【文章內(nèi)容簡介】 計(jì) 100 區(qū)域因素修正具體修正公式： 可比實(shí)例區(qū)域因素分值估價對象區(qū)域因素分值價格可比實(shí)例所處區(qū)域下的價格估價對象所處區(qū)域下的 ??? ?100?? 價格可比實(shí)例所處區(qū)域下的個別因素修正具體修正公式： 可比實(shí)例個別因素分值估價對象個別因素分值價格可比實(shí)例個別因素下的價格估價對象個別因素下的 ??? ?100?? 價格可比實(shí)例所處區(qū)域下的? ?100?? 價格可比實(shí)例所處區(qū)域下的價格估價對象所處區(qū)域下的? ?100?? 價格可比實(shí)例個別因素下的價格估價對象個別因素下的例 題 1:有一可比實(shí)例，成交價格為 5000元 /平方米，該可比實(shí)例所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)于待估對象。經(jīng)分析，可比實(shí)例在商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃條件、文體設(shè)施等方面綜合起來比估價對象好 2%，求經(jīng)過區(qū)域因素修正后的可比實(shí)例價格。 平方米元 /49021021005000 ?? 2:有一可比實(shí)例，成交價格為 5000元 /平方米，該可比實(shí)例的個別因素綜合起來劣于待估對象，經(jīng)分析，可比實(shí)例在臨街深度、宗地形狀、宗地面積等方面綜合起來需修正 3%，求經(jīng)個別因素修正后的可比實(shí)例價格。 平方米元 /5155971005000 ??間接比較法 區(qū)域因素與個別因素間接比較分值表 因素 標(biāo)準(zhǔn)狀況 估價對象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 區(qū)域因素 商服繁華度 100 交通通達(dá)性 100 環(huán)境景觀 100 …… 100 小計(jì) 100 個別因素 建筑物結(jié)構(gòu) 100 建筑物成新 100 臨街狀況 100 …… 100 小計(jì) 100 區(qū)域因素修正具體修正公式： 區(qū)域因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)可比實(shí)例價格價格估價對象所處區(qū)域下的 ???? ? ? ?100100 ??? 可比實(shí)例價格個別因素修正具體修正公式： 個別因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)可比實(shí)例價格價格估價對象所處區(qū)域下的 ???? ?? ?? ?? ????????可比實(shí)例價格得分值可比實(shí)例與標(biāo)準(zhǔn)比較的得分值估價對象與標(biāo)準(zhǔn)比較的可比實(shí)例價格可比實(shí)例價格100100? ?? ?????可比實(shí)例價格得分值可比實(shí)例與標(biāo)準(zhǔn)比較的得分值估價對象與標(biāo)準(zhǔn)比較的可比實(shí)例價格該項(xiàng)修正也可稱為房地產(chǎn)狀況修正 可以將房地產(chǎn)狀況修正分為區(qū)域因素與個別因素 也可分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況 區(qū)位狀況：區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨街狀況、朝向、樓層等； 權(quán)益狀況：土地使用年限，建筑容積率、覆蓋率、高度、綠化覆蓋率等城市規(guī)劃限制條件等； 實(shí)物狀況：土地有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格因素；建筑物有新舊程度，建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。 四、求取比準(zhǔn)價格 (一 )求取公式 VA=VA’ K情 K日 K區(qū) K個 式中： VA為由實(shí)例 A修正得到的比準(zhǔn)價格； VA’為可比實(shí)例 A的成交價格； K情 為交易情況修正系數(shù) ， K情 = K日 為交易日期修正系數(shù) ， K日 = K區(qū) 為區(qū)域因素修正系數(shù) ， K區(qū) = K個 為個別因素修正系數(shù) ， K個 = 可比實(shí)例交易情況分值正常交易情況分值交易日期分值估價時點(diǎn)分值可比實(shí)例區(qū)域因素分值估價對象區(qū)域因素分值可比實(shí)例個別因素分值估價對象個別因素分值數(shù)字化公式： ? ? ? ? ? ? ? ?100100100100VV AA ??????? ? ? ? ? ? ? ?100100100100VV AA ??????VA=VA’ K情 K日 K區(qū) K個 K容 K年 …… VA=VA’ K情 K日 K狀 VA=VA’ K情 K日 K區(qū) K個 （二）求取方法 簡單算術(shù)平均 3VVVV CBA ???加權(quán)算術(shù)平均 CBACCBBAAffffVfVfVV????????