【文章內容簡介】 指標來衡量 ， 這些指標一般都對房地產價格成正相關影響 。 ? 5. 環(huán)境狀況因素。 – 若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產價格水平會下降。 （三）個別因素 ? 個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素 。 ? 土地的個別因素。 ? 土地個別因素，是宗地自身的條件和特征對該地塊價格的影響。 ? （ 1） 區(qū)位因素 。 – 區(qū)位是影響地價的一個非常主要的因素 。 區(qū)位也叫宗地位置 。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經濟區(qū)位之別 。 土地的自然地理區(qū)位是固定不變的 ， 但是 ， 其社會經濟區(qū)位卻會隨著交通建設和市政設施的變化而變化 。 當區(qū)位由劣變優(yōu)時 ， 地價會上升；相反 ， 則地價下跌 。 ? （ 2） 面積因素 、 寬度因素 、 深度因素 。 ? 一般來說 ， 宗地面積必須適宜 ， 規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮 ， 從而降低單位地價 。 ? 臨街寬度過窄 ， 影響土地使用 ， 影響土地收益 ， 從而降低地價 。 ? 宗地臨街深度過淺 、 過深 ， 都不適合土地最佳利用 ， 從而影響地價水平 。 ? （ 3）形狀因素。 ? 土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。 ? 一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉口，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。 ? （ 4）地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素。 ? 地力又稱土地肥沃程度或土地肥力。這個因素只與農業(yè)用地的價格有關，土地肥沃，地價就高；相反，地價則低。地質條件決定著土地的承載力。 ? 地質條件直接關系到建筑物的造價和建筑結構設計。地質條件對于高層建筑和工業(yè)用地的地價影響尤其大。地質條件與地價的關系是正比關系，即地質條件越優(yōu)地價越高。 ? 地勢因素是指該土地與相鄰土地的高低關系，特別是與鄰近道路的高低關系對地價的影響，一般來說，地勢高的宗地地價比地勢低的宗地價格高。 ? 地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。 ? （ 5） 容積率因素 。 ? 該因素也是影響土地價格的主要因素之一 。 容積率越大 ，地價越高；反之 ， 容積率越小 ， 地價越低 。 容積率與地價的關系一般不呈線性關系 。 ? （ 6） 用途因素 。 ? 土地的用途對地價影響相當大 ， 同樣一塊土地 ， 規(guī)劃為不同用途 ， 則地價不相同 。 一般來說 ， 對于同一宗土地而言 ， 商業(yè)用地 、 住宅用地 、 工業(yè)用地的地價是遞減的 。 ? （ 7） 土地使用年期因素 。 ? 在年地租不變的前提下 ， 土地使用年期越長 ， 地價越高 。 ? 2. 建筑物的個別因素 。 ? 在影響房地產價格的個別因素中 ， 影響土地價格的個別因素和影響建筑物價格的個別因素并不完全相同 ， 以下闡述影響建筑物價格的個別因素 。 ? （ 1） 面積 、 結構 、 材料等 。 ? 建筑物的建筑面積 、 居住面積 、 高度等不同 ， 則建筑物的重建成本也不相同 。 ? 建筑物的結構及使用的建筑材料的質量也對建筑物的重建成本有影響 ， 從而影響其價格 。 ? 如果建筑物的面積或高度與基地及周圍環(huán)境不相協(xié)調 ，該建筑物的價值會大大降低 。 ? （ 2） 設計 、 設備等是否良好 。 ? 建筑物形狀 、 設計風格 、 建筑裝飾應與建筑物的使用目的相適應 ， 建筑物設計 、 設備是否與其功能相適應 ， 對建筑物價格有很大的影響 。 ? （ 3） 施工質量 。 – 建筑物的施工質量不僅影響建筑物的投入成本 ， 更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用的安全性 、 方便性和舒適性 。 因此施工質量是否優(yōu)良 ， 對建筑物的價格亦有很大影響 。 ? （ 4） 法律限制 。 – 有關建筑物方面的具體法律限制 ， 主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī) 。