6 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ????niKi1)]1(1[，比較實例修正指數(shù)估價對象修正指數(shù)?Ki 二、關(guān)于比較基準(zhǔn)，即 100的位置 ? 上述 （ 1） — （ 5） 式中 ， 因素的比較基準(zhǔn)不同 ， 100的位置不一樣 。 （ 1） 式中 ， 除交易日期一項因素外 ， 其他因素是以估價對象房地產(chǎn)的情況為基準(zhǔn) ， 用比較實例的因素條件與其逐一比較后確定比較實例的修正指數(shù) ， 故 100在分子上 ， （ 2）式正好與 （ 1） 式相反 ， 各項因素是以交易實例的因素條件為基準(zhǔn)進行比較修正 ， 100的位置就到了分母 。 （ 1） 、 （ 2） 式這種處理方式都是可行的 。 （ 3） 式中將 100都放在了分子處 ，也是可行的 ， 這樣更利于用計算機計算 ， 避免出錯 。 但 （ 4）式中區(qū)域因素的修正是以估價對象的房地產(chǎn)為基準(zhǔn) ， 兩者在同一公式中不統(tǒng)一 ， 是不合適的 。 三、關(guān)于公式的互換問題 ? 例如，假定公式（ 1）中的區(qū)域因素取值為100/90，換算到公式（ 2）中，不能直接在分子上各加 10，即 100/90≠110/100 ，（ 2）式中區(qū)域因素的分子應(yīng)為 100 100/90＝ 111，即100/90→111/100 ，這樣 100的位置改變了，修正系數(shù)仍相同，不會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響。 四、交易日期修正問題 ? 再要注意的是公式中的交易日期修正問題。公式中一般以比較實例交易當(dāng)時的價格指數(shù)為 100進行修正，如果某城市或某區(qū)域的價格指數(shù)基期與交易期日不一致時，仍以交易當(dāng)時為 100，進行期日修正，則需要分別換算交易當(dāng)時和估價時點地價指數(shù)的變化情況，分別求出交易當(dāng)時和估價期日的價格指數(shù)，直接比較計算出期日修正系數(shù)，即期日修正系數(shù)由（ ）/100→P t/Pi, Pt為估價時點的價格指數(shù)， Pi為交易當(dāng)時的價格指數(shù)。 。 五、區(qū)域因素和個別因素的修正方式 ? 修正方式：直接修正和間接修正 。 目前主要采用直接修正方式 ， ? 間接修正方式 ， 是以一個理想的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)條件為基準(zhǔn) ，將交易實例房地產(chǎn)和估價對象房地產(chǎn)分別與其逐項比較 ，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正比例 ， 再進一步求出修正系數(shù) 。 我認為這種方式較好 ， 可以避免直接修正的主觀性 。 ? 以一個城市為對象 ， 建立標(biāo)準(zhǔn)修正系數(shù)體系 。 ? 采用均分法 ， 即各影響因素作用一樣；或加權(quán)分值法 。 后者更科學(xué) 。 比較修正的計算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個別因 （ 1 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標(biāo)準(zhǔn)化 素修正區(qū)域因 素修正個別因 （ 5 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 6 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ????niKi1)]1(1[，比較實例修正指數(shù)估價對象修正指數(shù)?