四、求取比準(zhǔn)價格 中位數(shù) 4500元 /㎡ 、 4700元 /㎡ 、 5000元 /㎡ 、 5200元 /㎡ 、 5300元 /㎡ 5000元 /㎡ 4500元 /㎡ 、 4700元 /㎡ 、 5000元 /㎡ 、5200元 /㎡ 、 5300元 /㎡ 、 5300元 /㎡ （ 5000+5200） 247。 2=5100元 /㎡ 眾數(shù) 5000元 /㎡ 、 4500元 /㎡ 、 5200元 /㎡ 、 5000元 /㎡ 、 4800元 /㎡ 、 5000元 /㎡ 5000元 /㎡ 其他方法 444 市場比較法運(yùn)用舉例 例 1 估價對象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 坐落 成交價格 (元 /㎡ ) 10998 11344 11083 交易日期 交易情況 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通條件 一般 較好 一般 較好 商業(yè)配套 一般 較好 一般 較好 公共設(shè)施 一般 一般 一般 較好 環(huán)境狀況 較好 一般 較好 很好 個別因素 建造年代 2022年 2022年 1998年 2022年 朝向 南 南 南 南 層次 2/6 1/6 3/6 6/6 裝修 普裝 普裝 精裝 精裝 因素條件說明表 估價對象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 成交價格 (元 /㎡ ) 10998 11344 11083 交易日期 1710 1710 1714 1611 交易情況 100 100 100 100 區(qū)域因素 交通條件 100 102 100 103 商業(yè)配套 100 103 100 102 公共設(shè)施 100 100 100 101 環(huán)境狀況 100 98 100 105 小計(jì) 100 103 100 111 個別因素 建造年代 100 100 97 103 朝向 100 100 100 100 層次 100 98 104 96 裝修 100 100 101 105 小計(jì) 100 98 102 104 比較因素分值表 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 成交價格 (元 /㎡ ) 10998 11344 11083 交易日期 1710/1710 1710/1714 1710/1611 交易情況 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 100/103 100/100 100/111 個別因素 100/98 100/102 100/104 修正后價格 10896 11096 10191 比準(zhǔn)價格 10728元 /㎡ 比準(zhǔn)價格計(jì)算表 估價對象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 成交價格 (元 /㎡ ) 10998 11344 11083 交易日期 1710 1710 1714 1611 交易情況 100 100 100 100 房地產(chǎn)狀況 交通條件 100 102 100 103 商業(yè)配套 100 103 100 102 公共設(shè)施 100 100 100 101 環(huán)境狀況 100 98 100 105 建造年代 100 100 97 103 朝向 100 100 100 100 層次 100 98 104 96 裝修 100 100 101 105 合計(jì) 100 101 102 115 比較因素分值表 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 成交價格 (元 /㎡ ) 10998 11344 11083 交易日期 1710/1710 1710/1714 1710/1611 交易情況 100/100 100/100 100/100 狀況修正 100/101 100/102 100/115 修正后價格 10889 11096 10230 比準(zhǔn)價格 10738元 /㎡ 比準(zhǔn)價格計(jì)算表 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 成交價格 (元 /㎡ ) 10998 11344 11083 交易日期 1710/1710 1710/1714 1710/1611 交易情況 100/100 100/100 100/100 交通條件 100/102 100/100 100/103 商業(yè)配套 100/103 100/100 100/102 公共設(shè)施 100/100 100/100 100/101 環(huán)境狀況 100/98 100/100 100/105 建造年代 100/100 100/97 100/103 朝向 100/100 100/100 100/100 層次 100/98 100/104 100/96 裝修 100/100 100/101 100/105 修正后價格 10900 11108 10170 比準(zhǔn)價格 10726元 /㎡ 比準(zhǔn)價格計(jì)算表 項(xiàng)目 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 建筑面積 成交價格 600美元 /m2 成交日期