如建筑物高度限制 、 消防管制 、 環(huán)境保護等 。 資產評估時應考慮這些法律限制對建筑物價值已經產生和可能產生的影響 。 ? （ 5） 建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調 。 – 建筑物應當與其周圍環(huán)境相協(xié)調 ， 否則就不是最有效使用狀態(tài) 。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用 ， 其價值自然會降低 。 ? 采光 ? 朝向 ? 間距 第三節(jié) 市場比較法 一、市場比較法概念及理論依據(jù) ? 1. 市場比較法的概念 – 市場比較法是將估價對象房地產與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較 ， 對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚?， 以此估算估價對象的可觀合理價格或價值的方法 。 – 類似房地產是指在用途 、 建筑結構 、 所處地區(qū) 、 估價目的 、 成交價格類型等方面與估價對象相同或近似的房地產 。 – 用市場比較法求得的價格 ， 通常被人們稱為比準價格 。 ? 2. 市場比較法的理論依據(jù) 。 – 市場比較法的理論依據(jù)是房地產交易中的替代原理。 ? 經濟學的基本原理告訴我們 ， 經濟主體在市場上進行各類經濟活動時 ， 總是想以最小的代價 （ 或費用 ） 去獲取最大的效用 （ 或收益 ） 。因此 ， 任何經濟主體在選擇商品時 ， 必然都會選擇效用高而價格低的 。 ? 這種經濟主體選擇行為產生的結果就是效用均等的物品之間會產生替代作用 ， 即在市場上具有同樣效用的商品價格 ， 或類似房地產價格 ， 會互相接近 。 也就是說在同一市場上 ， 具有相同使用價值和質量的商品 （ 包括房地產 ） 應有同一的價格 。 ? 房地產價格亦符合這一規(guī)律 。 在房地產交易中 ， 如果存在兩宗以上效用相等的房地產 ， 有理性的購買者必然購買價格最低的一宗；如果存在價格相同的兩宗以上的房地產時 ， 有理性的購買者則會選擇其中效用最大的一宗 。 ? 也就是說在房地產市場上 ， 有理性的買賣雙方都會在替代原理的作用下 ， 將交易對象的價格與類似房地產的價格進行比較 ， 然后決定是否交易 。 比較的結果使得任何有理性的購買者都不會接受比市場正常價格高的價格成交 ， 任何理性出售者亦不會接受比市場正常價格低的價格成交 ， 最終是類似的房地產價格亦相近 。 ? 替代原理的作用，可以通過類似房地產已知的交易價格的比較求得對象房地產的未知價格，這是比較法得以成立的理論依據(jù)。 二、市場比較法適用的對象和條件 ? 市場比較法只要有充足 、 合適的類似房地產交易實例即可應用 。 ? 在房地產市場發(fā)展比較發(fā)達的西方國家及中國沿海開放地區(qū) ， 它是一種說服力較強 、 具有現(xiàn)實性 、 適用范圍廣 、被普通采用的重要的估價方法 。 ? 因此 ， 市場比較法適用的對象是本身具有交易性的房地產 ， 如住宅 、 高檔公寓 、 別墅 、 寫字樓 、 商場 、 標準廠房等 。 ? 但對于很少發(fā)生交易的房地產如學校 、 圖書館 、 博物館 、寺廟等則難以運用此法進行估價 。 ? 運用市場比較法評估房地產價格時應具備以下條件： ? （ 1） 充足 、 可靠的市場交易案例資料 。 只有在掌握了一定的買賣實例作為分析 、 比較案例的前提下 ， 同時實例還必須是市場近期發(fā)生的 、 并能反映真實的市場情況 ， 才能運用市場比較法 。 ? （ 2） 市場資料與評估對象房地產具有類似性 。 在選擇交易實例比較時 ， 選擇對象應是同一地區(qū)或同一供需圈具有相同條件的類似的房地產 。 類似程度越大 ， 比較的效果越好 。 ? （ 3） 買賣房地產與評估對象房地產在供求關系上應是一致的 。 供求關系是影響價格的重要因素 ， 供求情況不同 ， 不可能進行比較 ， 否則 ， 其評估也會失實 。 ? （ 4）市場交易實例與待估房地產均能顯示各自具備的條件，以便進行逐項的比較，衡量其相關程度，找出其中的差異。否則，選擇的交易實例將會失去意義。 三、市場比較法的操作步驟 ? 搜集交易實例； ? 選取可比實例； ? 建立價格可比基礎； ? 進行交易情況修正； ? 進行交易日期修正； ? 進行房地產狀況修正； ? 求出比準價格。 （一）搜集交易實例 – 運用比較法估價 ， 首先需要擁有大量真實 、 可靠的交易實例 。只有擁有了大量真實 、 可靠的交易實例 ， 才能把握正常的市場價格行情 ， 才能評估出客觀合理的價格 。 所以 ， 首先應盡可能地搜集較多的交易實例 。 ?