房地產估價第四章剩余估價法(編輯修改稿)
2025-06-20 00:36 本頁面
【文章內容簡介】 公 開 、 長 期、合理的土地供 給計劃 預測正確性的決定因素 適用條件 第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍 符合人 們 的思 維習慣 （價格 構 成） 剩余法的優(yōu)缺點 房地產預 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產開發(fā)建設成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = 計 算 簡 便， 應 用面廣 以 預測為 前提，受估價人 員 水平的影 響較 大 受基本 條 件制 約 （最佳利用方式、價格 預測 、社 會環(huán) 境） 沒 有考 慮 貨幣 的 時間 價 值 因素 估價 結 果 對 市 場變 化的敏感性比 較 大 準確性受 樓 價、建筑 費 、利息、利 潤 等 變 量的 狀況 影 響 優(yōu)點 缺 點 貨幣的時間價值 指同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利率”。 計息起點：該項費用發(fā)生的時間點。 計息終點：開發(fā)期結束的時間點。 計息期： 費用不是發(fā)生在某一個時間點，而是在某個時間段內連續(xù)發(fā)生，計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內均勻投資。 %100/ ?? 本金單位時間內增加的利息利率貨幣的時間價值 )1( trPvc ????c ：期末資金總額 r ：利率 Pv：資金的現值 t ：投資期數 ? 單利計息：每期均按原始本金計算利息 計息方式： trPvc )1( ???? 復利計息：以上一期的利息加上本金為基數計算當期的利息 trcPv )1/( ??資金現值： 第三節(jié) 剩余法應用步驟 明確待估價土地的基本 狀況 選擇 最佳 開發(fā) 利用方式 估 計開發(fā) 建 設 周期 預測 房地 產 的 轉讓銷 售價格 估算 開發(fā) 建 設 成本、 稅費 及正常利 潤 具體 計 算 并 確定估價 額 第三節(jié) 剩余法應用步驟 明確待估價土地的基本 狀況 1 待估價土地的位置： 城市性質、地區(qū)性質、具體坐落位置 2 土地面積、形狀、地形地質條件以及基礎設施的現狀和目標 3 政府規(guī)劃限制： 土地用途、容積率、建筑高度、公建比例、綠化覆蓋率等 4 有關土地的權利狀況： 使用年限、續(xù)期、轉讓、抵押的有關規(guī)定 第三節(jié) 剩余法應用步驟 選擇 最佳 開發(fā) 利用方式 根據城市規(guī)劃對該土地的規(guī)劃限制，當前的市場需要和以后發(fā)展趨勢，選擇該土地的用途、容積率和小區(qū)規(guī)劃布局。 估 計開發(fā) 建 設 周期 以項目自身的人力、物理、財力的安排為基礎，參照已完成的同類項目的正常建設周期確定。 第三節(jié) 剩余法應用步驟 估算 開發(fā) 建 設 成本、 稅費 及正常利 潤 具體 計 算 并 確定估價 額 參照已完工的同類房地產項目的造價，考慮通貨膨脹和建筑材料等的價格變化。 預測 房地 產 的 轉讓銷 售價格 市場法、趨勢法 第三節(jié) 剩余法應用步驟 剩余法的應用舉例 例 41 ：某城市有一幅 5000平方米的土地擬出讓，在城市規(guī)劃中，該土地屬于商品住宅用地，容積率初步規(guī)定為 2或 3。根據調查，有關商品住宅的售價、開發(fā)建設成本、稅費以及正常利潤率的資料如下： （ 1）商品房單方售價為 2600元 （ 2）土地使用稅為每年 10元 /平米，建設期為兩年 （ 3）土地開發(fā)費為 350元 /平米 （ 4）建筑成本為 1200元 /平米 （ 5）利息按年利率 5%計算 （ 6）管理費用和銷售費用總額為 （ 7）利潤按建設成本 (建筑成本 ,土地使用稅 ,土地開發(fā)費 ,財務費 )的 20%計算 （ 8）經營稅金及附加按房屋售價的 %計算。 （一）不考慮貨幣的時間價值的情形 試在容積率分別為 2和 3時，對該住宅用地進行估價。 第三節(jié) 剩余法應用步驟 （一）不考慮貨幣的時間價值的情形 房地產預 期銷售收入 — 除土地價格以外的 房地產開發(fā)建設成本 稅金 正常利潤 — — 土地價格 = 1. 當容積率為 2時 （ 2）除土地價格以外的房地產開發(fā)建設成本 （萬元）商品房銷售收入 2 6 0 01 0 0 0 02 6 0 0 ???)(1000025000 2m???商品房建筑總面積（ 1）房地產預期收入 （萬元
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