【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2. 累加法 資本化率＝ 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋ 銀行中長(zhǎng)期利率或國庫券利息率 與房地產(chǎn)的類 型相關(guān) ,主觀性較強(qiáng) , 不容易掌握。 3. 排序插入法 收集市場(chǎng) 上 各種投資的收益率資料 , 然后把各項(xiàng)投資按收益率的大小排隊(duì)。 評(píng)估人員估計(jì)被估房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在哪個(gè)范圍 , 并將它插入其中 , 然后確 定還原利率的 大 小。 4. 資金成本加權(quán)平均法 可以將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平 均數(shù)作為還原利率 , 按下式計(jì)算 :? R=Ｍ X Rm 十 （ 1Ｍ） XRe 式中 R 一一 還原利率 〈 %)。 M 一一貸款價(jià)值比率 (% 〉 , 抵押貸款占房地產(chǎn)價(jià)值的比率 。 Rm 一一 抵押貸款還原利率 (%), 第 1 年還本息額與抵押貸款的比率 。 Re 一一自有資本要求的正常收益率 (%) 。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 五 、收益期限的確定 單獨(dú)評(píng)房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評(píng)地 —— 土地使用權(quán)年限 （ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 ， 然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 。 （ 2） 假設(shè)未來收益無限期 。 但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷 。 ?????用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟(jì)壽命房地合一第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 六 、運(yùn)用收益法的具體計(jì)算公式 ( 一 ) 房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值 = 房地產(chǎn)純收益 247。綜合還原利率 房地產(chǎn)純收益 = 房地產(chǎn)總收益一房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用 = 管理費(fèi) + 維修費(fèi)十保險(xiǎn)費(fèi) + 稅金 ＋ 空房損失費(fèi) （ 二 ) 單 獨(dú) 評(píng) 估土地的價(jià)值 1. 由土地收益評(píng)估土地價(jià)值 , 一般適用于空地出租的情況 土地價(jià)值 = 土地純收益 247。 土單還原利率 土地純收益 = 土地總收益一土地總費(fèi)用 土地總費(fèi)用 = 管理費(fèi)十維護(hù)費(fèi) + 稅金 2. 由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值 (1) 土地價(jià)值 = 房地產(chǎn)價(jià)值一建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值 = 建筑物重置價(jià)一年貶值額 X 已使用年數(shù) 年貶值額 =( 建筑物重量?jī)r(jià)一殘值 ) 247。 耐用年限 年貶值額 = 建筑物重置價(jià) X(1 一殘值率 ) 247。耐用年限 (2) 土地價(jià)值 =（ 房地產(chǎn)純收益一建筑物純收益） 247。 土地還原利率 建筑物純收益 = 建筑物現(xiàn)值 建筑物還原利率 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 ( 三 ) 單 獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值 1. 建筑物價(jià)值 = 房地產(chǎn)價(jià)值一土地價(jià)值 2. 建筑物價(jià)值 =( 房地產(chǎn)純收益一生地純收益 ) 247。 建筑物還原利率 運(yùn)用以上公式求取房地產(chǎn)純收益 , 都是通過房地產(chǎn)總收益減去房地產(chǎn)總費(fèi)用而得到的。需要特別說明的是 , 用來求取房地產(chǎn)純收益的房地產(chǎn)總費(fèi)用并不包含房地產(chǎn)折舊費(fèi)。以上所列計(jì)算公式均假設(shè)土地使用年期為無限年期 , 但在評(píng)估實(shí)務(wù)中應(yīng)注意土地使用的有限年期。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 七、綜合應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)公司于 2023 年 1 月以有償出讓方式取得一塊土地 50 年 使用權(quán) , 并于 2023 年 1 月在此地塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60 年 , 殘值率為 0 。評(píng)估基準(zhǔn)日 , 該類建筑重置價(jià)格為每平方米 2500 元。該建筑物占地面積 1000 平方米 , 建筑面積為 1800 平方米 , 現(xiàn)用于出租 , 每年實(shí)收租金為 72 萬元。另據(jù)調(diào)查 , 當(dāng)?shù)? 同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米 50 元 , 空置率為 10%, 每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 3%, 維 修 費(fèi)為重置價(jià)的 %, 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 25 元 , 保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 %, 土 地資本化率 6%, 建筑物資本化率 8% 。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地 2023 年 1 月土地使用權(quán)的收益價(jià)格。 1. 計(jì)算總收益 總收益應(yīng)該為客觀收益而禾是實(shí)際收益。 年總收益 =5OX１２ X1800 （ 110%)=972023( 元 ) 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 2. 計(jì)算總費(fèi)用 ⑴ 年管理費(fèi) =97200OX3%=29160( 元 〉 (2 )年維修費(fèi) =250OX1800 %=67500( 元 ) (3) 年稅查 =25aX1800 二 45000( 元 ) (4) 年保險(xiǎn)費(fèi) =%=9000( 元 ) 年總費(fèi)用 =(1) 十 (2) 十 (3) 十 (4) =29160 十 67500 十 45000 汁 9000 =150660( 元 ) 3. 計(jì)算房地產(chǎn)純收益 年房地產(chǎn)純收益＝年總 收益 一年總 收益 ＝ 972023150660=821340( 元 ) 4. 計(jì)算房屋純收益 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 4. 計(jì)算房屋純收益 （１） 計(jì)算年折舊費(fèi)。房地產(chǎn)使用者可使用的年期為主 48 年（ 5０ 2 ） , 并且不計(jì)殘值 , 視為土地使用權(quán)年期屆滿 , 地上建筑物一關(guān)由政府無償收回。 (2) 計(jì)算房屋現(xiàn)值。 (3) 計(jì)算房屋純收益。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 5. 計(jì)算土地純收益 6. 計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格 土地使用權(quán)在 2023 年 1 月的剩余使用年期為 47 年 (503) 。 P=468840 247。 6% [11/(l+6%) ]=7308760( 元 ) 單價(jià) =7308760 247。 1000=7３０ 9( 元 ) 47 7. 