第四章房地產(chǎn)市場調(diào)研(編輯修改稿)
2025-02-12 19:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 法、空間抽樣（方位選擇法）是典型。 ? 優(yōu)：操作難度小，降低成本，進(jìn)度易控制，訪問成功率高。 ? 缺：樣本選擇隨意，誤差較大。 ? 適于非正式研究 ,預(yù)實(shí)驗(yàn)等。常與隨機(jī)抽樣聯(lián)合運(yùn)用。 (7) 滾雪球式抽樣 在稀疏總體中先找到一個(gè)符合條件的受訪者進(jìn)行調(diào)查，然后由其推薦其他符合條件的人。 2. Investigation Method ?1） Interview survey (1)Individual interviews survey (2) Telephone survey (3) Indwelling and mail survey ?2） Experts survey ?3） Observation survey ?4） Experimental Investigation ?5） Literature survey ? （ 1） 訪談?wù){(diào)查法 ? （ 2） 專家調(diào)查法 ? （ 3） 觀察調(diào)查法 ? （ 4） 實(shí)驗(yàn)調(diào)查法 ? （ 5） 文獻(xiàn)調(diào)查法 （ 1）訪談?wù){(diào)查法 a、個(gè)別訪談?wù){(diào)查（又稱人員走訪） ? 優(yōu)點(diǎn)：應(yīng)答率高，可使用長問卷〈 10min， 6頁，〉；可追問復(fù)雜問題；直接出示道具及刺激物；可獲得非語言性資料；可記錄自發(fā)性問題〈會(huì)有意外收獲〉；問答順序可控；環(huán)境可控（可確保獨(dú)立而無第三者在場）。 ? 缺點(diǎn)：匿名性差：易因訪問人員外表、語調(diào)、措詞、方法、環(huán)境、氣候等造成誤差（應(yīng)答誤差）；缺乏對訪問過程的內(nèi)在控制；周期長、費(fèi)用高。 b、電話訪問調(diào)查 ? 優(yōu)點(diǎn)：省時(shí)省費(fèi)用；獲取資料迅速（一晚上即可訪問很多），樣本質(zhì)量高（隨機(jī)），回訪容易，易獲得合作。 ? 缺點(diǎn)；簡單（問卷不能長、復(fù)雜、訪問時(shí)間短、不能深談）；不能出示道具；樣本范圍受限制；不易直觀判定真假；易被拒答；容易泄密等。 郵寄（留置）問卷調(diào)查 ? 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）成本低，訪問員少費(fèi)用低，但額外增加問卷，郵費(fèi)等； （ 2）應(yīng)答者方便，有時(shí)間去思考回答難記憶的問題； （ 3）減少因訪問員在場的誤差； （ 4）獲得敏感性問題的答案信息（匿名性）。 郵寄調(diào)查還有一個(gè)額外的優(yōu)點(diǎn)：適用較分散的對象，不受地域限制，且容易接觸到難接近的諸如高級經(jīng)理等人員。 ? 缺點(diǎn)： （ 1）高度標(biāo)準(zhǔn)（結(jié)構(gòu)）化。 （ 2）可使用的訪問技術(shù)和得到的信息有限。 （ 3）不能察言觀色判別回答的真實(shí)性。（可能發(fā)生非應(yīng)答者代替答卷） （ 4）不能展示道具資料。 郵寄調(diào)查還有一些額外的問題：費(fèi)時(shí)、應(yīng)答率低、并影響樣本質(zhì)量。 Part2: Investigation analysis ?1. Survey data pilation ?2. Statistical analysis (1) Indicators Analysis (2) Data Packet Analysis ?3. Market broadcast 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法 ? 一 、 調(diào)查資料整理 ? 二 、 統(tǒng)計(jì)分析 ? 三 、 房地產(chǎn)市場預(yù)測 一、 調(diào)查資料整理 ? 編輯工作的任務(wù)，即甄選與編碼。首先剔除無關(guān)緊要的、沒有參考價(jià)值的甚至錯(cuò)誤的資料 。然后，將挑選出來的全部資料按照一定的邏輯順序排列，使之前后連貫一致，編輯工作在最后還要查對資料的可靠性，以確保調(diào)查資料的合理和準(zhǔn)確，如實(shí)反映客觀情況。 ? 2. 匯總和分類 匯總工作是把已搜集到的并經(jīng)過編輯選取出來的大量資料從形態(tài)上進(jìn)行編組或按大類分堆集中，使之成為某種可供備用的形式。分類的工作任務(wù)和工作性質(zhì)與匯總基本相同，其不同之處主要是對匯總后資料進(jìn)一步按小專題細(xì)分。 ? 3. 制表與制圖 把有關(guān)實(shí)地調(diào)查的資料用適當(dāng)?shù)谋砀裥问秸故境鰜?，以便說明問題或從中發(fā)現(xiàn)某種典型的“模式”。 二、統(tǒng)計(jì)分析 ? ? ? ： ? （ 1）總量指標(biāo) 如建筑面積、投資額、銷售量等 ? （ 2）相對指標(biāo) 變動(dòng)程度指標(biāo)（增長率、下降率、銷售率） 結(jié)構(gòu)指標(biāo) (比例、比重 ) 比較指標(biāo) ? （ 3）均值指標(biāo) 趨中性指標(biāo)： 簡單算術(shù)平均數(shù) 加權(quán)算術(shù)平均數(shù) NXX ?? ?? ??ffXX? （ 4）離散指標(biāo) 極差 XmaxXmin 平均差 標(biāo)準(zhǔn)差 NXX? ? )(NXX? ??2)(? ? 有利于對數(shù)據(jù)信息進(jìn)行深度挖掘 (特別是身份數(shù)據(jù) )。 區(qū)域選擇 (Base=100) 3. 相關(guān)分析
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