【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標(biāo)準(zhǔn)化 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 5 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 6 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ????niKi1)]1(1[，比較實(shí)例修正指數(shù)估價(jià)對(duì)象修正指數(shù)?Ki 因素修正系數(shù)與比較實(shí)例價(jià)格的修正關(guān)系不同 。（ 1） — （ 6） 式為連乘關(guān)系 ， （ 7） 式為累加關(guān)系； 因素比較修正的基準(zhǔn)不同 ， 故 100在式中的位置不一樣； 因素比較修正的方式不同 ， 如 （ 1） — (4)式采用的是直接比較修正方式 ， （ 5） — （ 7） 式采用的是間接比較修正方式 。 在實(shí)際評(píng)估中 ， 這些不同點(diǎn)對(duì)評(píng)估結(jié)果會(huì)產(chǎn)生什么影響呢 ？ 現(xiàn)分析如下： 以上公式中的不同點(diǎn)： ? 連乘式 ? 一種觀點(diǎn)認(rèn)為：交易情況 、 交易日期 、 區(qū)域因素 、 個(gè)別因素四項(xiàng)間既相互獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián) ， 所謂相互獨(dú)立是指其修正指數(shù)是采用單獨(dú)與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)關(guān)系分析后測(cè)算的；所謂相互關(guān)聯(lián)是指它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是綜合作用的結(jié)果 ， 因此 ， 采用連乘的方式確定綜合修正系數(shù)是比較合適的 。 兩種不同看法：連乘式和累加式 兩種不同看法：連乘式和累加式 ? 累加式 ? 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：連乘修正時(shí) ， 第一個(gè)因素修正時(shí)既是一個(gè)量的概念 ， 同時(shí)又是一個(gè)比例的概念 ， 第二個(gè)因素修正時(shí) ， 則是在第一個(gè)因素修正的基礎(chǔ)上再進(jìn)行修正；盡管修正比例沒(méi)有變 ， 但修正的量由于基礎(chǔ)改變 ， 修正值則不同了 。 由于交易情況 、 交易日期 、 區(qū)域因素 、 個(gè)別因素相互是獨(dú)立的 ， 因而在修正時(shí)不應(yīng)有重疊修正的現(xiàn)象 ， 另一個(gè)方面各個(gè)因素修正的判斷也是分別獨(dú)立進(jìn)行的 ， 也就是一個(gè)修正量的概念 ， 因此連乘修正是不合適的 ， 應(yīng)以累加修正為宜 。 對(duì)上述兩種觀點(diǎn)的看法 ? 上述兩種觀點(diǎn)各有其道理 ， 但兩種修正方式的結(jié)果是不一樣的 ， 特別是當(dāng)修正因素越多時(shí) ， 比準(zhǔn)價(jià)格的差別越大 。 ? 究竟采用那種方式比較合適呢 ？ 從目前實(shí)際運(yùn)用來(lái)看 ， 連乘方法用得較多 ， 美國(guó)等也多用價(jià)格直接加減法 （ 不是累加法 ） 。 從連乘來(lái)看 ， 它既反映了各個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)關(guān)系 ， 又反映了各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的綜合影響作用 。 ? 但要指出 ， 區(qū)域因素和個(gè)別因子的影響不是單獨(dú)起作用 ， 而是共同疊加后發(fā)生作用的 ， 因此 ， 區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正指數(shù)應(yīng)采用加和或加權(quán)求和的方式測(cè)算確定比較合適 ， ? 建議采用： 情況修正 、 期日修正 、 區(qū)域因素和個(gè)別因素四個(gè)指數(shù)修正用連乘法 ； 區(qū)域因素和個(gè)別因素內(nèi)的因子用累加法 。 比較修正的計(jì)算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 1 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標(biāo)準(zhǔn)化 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 5 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 6 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ????niKi1)]1(1[，比較實(shí)例修正指數(shù)估價(jià)對(duì)象修正指數(shù)?Ki 二、關(guān)于比較基準(zhǔn)，即 100的位置 ? 上述 （ 1） — （ 5） 式中 ， 因素的比較基準(zhǔn)不同 ， 100的位置不一樣 。 （ 1） 式中 ， 除交易日期一項(xiàng)因素外 ， 其他因素是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的情況為基準(zhǔn) ， 用比較實(shí)例的因素條件與其逐一比較后確定比較實(shí)例的修正指數(shù) ， 故 100在分子上 ， （ 2）式正好與 （ 1） 式相反 ， 各項(xiàng)因素是以交易實(shí)例的因素條件為基準(zhǔn)進(jìn)行比較修正 ， 100的位置就到了分母 。 （ 1） 、 （ 2） 式這種處理方式都是可行的 。 （ 3） 式中將 100都放在了分子處 ，也是可行的 ， 這樣更利于用計(jì)算機(jī)計(jì)算 ， 避免出錯(cuò) 。 但 （ 4）式中區(qū)域因素的修正是以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)為基準(zhǔn) ， 兩者在同一公式中不統(tǒng)一 ， 是不合適的 。 三、關(guān)于公式的互換問(wèn)題 ? 例如，假定公式（ 1）中的區(qū)域因素取值為100/90，換算到公式（ 2）中，不能直接在分子上各加 10，即 100/90≠110/100 ，（ 2）式中區(qū)域因素的分子應(yīng)為 100 100/90＝ 111，即100/90→111/100 ，這樣 100的位置改變了，修正系數(shù)仍相同，不會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響。 四、交易日期修正問(wèn)題 ? 再要注意的是公式中的交易日期修正問(wèn)題。公式中一般以比較實(shí)例交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格指數(shù)為 100進(jìn)行修正，如果某城市或某區(qū)域的價(jià)格指數(shù)基期與交易期日不一致時(shí)，仍以交易當(dāng)時(shí)為 100，進(jìn)行期日修正，則需要分別換算交易當(dāng)時(shí)和估價(jià)時(shí)點(diǎn)地價(jià)指數(shù)的變化情況，分別求出交易當(dāng)時(shí)和估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)，直接比較計(jì)算出期日修正系數(shù)，即期日修正系數(shù)由（ ）/100→P t/Pi, Pt為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)， Pi為交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格指數(shù)。 。 五、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正方式 ? 修正方式：直接修正和間接修正 。 目前主要采用直接修正方式 ， ? 間接修正方式 ， 是以一個(gè)理想的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)條件為基準(zhǔn) ，將交易實(shí)例房地產(chǎn)和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)分別與其逐項(xiàng)比較 ，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正比例 ， 再進(jìn)一步求出修正系數(shù) 。 我認(rèn)為這種方式較好 ， 可以避免直接修正的主觀性 。 ? 以一個(gè)城市為對(duì)象 ， 建立標(biāo)準(zhǔn)修正系數(shù)體系 。 ? 采用均分法 ， 即各影響因素作用一樣；或加權(quán)分值法 。 后者更科學(xué) 。 比較修正的計(jì)算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 1 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標(biāo)準(zhǔn)化 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 5 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 6 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ????niKi1)]1(1[，比較實(shí)例修正指數(shù)估價(jià)對(duì)象修正指數(shù)?