評(píng)估結(jié)果 本宗土地使用權(quán)在 2023 年 1 月的土地使用權(quán)價(jià)格為 7308760 元 , 單價(jià)為每平方米 7309 元 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的 成本法 一、成本法的基本思路 二、成本法的適用范圍 三、土地價(jià)格評(píng)估的成本法操作步驟 六、成本法應(yīng)用舉例 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估 中 成本法操作步驟 五 、 舊房 地 產(chǎn)評(píng)估 中 成本法操作步驟 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 一、成本法的基本思路 以開發(fā) 土 地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ) ， 加上一定的開發(fā) 商 利潤和應(yīng)繳納的稅金來確定土地價(jià)格的一種估價(jià)方法 適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā) 育 不成熟 , 成交實(shí)例不多 , 無法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行估價(jià)的情況。 如 政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院 、 圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場(chǎng)、博 物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)地 。 二、成本法的適用范圍 DOU DAN X 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 三、土地價(jià)格評(píng)估的成本法操作步驟 土地價(jià)格＝土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤 +土地增值收益 （ 一 ） 計(jì)算土地取得費(fèi)用 （ 1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用， 包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。 （２）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。 （ 二） 計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用 （１） 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。 三通一平 : 通水、通路、通電、平整地面 七通一 平 : 通水、通下水、通電、通訊、 通氣、通熱、通路 、平 整地面。 (2) 公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用 (3) 小區(qū)開發(fā)配套費(fèi) DOU DAN X 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ( 三）計(jì)算投資利息 投資利息就是資金的時(shí)間價(jià)值。 投資包括 土地取得費(fèi) 和 土地開發(fā)費(fèi) 兩大部分 土地取得費(fèi)在土地開發(fā)動(dòng)工前即要全部付清 , 在開發(fā)完成銷售后方能收回 , 因 此 , 計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。 土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入 , 銷售后收回 , 若土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入 , 則計(jì)息期為開發(fā)期的一半。 ( 四）計(jì)算投資利潤 計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤率或投資回報(bào)率。 利潤率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi) , 也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。計(jì)算時(shí)要注意所用利潤率的內(nèi)涵 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起 根據(jù)計(jì)算公式 , 前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格 , 成本價(jià)格乘以土地增值收 益率即 為土地所有權(quán)收益。 目前 , 土地增值收益率通常為 10% ~25% 。 （ 五 ) 土地增值收益確定 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估 中 成本法操作步驟 Ｐ１５２ 新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +正常利潤 （ 一 ) 土地取得費(fèi)用 包括有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金。 ( 二 ) 開發(fā)成本 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi) 以土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用之和作為利潤計(jì)算的基數(shù)。利潤率應(yīng) 根據(jù)開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤率來確定。 （ 三 ) 開發(fā)利潤 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 管理費(fèi)用主要是指開辦費(fèi)和開發(fā)過程中管理人員的工資等。 ( 四 ) 管理費(fèi)用 以土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本之和作為計(jì)算利息的基數(shù)。 （ 五） 投資利息 （ 1） 銷售費(fèi)用 : 包括銷售廣告宣傳費(fèi)、委托銷售代理費(fèi)等 。 （ 2） 銷售稅金及附加 ( 即兩稅一費(fèi) ): 包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè) 稅、教育費(fèi)附加 。 （ 3） 其他銷售稅費(fèi) : 包括應(yīng)當(dāng)由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)等。 ( 六 ) 銷售稅費(fèi) 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 五 、 舊房 地 產(chǎn)評(píng)估 中 成本法操作步驟 Ｐ１５４ 的損耗）括土地的損耗和建筑物舊有房地產(chǎn)的貶值（包購建價(jià)建筑物重新或重新開發(fā)價(jià)土地重新取得價(jià)舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝??舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。 對(duì)于單純的舊建筑物： 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 (1) 建筑物實(shí)體性貶值的確定 使用年限法 R： 實(shí)際已使用年限 S ： 尚可使用年限 建筑物實(shí)體損耗率 ＝ R 247。 (R 十 S) X 100% 建筑物實(shí)體成新率 = S 247。 (R 十 S)X100% 綜合評(píng)分法 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B G 一結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù) S 一裝修部分的評(píng)分修正系數(shù) B 一設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù) 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 （ 一）估算重新購建價(jià)格 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場(chǎng) 法，因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開發(fā)的土地。 這里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意兩種重置成本 (1) 復(fù)原（ Reproduction cost） (2) 更新（ Replacement cost） 在實(shí)踐中，評(píng)估人員較多使用更新重置成本 (