【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 指標(biāo)來(lái)衡量 ， 這些指標(biāo)一般都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格成正相關(guān)影響 。 ? 5. 環(huán)境狀況因素。 – 若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平會(huì)下降。 （三）個(gè)別因素 ? 個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素 。 ? 土地的個(gè)別因素。 ? 土地個(gè)別因素，是宗地自身的條件和特征對(duì)該地塊價(jià)格的影響。 ? （ 1） 區(qū)位因素 。 – 區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素 。 區(qū)位也叫宗地位置 。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別 。 土地的自然地理區(qū)位是固定不變的 ， 但是 ， 其社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位卻會(huì)隨著交通建設(shè)和市政設(shè)施的變化而變化 。 當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí) ， 地價(jià)會(huì)上升；相反 ， 則地價(jià)下跌 。 ? （ 2） 面積因素 、 寬度因素 、 深度因素 。 ? 一般來(lái)說(shuō) ， 宗地面積必須適宜 ， 規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮 ， 從而降低單位地價(jià) 。 ? 臨街寬度過(guò)窄 ， 影響土地使用 ， 影響土地收益 ， 從而降低地價(jià) 。 ? 宗地臨街深度過(guò)淺 、 過(guò)深 ， 都不適合土地最佳利用 ， 從而影響地價(jià)水平 。 ? （ 3）形狀因素。 ? 土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。 ? 一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉口，三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能畸高。 ? （ 4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。 ? 地力又稱土地肥沃程度或土地肥力。這個(gè)因素只與農(nóng)業(yè)用地的價(jià)格有關(guān)，土地肥沃，地價(jià)就高；相反，地價(jià)則低。地質(zhì)條件決定著土地的承載力。 ? 地質(zhì)條件直接關(guān)系到建筑物的造價(jià)和建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。地質(zhì)條件對(duì)于高層建筑和工業(yè)用地的地價(jià)影響尤其大。地質(zhì)條件與地價(jià)的關(guān)系是正比關(guān)系，即地質(zhì)條件越優(yōu)地價(jià)越高。 ? 地勢(shì)因素是指該土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與鄰近道路的高低關(guān)系對(duì)地價(jià)的影響，一般來(lái)說(shuō)，地勢(shì)高的宗地地價(jià)比地勢(shì)低的宗地價(jià)格高。 ? 地形是指地面的起伏形狀，一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高；反之，土地高低不平，地價(jià)較低。 ? （ 5） 容積率因素 。 ? 該因素也是影響土地價(jià)格的主要因素之一 。 容積率越大 ，地價(jià)越高；反之 ， 容積率越小 ， 地價(jià)越低 。 容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系 。 ? （ 6） 用途因素 。 ? 土地的用途對(duì)地價(jià)影響相當(dāng)大 ， 同樣一塊土地 ， 規(guī)劃為不同用途 ， 則地價(jià)不相同 。 一般來(lái)說(shuō) ， 對(duì)于同一宗土地而言 ， 商業(yè)用地 、 住宅用地 、 工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的 。 ? （ 7） 土地使用年期因素 。 ? 在年地租不變的前提下 ， 土地使用年期越長(zhǎng) ， 地價(jià)越高 。 ? 2. 建筑物的個(gè)別因素 。 ? 在影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素中 ， 影響土地價(jià)格的個(gè)別因素和影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素并不完全相同 ， 以下闡述影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素 。 ? （ 1） 面積 、 結(jié)構(gòu) 、 材料等 。 ? 建筑物的建筑面積 、 居住面積 、 高度等不同 ， 則建筑物的重建成本也不相同 。 ? 建筑物的結(jié)構(gòu)及使用的建筑材料的質(zhì)量也對(duì)建筑物的重建成本有影響 ， 從而影響其價(jià)格 。 ? 如果建筑物的面積或高度與基地及周圍環(huán)境不相協(xié)調(diào) ，該建筑物的價(jià)值會(huì)大大降低 。 ? （ 2） 設(shè)計(jì) 、 設(shè)備等是否良好 。 ? 建筑物形狀 、 設(shè)計(jì)風(fēng)格 、 建筑裝飾應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng) ， 建筑物設(shè)計(jì) 、 設(shè)備是否與其功能相適應(yīng) ， 對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響 。 ? （ 3） 施工質(zhì)量 。 – 建筑物的施工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本 ， 更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用的安全性 、 方便性和舒適性 。 因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良 ， 對(duì)建筑物的價(jià)格亦有很大影響 。 ? （ 4） 法律限制 。 – 有關(guān)建筑物方面的具體法律限制 ， 主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī) 。如建筑物高度限制 、 消防管制 、 環(huán)境保護(hù)等 。 資產(chǎn)評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮這些法律限制對(duì)建筑物價(jià)值已經(jīng)產(chǎn)生和可能產(chǎn)生的影響 。 ? （ 5） 建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào) 。 – 建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào) ， 否則就不是最有效使用狀態(tài) 。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用 ， 其價(jià)值自然會(huì)降低 。 ? 采光 ? 朝向 ? 間距 第三節(jié) 市場(chǎng)比較法 一、市場(chǎng)比較法概念及理論依據(jù) ? 1. 市場(chǎng)比較法的概念 – 市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較 ， 對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?， 以此估算估價(jià)對(duì)象的可觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 。 – 類似房地產(chǎn)是指在用途 、 建筑結(jié)構(gòu) 、 所處地區(qū) 、 估價(jià)目的 、 成交價(jià)格類型等方面與估價(jià)對(duì)象相同或近似的房地產(chǎn) 。 – 用市場(chǎng)比較法求得的價(jià)格 ， 通常被人們稱為比準(zhǔn)價(jià)格 。 ? 2. 市場(chǎng)比較法的理論依據(jù) 。 – 市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。 ? 經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理告訴我們 ， 經(jīng)濟(jì)主體在市場(chǎng)上進(jìn)行各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí) ， 總是想以最小的代價(jià) （ 或費(fèi)用 ） 去獲取最大的效用 （ 或收益 ） 。因此 ， 任何經(jīng)濟(jì)主體在選擇商品時(shí) ， 必然都會(huì)選擇效用高而價(jià)格低的 。 ? 這種經(jīng)濟(jì)主體選擇行為產(chǎn)生的結(jié)果就是效用均等的物品之間會(huì)產(chǎn)生替代作用 ， 即在市場(chǎng)上具有同樣效用的商品價(jià)格 ， 或類似房地產(chǎn)價(jià)格 ， 會(huì)互相接近 。 也就是說(shuō)在同一市場(chǎng)上 ， 具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品 （ 包括房地產(chǎn) ） 應(yīng)有同一的價(jià)格 。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格亦符合這一規(guī)律 。 在房地產(chǎn)交易中 ， 如果存在兩宗以上效用相等的房地產(chǎn) ， 有理性的購(gòu)買者必然購(gòu)買價(jià)格最低的一宗；如果存在價(jià)格相同的兩宗以上的房地產(chǎn)時(shí) ， 有理性的購(gòu)買者則會(huì)選擇其中效用最大的一宗 。 ? 也就是說(shuō)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上 ， 有理性的買賣雙方都會(huì)在替代原理的作用下 ， 將交易對(duì)象的價(jià)格與類似房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行比較 ， 然后決定是否交易 。 比較的結(jié)果使得任何有理性的購(gòu)買者都不會(huì)接受比市場(chǎng)正常價(jià)格高的價(jià)格成交 ， 任何理性出售者亦不會(huì)接受比市場(chǎng)正常價(jià)格低的價(jià)格成交 ， 最終是類似的房地產(chǎn)價(jià)格亦相近 。 ? 替代原理的作用，可以通過(guò)類似房地產(chǎn)已知的交易價(jià)格的比較求得對(duì)象房地產(chǎn)的未知價(jià)格，這是比較法得以成立的理論依據(jù)。 二、市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象和條件 ? 市場(chǎng)比較法只要有充足 、 合適的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用 。 ? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較發(fā)達(dá)的西方國(guó)家及中國(guó)沿海開(kāi)放地區(qū) ， 它是一種說(shuō)服力較強(qiáng) 、 具有現(xiàn)實(shí)性 、 適用范圍廣 、被普通采用的重要的估價(jià)方法 。 ? 因此 ， 市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象是本身具有交易性的房地產(chǎn) ， 如住宅 、 高檔公寓 、 別墅 、 寫字樓 、 商場(chǎng) 、 標(biāo)準(zhǔn)廠房等 。 ? 但對(duì)于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)如學(xué)校 、 圖書館 、 博物館 、寺廟等則難以運(yùn)用此法進(jìn)行估價(jià) 。 ? 運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)應(yīng)具備以下條件： ? （ 1） 充足 、 可靠的市場(chǎng)交易案例資料 。 只有在掌握了一定的買賣實(shí)例作為分析 、 比較案例的前提下 ， 同時(shí)實(shí)例還必須是市場(chǎng)近期發(fā)生的 、 并能反映真實(shí)的市場(chǎng)情況 ， 才能運(yùn)用市場(chǎng)比較法 。 ? （ 2） 市場(chǎng)資料與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)具有類似性 。 在選擇交易實(shí)例比較時(shí) ， 選擇對(duì)象應(yīng)是同一地區(qū)或同一供需圈具有相同條件的類似的房地產(chǎn) 。 類似程度越大 ， 比較的效果越好 。 ? （ 3） 買賣房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在供求關(guān)系上應(yīng)是一致的 。 供求關(guān)系是影響價(jià)格的重要因素 ， 供求情況不同 ， 不可能進(jìn)行比較 ， 否則 ， 其評(píng)估也會(huì)失實(shí) 。 ? （ 4）市場(chǎng)交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)均能顯示各自具備的條件，以便進(jìn)行逐項(xiàng)的比較，衡量其相關(guān)程度，找出其中的差異。否則，選擇的交易實(shí)例將會(huì)失去意義。 三、市場(chǎng)比較法的操作步驟 ? 搜集交易實(shí)例； ? 選取可比實(shí)例； ? 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； ? 進(jìn)行交易情況修正； ? 進(jìn)行交易日期修正； ? 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正； ? 求出比準(zhǔn)價(jià)格。 （一）搜集交易實(shí)例 – 運(yùn)用比較法估價(jià) ， 首先需要擁有大量真實(shí) 、 可靠的交易實(shí)例 。只有擁有了大量真實(shí) 、 可靠的交易實(shí)例 ， 才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情 ， 才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格 。 所以 ， 首先應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實(shí)例 。 ?